Wynajem mieszkań gminom będzie zwolniony z VAT. Przybędzie mieszkań komunalnych i socjalnych?

Na początku marca 2022 r. resort finansów opublikował projekt zmian w prawie, które pozwolą właścicielom mieszkań wynajmować je samorządom bez VAT. Obecnie taką możliwość mają jedynie społeczne agencje najmu – pozostali muszą płacić podatek, przez co wynajmowanie lokali gminom jest mniej opłacalne.

W celu zrekompensowania kosztu podatku VAT ww. podmioty (...) uwzględniają koszt podatku VAT w kwocie czynszu. W praktyce wpływa to na zwiększenie kosztów najmu dla ostatecznych użytkowników nieruchomości i negatywnie oddziałuje na politykę mieszkaniową jednostek samorządu terytorialnego – napisano w ocenie skutków nowej regulacji prawnej.

Po zmianach w prawie (termin ich wejścia w życie nie jest jeszcze znany) właściciele mieszkań nie będą musieli płacić podatku. W rezultacie gminy będą mogły oferować lokale najemcom taniej, a posiadacze nieruchomości będą mieli większą motywację do współpracy z samorządami. Dzięki temu może wzrosnąć liczba dostępnych mieszkań komunalnych i mieszkań socjalnych.

Projekt przewiduje wprowadzenie zwolnienia z podatku VAT dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, (...) pod warunkiem, iż usługi te są wykonywane w celu dalszego wynajmu lub dzierżawy tych nieruchomości na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe – podają autorzy nowego prawa.

Planowane zmiany w przepisach mogą zachęcić większą liczbę właścicieli mieszkań, by udostępniali je gminom. Skorzystałyby na tym przede wszystkim osoby starające się o mieszkanie komunalne czy socjalne – więcej lokali we władaniu gmin to krótszy czas oczekiwania na lokum. A z tym jest w Polsce duży problem, bo jak pokazują raporty Najwyższej Izby Kontroli, gminy od lat nie radzą sobie z zapewnianiem mieszkań potrzebującym. Przykładowo według najnowszego dostępnego raportu (z 2019 r.):

• zdarzały się osoby oczekujące na mieszkanie od gminy 12–17 lat,
• w latach 2016–2019 kolejka oczekujących wydłużyła się o 30 proc.,
• w 73 proc. zbadanych gmin potrzeby mieszkaniowe osób o niskich dochodach nie były zaspokojone,
• w wielu gminach zasób mieszkaniowy z roku na rok kurczył się zamiast powiększać (tylko w latach 2015–2018 ubyło ponad 46 tys. lokali),
• 81 proc. mieszkań znajdujących się w zasobach przebadanych gmin powstało przed 1945 r., a ich standard często pozostawiał wiele do życzenia.

Pozostaje jednak wątpliwość, czy zwolnienie z VAT osób udostępniających swoje nieruchomości samorządom będzie wystarczające, by poprawić sytuację. Może się okazać, że proponowane zmiany w prawie nie zachęcą wielu właścicieli mieszkań, bo po prostu bardziej będzie im się opłacało pozostać przy tradycyjnym wynajmie. Żeby taka oferta kogoś skusiła, gmina musiałaby proponować właścicielom stawki najmu bardziej atrakcyjne niż te, które mogą oni uzyskać na wolnym rynku – a z tym może być ciężko, skoro gminom permanentnie brakuje pieniędzy m.in. na remonty już posiadanych lokali.

Jeśli uznać planowane zmiany w przepisach za próbę powiększenia zasobu mieszkaniowego polskich gmin, warto zadać pytanie: czy nie lepiej sprawdziłoby się w naszym kraju promowanie modelu z Wielkiej Brytanii? Na Wyspach Brytyjskich osoby o niskich dochodach często nie czekają na lokum od gminy, tylko wynajmują mieszkanie prywatnie na wolnym rynku – a mogą sobie na to pozwolić, ponieważ otrzymują od państwa dodatek mieszkaniowy o nazwie Local Housing Allowance (LHA). Dzięki temu są w stanie płacić wyższy czynsz, a kolejki po mieszkania komunalne są w efekcie krótsze.

System ten jest opłacalny także dla właścicieli mieszkań. Lokator otrzymujący LHA jest bardziej wypłacalny, bo można mieć pewność, że na jego konto co miesiąc wpłynie określona kwota. Czasami właścicielowi lokalu wręcz opłaca się wynająć go za niższą stawkę osobie pobierającej LHA niż za większą kwotę, ale komuś mniej pewnemu. Dodatkową zachętą jest fakt, że w określonych przypadkach państwo przelewa pieniądze bezpośrednio na konto właściciela mieszkania, a nie najemcy. Dzieje się tak np., gdy najemca:

• przez określony czas zalega z płatnościami za lokal,
• całkiem przestaje płacić za wynajem.

W modelu brytyjskim prywatni właściciele mieszkań w praktyce przejmują część obowiązków gmin dotyczących zapewniania dachu nad głową osobom gorzej zarabiającym. Dzieje się to jednak dobrowolnie i na jasnych zasadach. Rozwijanie podobnego systemu w Polsce mogłoby zaradzić przynajmniej części problemów, z jakimi dziś borykają się samorządy i osoby marzące o mieszkaniu od gminy.

To zresztą tylko jeden z przykładów, bo jeśli chodzi o mieszkania komunalne, jest tyle rozwiązań, ile krajów. Przykładowo w Szwecji osoby chcące otrzymać takie lokum mogą zarabiać dowolnie dużo – nie ma górnej granicy dochodów uprawniających do mieszkania komunalnego. Z kolei we Francji deweloperzy budujący nowe osiedla mają prawny obowiązek przekazać za darmo część wybudowanych lokali gminie, żeby mogły być one wynajmowane potrzebującym.