Umowa najmu mieszkania. Prawa i obowiązki najemcy

Problemy i konflikty lokatorów z właścicielami mieszkań wynikają głównie z niepłacenia czynszu w terminie. Innym konfliktogennym aspektem jest to, kto ponosi odpowiedzialność za naprawianie usterek w mieszkaniu.

Zasady wynajmu mieszkania regulują Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Niewiele osób jednak wie o istnieniu drugiej ustawy, dlatego większość umów najmu jest tworzona tylko w oparciu o Kodeks cywilny.

Zobacz: W jakich mieszkaniach chcą mieszkać Polacy? Coraz większych i... coraz wyżej położonych 

Obowiązki najemcy

Kodeks cywilny bardzo ogólnie odnosi się do kwestii praw i obowiązków najemcy i właściciela mieszkania. Ustawa stanowi, że właściciel zobowiązany jest przekazać najemcy mieszkanie w stanie, które umożliwia odpowiednie funkcjonowanie z lokalu. Dodatkowo musi go utrzymywać w standardzie, na który zgodził się najemca.

Przepis ten nie zdejmuje całej odpowiedzialności, za użytkowanie mieszkania, z najemcy. Ustawa o ochronie praw lokatorów dokładnie wyznacza zakres ich obowiązków.

Zobacz:Aktualne oferty mieszkań na wynajem lub skorzystaj z aplikacji Gratki 

Do obowiązków lokatora należy:

• naprawa drobnych usterek, które wiążą się z codziennym użytkowaniem lokalu;
• naprawa niewielkich uszczerbków podłogi, drzwi, okien;
• pomalowanie ścian;
• naprawa urządzeń oraz instalacji (ogrzewanie, światło dopływ i odpływ wody);
• wymiana mebli w przypadku zniszczenia;
• zwrot lokalu w stanie nie gorszym niż ten zastany.

Wszystkie te czynności najemca musi realizować we własnym zakresie oraz na własny koszt. Spór powstaje, gdy lokator dokonuje napraw niższym kosztem np. wymienia zepsute przez siebie meble na tańsze niż te zastane. Trzeba pamiętać, że niewłaściwe administrowanie mieszkaniem i doprowadzenie go do stanu gorszego niż zastany może skutkować zażądaniem od najemcy odszkodowania. W najgorszym przypadku właściciel może wypowiedzieć umowę bez terminu wypowiedzenia.

Prawa najemcy

Na najemcy spoczywają nie tylko obowiązki, ale również przysługują mu prawa. Nie może powstać sytuacja, w której np. najemca lokalu za darmo remontuje wynajmowane mieszkanie. Właściciel jest zobowiązany do zapewnienia lokatorom odpowiednich warunków mieszkaniowych.

Warto przeczytać: Długi Polaków stale rosną. Winne są między innymi kredyty mieszkaniowe 

Do praw najemcy należy:

• korzystanie z mieszkania (zakazana jest wszelka forma podnajmu);

• **ulepszanie mieszkania (jedynie za zgodą właściciela, zapisaną w aneksie do umowy);

• żądanie od właściciela mieszkania naprawy uszkodzeń (jeżeli tego nie zrobi, możemy naprawić sami, na koszt właściciela);

• obniżenie czynszu (jeżeli lokal w chwili najmu, miał wady uniemożliwiające odpowiednie korzystanie z niego lub kiedy wady powstały później, a zawiadomiony o ich powstaniu właściciel nie naprawił ich w wyznaczonym czasie lub jeżeli nie da się usunąć usterek);

• wypowiedzenie najmu (tak jak w przypadkach opisanych wyżej).

Trzeba pamiętać, że obniżenie czynszu czy wypowiedzenie umowy przysługuje osobie, która w chwili podpisywania umowy nie wiedziała o istnieniu wad.

Najemca i właściciel mieszkania przed sądem. Orzeczenia sądów

Suchy zapis ustawy mało mówi o tym, jak prawo jest wykorzystywane w praktyce. W przypadku problemów w właścicielem mieszkania warto przejrzeć orzeczenia sądów w podobnych sprawach. Na przykład, sędziowie z Sądu Apelacyjnego w Szczecinie wydali wyrok, w którym orzekli, że najemca może domagać się zwrotu pieniędzy od właściciela za naprawę, tylko wtedy, gdy wykonanie tej czynności było obowiązkiem właściciela. 

Zobacz również: Upadłość dewelopera – co dalej stanie się z naszym mieszkaniem