Wycena domu lub mieszkania: jak można ją zrobić

Określenie dokładnej wartości domu lub mieszkania jest niezbędne m.in. w takich sytuacjach:

• gdy pojawia się potrzeba zamiany mieszkania na większe,
• w celach podatkowych (np. spadek, darowizna, amortyzacja mieszkania, w którym prowadzona jest działalność),
• w celach kredytowych (zabezpieczenie długu na nieruchomości),
• gdy sporządzamy zeznanie majątkowe (przed koniecznością wyceny nieruchomości stają politycy, członkowie samorządu czy urzędnicy samorządowi). 

Siedem sposobów na to, jak wycenić nieruchomość

1. Ogłoszenia to spora baza wiedzy

**Dostępnym na wyciągnięcie ręki i bezpłatnym źródłem danych o cenach są ogłoszenia zamieszczane w prasie lub na portalach internetowych. Setki czy nawet tysiące nieruchomości tam oferowanych posiada często opis i zdjęcia oraz – co wydaje się w tym wypadku najważniejsze– cenę. Jest to jednak tylko cena ofertowa, a więc kwota, od której sprzedający i kupujący rozpoczynają rozmowę.

Zobacz poradnik: Jak szybko sprzedać używane mieszkanie 

Należy pamiętać, że wiele mieszkań wystawionych na sprzedaż ma cenę sporo zawyżoną. Dlatego przeciętna cena transakcyjna mieszkania w dużym mieście różni się od tej z ofert przeciętnie aż o kilkanaście procent. Jest to więc podstawowy minus danych dostępnych w ogłoszeniach – nie do końca są wiarygodne. Z drugiej strony duża dostępność i darmowy dostęp do tego źródła danych przemawia za tym, aby korzystać z niego, by uzyskać przybliżone informacje o danym rynku. Jest to więc dobre źródło, jeśli chcemy określić wartość nieruchomości szybko i z dużym przybliżeniem.

Gdy porównujemy nasze mieszkanie do tych z ogłoszeń musimy pamiętać, że na cenę wpływa nie tylko lokalizacja, ale też standard budynku, stan samego lokalu, ale też nawet dokładne położenie lokalu w budynku (piętro i ekspozycja). Tak dokładne dane nie zawsze można wyczytać z ogłoszenia.

2. Uproszczona wycena nieruchomości bez wychodzenia z domu

Kolejnym rozwiązaniem oferowanym przez internet jest możliwość przybliżonej wyceny nieruchomości. Można to zrobić na specjalnych portalach poprzez wypełnienie mniej lub bardziej skomplikowanej ankiety. Co ciekawe może być to rozwiązanie w pełni darmowe. Istnieje jednak pewne niebezpieczeństwo, że właściciel będąc przywiązanym do swojej nieruchomości zastosuje wyższe oceny odnośnie lokalizacji czy standardu podnosząc tym samym wycenę.

3. Dokument z wyceną da tylko rzeczoznawca

W niektórych sytuacjach potrzebna jest wycena, pod którą podpisze się osoba uprawniona do wyceny nieruchomości, czyli rzeczoznawca majątkowy. Taki dokument (tzw. operat szacunkowy) będzie potrzebny gdy ubiegamy się o kredyt, ale też na przykład w razie sporu z organem podatkowym.

Rzeczoznawca majątkowy może na przykład na podstawie danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do naszej określić dokładnie wartość naszego majątku. Jest to jednak tylko jedna z metod wykorzystywanych przez rzeczoznawców, którzy potrafią określić nie tylko wartość mieszkania czy domu, ale też gruntu, biurowca, lasu, a nawet takiego prawa, które pozwala sąsiadowi przejeżdżać przez fragment należącej do nas działki.

Za usługę rzeczoznawcy trzeba jednak zapłacić. Koszty są bardzo zróżnicowane w zależności od skomplikowania wyceny. W przypadku nieskomplikowanego operatu dotyczącego mieszkania w dużym mieście może to kosztować kilkaset złotych.

4. Wycena nieruchomości jednym z elementów pracy pośrednika

Kosztów tych można uniknąć, gdy ktoś planuje sprzedaż nieruchomości za pomocą pośrednika. Ten znając lokalny rynek i po obejrzeniu mieszkania lub domu nie powinien mieć problemu z oszacowaniem jego wartości. Profesjonalista powinien nie tylko znaleźć nabywcę, ale też zaplanować z właścicielem całą strategię sprzedaży pomagając ustalić cenę ofertową, służąc radą przy przygotowaniu nieruchomości, prowadzeniu negocjacji, przygotowaniu niezbędnych dokumentów, umów i protokole zdawczo-odbiorczym kończącym cała transakcję.

Zobacz poradnik wideo:Jak oszacować cenę mieszkania 

5. Poczta pantoflowa również pomoże przy wycenie domu lub mieszkania

Gdyby jednak ktoś chciał uzyskane informacje sprawdzić lub pokusić się o przygotowanie własnych szacunków, może natrafić na barierę w postaci braku informacji. W Polsce przeciętna osoba fizyczna nie ma bowiem dostępu do urzędowych rejestrów danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Z pomocą mogą tu przyjść sąsiedzi, rodzina i znajomi. Część z nich mogła w niedawno zetknąć się z transakcjami kupna i sprzedaży nieruchomości w interesującej nas okolicy. Warto popytać!

6. Spółdzielcze własnościowe bez tajemnic

Ułatwione zadanie w tym względnie mogą mieć mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych. Doświadczenia doradców nieruchomości pokazują, że część spółdzielni udostępnia informacje na temat transakcji zawartych na terenie spółdzielni. Ale uwaga! Dotyczy to tylko mieszkań będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (nie jest to pełne prawo własności, choć do niego zbliżone; potocznie zwane mieszkaniami własnościowymi lub własnościowymi hipotecznymi).Spółdzielnia może udostępnić tylko część informacji o transakcji. Można się więc spodziewać, że poznamy numer budynku, powierzchnię, piętro i cenę, ale raczej już nie numer mieszkania, a tym bardziej personalia stron umowy.

7. Pomocna dłoń komornika

Na koniec warto zwrócić uwagę na bazę danych o cenach nieruchomości, którą jest portal internetowy udostępniający informacje o licytacjach komorniczych. Prowadzi ją Krajowa Rada Komornicza (strona licytacje.komornik.pl). Minusem tej bazy danych jest relatywnie niewielka objętość, ale można tam znaleźć dokładne informacje o lokalizacji nieruchomości oraz cenie rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Choć zdjęcia rzadko są załączane do ogłoszenia, to jest to baza danych w pełni darmowa.

Przykładowy wyciąg z operatu szacunkowego