Upadłość dewelopera – co dalej stanie się z naszym mieszkaniem

Zakup mieszkania czy domu to jedna z najważniejszych, a często właśnie najważniejsza decyzja w życiu. Bywa, że nawet prężnie niegdyś działający deweloper musi ogłosić upadłość. To nie oznacza, że nabywca mieszkania też będzie miał spore problemy. Chroni go tzw. ustawa deweloperska.

Warto wiedzieć: Długi Polaków stale rosną. Nie spłacamy m.in. kredytów mieszkaniowych 

Ma ona przede wszystkim maksymalnie zabezpieczać pieniądze, wpłacane przez nabywcę. Określa ona zasady postępowania z funduszami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Jeśli ma dojść do upadłości, wtedy w grę wchodzi prawo restrukturyzacyjne i upadłościowe. Celem powstania ustawy deweloperskiej było sporządzenie pewnego rodzaju wytycznych, ale też szczegółowych zasad, odnośnie działalności deweloperów oraz ochrona osób, które decydują się nabyć nieruchomość od firmy deweloperskiej.

Przeczytaj: Ustawa deweloperska, czyli czego powinniśmy oczekiwać od dewelopera 

Przepisy nakazują, żeby umowa deweloperska była zawierana notarialnie. W treści musi pojawić się zapis o tym, czy bank zgadza się, aby dane lokum zostało wyodrębnione z całej inwestycji tak, żeby nie ciążyła na nim hipoteka dotycząca całej inwestycji dewelopera. W przypadku, gdy zgody zabraknie (taka adnotacja także musi znaleźć się w umowie), może się okazać, że na naszym mieszkaniu od początku ciąży kredyt hipoteczny zaciągnięty przez dewelopera.

Deweloper jest zobowiązany do założenia rachunku powierniczego. Na ten właśnie rachunek bank przelewa pieniądze od osoby, która kupuje mieszkanie. Deweloper może założyć rachunek powierniczy otwarty, czyli taki, gdzie będzie dostawał przelewy po każdym zakończonym etapie budowy.

W Polskim Związku Firm Deweloperskich tłumaczą: – Zakończenie każdego etapu budowy jest dokonywane poprzez drobiazgową kontrolę banku, który ma obowiązek zweryfikować, czy rzeczywiście można deweloperowi zwolnić kolejne fundusze. Poza tym deweloper środków otrzymywanych z otwartego rachunku powierniczego nie może przeznaczyć na finansowanie innej inwestycji, więc niejako muszą zostać one „wbudowane" w tę nieruchomość, dla której prowadzone są dane rachunki powiernicze.

Deweloper może również prowadzić rachunek powierniczy zamknięty, wówczas pieniądze trafią do dewelopera dopiero, gdy ten postawi i wykończy cały blok.

Jedni nabywcy – w przypadku upadłości dewelopera – wolą dostać z powrotem fundusze, jakie zainwestowali w zakup mieszkania od niego. Nie patrzą na to, co dalej stanie się z blokiem, stawianym przez bankrutującego dewelopera. Drudzy woleliby, żeby budowa nie została przerwana. Liczą na to, że ta zostanie dokończona, a oni wreszcie dostaną klucze do wymarzonego „M". Sami klienci też mają głos. Ustawa zakłada, że w ciągu 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości, grupa składająca się z przynajmniej 20 procent nabywców ma szansę złożyć swoją propozycję na rozwiązanie tej kwestii. Przykładowo, mogą domagać się oni sprzedaży inwestycji w budowie, a potem, z otrzymanych w ramach transakcji pieniędzy, zostałyby zaspokojone ich roszczenia.

– Obecne przepisy o upadłości i restrukturyzacji dewelopera przewidują kilka niezależnych rozwiązań problemów, które wynikają z niewypłacalności dewelopera, a które łącznie tworzą kompleksowy, obejmujący postępowanie restrukturyzacyjne oraz postępowanie upadłościowe, spójny system ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – informuje Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Ustawodawca chciał przede wszystkim stworzyć taką regulację, która pozwalałaby w postępowaniu upadłościowym kontynuować inwestycję deweloperską i zrealizować umowy deweloperskie, czyli doprowadzić do przeniesienia własności, jak również dokończyć przedsięwzięcie deweloperskie przez innego przedsiębiorcę, czy też – w sytuacji jednak braku uzasadnienia ekonomicznego dla kontynuacji takiego zamierzenia – zlikwidować nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja, ale przy założeniu maksymalnej ochrony praw nabywców i dokonanych przez nich wpłat.

– Likwidacja przedsięwzięcia deweloperskiego ma miejsce dopiero wtedy, gdy po ocenie ekonomicznej dochodzi się do wniosku, że realizacja opisanych powyżej wariantów postępowania jest z racjonalnego punktu widzenia niemożliwa. Wtedy jedynym rozwiązaniem prowadzącym do zaspokojenia wierzycieli upadłego dewelopera stanie się przeprowadzenie likwidacji i sprzedaż nieruchomości – tłumaczą nam w PZFD.

Należy podkreślić, że ogłoszenie upadłości dewelopera zawsze ma być ostatecznością. Najpierw są prowadzone próby ratowania firmy w różnych wariantach, chociażby jej restrukturyzacja. Postępowanie upadłościowe wobec niewypłacalnego dewelopera prowadzi się w taki sposób, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, żeby firma dłużnika przetrwała, a także, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali.

Zgodnie z prawem upadłościowym można wziąć pod uwagę warianty przeprowadzenia postępowania upadłościowego, zmierzającego do przeniesienia własności na nabywców. – Po pierwsze, może być to dalsze prowadzenie inwestycji, już przez syndyka, za zgodą sędziego-komisarza. Po drugie, prace mogą być prowadzone przez innego przedsiębiorcę, który przejmie prawa i obowiązki upadłego dewelopera. Po trzecie, może być to kontynuacja prac w układzie. Priorytetem ma być właśnie zawarcie układu i kontynuacja przedsięwzięcia w ramach tak zawartego układu – wymieniają w związku firm deweloperskich.

Jak podaje radca prawny PZFD, w myśl przepisów prawa upadłościowego propozycje układowe mogą dotyczyć choćby dokonania dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali. Inne rozwiązanie stanowi sprzedaż nieruchomości z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji prowadzenia inwestycji. Można też ustalić inne warunki kontynuacji przedsięwzięcia oraz sposoby jego finansowania.

Radzimy: Jak i gdzie sprawdzić firmę deweloperską  

– Obecne przepisy prawa restrukturyzacyjnego i prawa upadłościowego pozwalają więc skutecznie zastosować różne warianty, które zmierzają wspólnie do tego, aby w sytuacji upadłości dewelopera zostało zrealizowane zobowiązanie, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej, czyli ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę – zaznacza Przemysław Dziąg. 

Warto wiedzieć

W PZFD wyjaśniają: – W dniu 15 maja 2015 r. uchwalona została ustawa prawo restrukturyzacyjne, na podstawie której wprowadzono wiele istotnych zmian w prawie upadłościowym, w szczególności w zakresie tzw. upadłości deweloperskiej. Zmiany te, które obowiązują od 1 stycznia 2016 r., w znaczący sposób zwiększyły poziom ochrony klientów w przypadku ich niewypłacalności bądź zagrożenia niewypłacalnością. Potrzeba tych zmian wynikała m.in. z krytycznej oceny przepisów dotyczących upadłości deweloperskiej, które zostały wprowadzone ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy te zawierały bowiem wiele niejasności i luk, które w praktyce nie realizowały swojego podstawowego celu, jakim miało być zapewnienie odpowiedniej ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.