W mieszkania nie opłaca się już inwestować? Jeśli kupujesz na kredyt, zarobisz mało albo nawet stracisz

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Inwestor, który kupił mieszkanie na początku pandemii z myślą o zarabianiu na najmie, ma teraz zagwozdkę – czekać, aż zyski wzrosną czy sprzedać lokal?
Inwestor, który kupił mieszkanie na początku pandemii z myślą o zarabianiu na najmie, ma teraz zagwozdkę – czekać, aż zyski wzrosną czy sprzedać lokal? 123RF.com
Za mieszkania na wynajem płaci się coraz wyższe czynsze, jednak zyski dla właścicieli wcale nie są oszałamiające. Drożejące kredyty hipoteczne powodują, że inwestor powinien się dwa razy zastanowić, zanim kupi nieruchomość, by na niej zarabiać.

Mieszkania na wynajem. Czynsze rosną i będą rosnąć

W I kwartale 2021 r. czynsze najmu będą nadal rosnąć – uważa większość agentów nieruchomości, którzy wzięli udział w badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl. Obniżek czynszów spodziewa się tylko co dziesiąty pośrednik. Wydaje się, że to trafna ocena, gdyż stawki za wynajem zaczęły dynamicznie rosnąć już w ubiegłym roku, po wcześniejszych spadkach związanych z wybuchem pandemii. Styczniowe koszty najmu w największych miastach (średnie ceny ofertowe) pokazuje tabela.

Średnie ceny najmu mieszkań pod koniec stycznia 2022 r.
Średnie ceny najmu mieszkań pod koniec stycznia 2022 r. nieruchomosci-online.pl

Jak widać, czynsze w wielu miastach wróciły do poziomów sprzed pandemii. Najem nie jest dziś tani, zwłaszcza że do podanych kwot trzeba jeszcze doliczyć – coraz wyższe – opłaty za media. Same czynsze rosną z wielu powodów, związanych m.in. z rosnącymi kosztami po stronie właścicieli mieszkań.

– Chodzi tutaj m.in. o wyższe koszty kredytów, zmiany podatkowe wynikające z Polskiego Ładu i rosnące koszty utrzymania mieszkań na skutek inflacji. Właściciele mogą chcieć w wielu przypadkach przerzucić to na najemców – wyjaśnia Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Przypomnijmy, że w przypadku zmian podatkowych chodzi o planowane na 2023 r. zlikwidowanie możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych. Właściciele nieruchomości będą mogli rozliczać się wyłącznie ryczałtem, a więc na ogół zapłacą więcej niż dotąd. Obniży to rentowność najmu.

Na mieszkaniu na kredyt nie zarobisz wiele

Przed pandemią jedną z zachęt do inwestowania w mieszkania był fakt, że z zysków z najmu dało się spłacić ratę kredytu, a więc lokal w zasadzie spłacał się sam. Te czasy już jednak minęły – podwyżka stóp procentowych sprawiła, że raty kredytów hipotecznych wzrosły. Dziś rata często bywa wyższa niż kwota, jaką właściciel uzyskuje dzięki najemcom. W takiej sytuacji mieszkanie przestaje na siebie zarabiać.

Jak podają eksperci Expandera i Rentier.io, pod koniec 2021 r. rentowność inwestycji w mieszkanie nadal spadała. Oto wyliczenia dla mieszkania kupionego bez kredytu (za gotówkę):

W sytuacji, gdy lokal był zamieszkany przez pełne 12 miesięcy, to przeciętna rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie spadła z 4,4 proc. netto przed rokiem do 4,1 proc. netto. Gdyby natomiast mieszkanie przed miesiąc stało puste, to rentowność wynosiłaby 3,6 proc. netto – czytamy w raporcie o IV kw. 2021 r.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, jak wspomniano, uzyskanie zysku staje się trudne. Przykładowo w Krakowie pod koniec ubiegłego roku czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosił średnio 2100 zł – a w tym samym czasie rata kredytu za taki lokal wynosiła 3168 zł. Do takiej „inwestycji” właściciel dopłaca więc co miesiąc 1068 zł. A przecież stopy procentowe nadal rosną, a wraz z nimi w górę idą raty.

Porównanie kosztów wynajmu i rat kredytów w wybranych miastach, IV kw. 2021 r.
Porównanie kosztów wynajmu i rat kredytów w wybranych miastach, IV kw. 2021 r. Expander i Rentier.io

To koniec zarabiania na mieszkaniach?

– Dotychczas opłacało się kupić mieszkanie, a następnie wynajmować je, aby dochodem z najmu spłacać ratę kredytu. Teraz jednak te nożyce rozwierają się i może dojść do sytuacji, że najem inwestycyjny będzie powoli wygasał – przestrzega Zbigniew Kubiński, honorowy prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. – Jeżeli te wielkości się rozjadą – ceny mieszkań będą wysokie, a uzyskiwane czynsze niskie – może się okazać, że takie inwestowanie przestanie być opłacalne. Może wymusić to konieczność spieniężenia tych mieszkań.

Nie znaczy to oczywiście, że inwestycja w mieszkanie nigdy się nie opłaci. Przed decyzją o zakupie nieruchomości trzeba jednak dokładnie policzyć, na jak duże zyski można liczyć, zwłaszcza jeśli stopy jeszcze wzrosną. Jak zwracają uwagę agenci nieruchomości ze wspomnianego wcześniej badania, inwestor musi też wziąć pod uwagę m.in. wydłużony czas oczekiwania na materiały potrzebne do wyremontowania lokalu pod wynajem. Również koszty wykończenia nowego mieszkania są coraz wyższe przez rosnące ceny w marketach budowlanych.

– Osoby, które kupiły mieszkania u dewelopera z odbiorem za 1,5 roku, 2 lata, zastanawiają się, czy opłacalne będzie ich wykończenie i wynajmowanie. Czas zwrotu z inwestycji z mieszkania na wynajem znacznie się wydłużył, chociaż obecne stawki najmu cały czas zachęcają do wynajmu – komentuje Jacek Sęk z biura MiraLocum Nieruchomości w Kielcach.

Jednocześnie najem w Polsce stopniowo się profesjonalizuje. Coraz więcej mieszkań na wynajem oferują nie prywatni właściciele, a fundusze inwestycyjne, czyli firmy zawodowo zarabiające na najmie. Na razie skala zjawiska jest niewielka, jednak fundusze nabywają coraz więcej lokali – szacuje się, że w 2021 r. kupiły one 17 proc. nowych mieszkań deweloperskich dostępnych na rynku.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie