Wynajmujesz mieszkanie? Wybierz sposób rozliczania podatku

Właściciele wynajmowanych mieszkań mają ostatnią chwilę, żeby zaplanować rok 2013 pod kątem podatkowym. Dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej, dostępne są dwa bardzo odmienne sposoby rozliczeń z fiskusem:

1. za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2. na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% i 32%).

Decyzję należy podjąć do 20 stycznia. Jakie czynniki brać pod uwagę, dokonując wyboru?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najlepszą formą rozliczeń byłoby płacenie podatku o stawce 8,5%, a nie 18 i 32%. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach.

– Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. – W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32%) podstawą do obliczenia podatku jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

– W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5% – dodaje Turek.

Analitycy podają trzy przykłady. W każdym z nich założono, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku. W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Przyjęto, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

W pierwszym wariancie przyjęto, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup. W efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku). W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł.

– Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali – wylicza Turek. – Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby 1530 zł.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7%, wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie.

– Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy – dodaje Turek. – W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot należnych fiskusowi. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania.

– Pamiętajmy, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów – mówi Turek. – Wydatki na meble czy remont są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych.

Widać to w trzecim przykładzie, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, która będzie trafiać na konto właściciela, ale faktyczny ich ciężar ekonomiczny ma obciążać najemcę.

– Chodzi tu o opłaty z tytułu użytkowania mieszkania, np. za gaz, prąd, wodę i czynsz – wyjaśnia Turek.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1600 zł.