Poprzez zasiedzenie zostaniemy właścicielem działki budowlanej lub gruntu rolnego, budynku, mieszkania, udziału w tych nieruchomościach. Jeśli jest kilku współwłaścicieli nieruchomości, jeden z nich nabyć może przez zasiedzenie wydzieloną fizycznie i samodzielną część takiej nieruchomości.
Zasiedzieć możemy nieruchomość należącą do osoby fizycznej, spółki, spółdzielni, gminy i Skarbu Państwa (z wyjątkiem nieruchomości należących do kategorii dóbr publicznych). Nie można natomiast zasiedzieć jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania, stanowiącego odrębną własność.
Komu przysługuje prawo zasiedzenia?
Prawo zasiedzenia przysługuje tzw. posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, czyli osobie korzystającej z niej jak właściciel. Może to być rolnik uprawiający od lat kawałek gruntu na podstawie ustnej umowy sprzedaży, zawartej z sąsiadem, opłacający też podatek rolny.
Jeśli jesteśmy lokatorem mieszkania, stanowiącego odrębną własność, które przejęliśmy po rodzicach i chociaż nie mamy sądowego potwierdzenia nabycia prawa do spadku, też możemy ubiegać się o jego zasiedzenie.
Zachowujemy się bowiem jak właściciel, ponosimy opłaty, wykonujemy w mieszkaniu remonty itp. Nie możemy natomiast zasiedzieć gruntu rolnego lub mieszkania komunalnego, jeśli je dzierżawimy lub wynajmujemy. Jesteśmy wtedy posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.
W dobrej i złej wierze
- Jeśli użytkujemy nieruchomość jak właściciel i jesteśmy przekonani, że przysługuje nam takie prawo, uznaje się, że robimy to w dobrej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest np. właściciel nieruchomości kupionej notarialnie od osoby, która, jak się później okazało, nie miała prawa jej sprzedawać.
- Zła wiara przypisana zostanie użytkownikowi nieruchomości, który dobrze wie, kto jest jej faktycznym właścicielem lub też mógł to z łatwością ustalić, ale zlekceważył ten obowiązek. Np. rolnik orientuje się doskonale, kto jest właścicielem uprawianej przez siebie działki, ale wykorzystuje fakt, że właściciel po wyjeździe za granicę przestał się działką interesować.
- Korzystający z nieruchomości w dobrej wierze może starać się o przejęcie jej na własność przez zasiedzenie po 20 latach użytkowania. Dla posiadacza w złej wierze termin ten wynosi 30 lat. Za datę początkową biegu zasiedzenia przyjmuje się dzień objęcia nieruchomości przez posiadacza. Dla terminów tych nie ma znaczenia, czy posiadanie w złej wierze zostało zamienione na posiadanie w dobrej wierze. Decyduje bowiem chwila wejścia w posiadanie nieruchomości.
Jak się starać o nieruchomość przez zasiedzenie?
Do 1 października 1990 r. obowiązywał zakaz nabywania na własność poprzez zasiedzenie nieruchomości należących do gmin czy skarbu państwa. Zakaz zniosła nowelizacja kodeksu cywilnego, która dopuściła zaliczenie do zasiedzenia okresu sprzed tej daty. Zalicza się jednak nie więcej niż połowę okresu zasiedzenia. Jeśli więc jako posiadaczowi nieruchomości państwowej minęło 30 lat zasiedzenia, w tym nie więcej niż 15 lat byliśmy posiadaczem przed 1 października 1990 r., możemy ubiegać się o potwierdzenie własności.
- Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, składamy w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia tej nieruchomości.
- Wpis w sprawie o zasiedzenie jest stały i wynosi 2 tys. zł.
- Sąd tylko potwierdzi nabycie własności, które następuje z mocy prawa po upływie wymaganego terminu zasiedzenia.
- W posiedzeniu sądu uczestniczyć musi właściciel nieruchomości lub jego następca prawny. Ubiegający się o zasiedzenie musi więc wskazać sądowi takiego właściciela. Jeśli go nie zna lub nie znajdzie, wówczas sąd ogłosi publicznie o toczącym się postępowaniu.
- Sąd ma obowiązek ustalić i wezwać na posiedzenie wszystkich uczestników postępowania.
- Na podstawie postanowienia sądu będziemy mogli wpisać siebie jako właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.
Co po wyroku o zasiedleniu?
Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, w ciągu miesiąca należy zapłacić podatek od zasiedzenia. Wynosi on 7% wartości rynkowej nieruchomości. Płaci się go w urzędzie skarbowym właściwym dla położenia nieruchomości. Jeśli w czasie zasiedzenia ponieśliśmy nakłady na remonty czy rozbudowę nieruchomości, wartość tych wydatków możemy odliczyć od podatku na podstawie przedstawionych rachunków czy faktur.
Obecnie trwają prace legislacyjne zmierzające do skrócenia terminów niezbędnych do zasiedzenie z 30 do 20 lat, jeżeli posiadacz jest w złej wierze i z 20 do 10 lat, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze. Umożliwi to posiadaczom nieruchomości szybsze nabycie ich na własność.
