Trwają prace nad stworzeniem Portalu Cen Mieszkań. „Chcemy skończyć z brakiem transparentności na rynku nieruchomości”

Kupujący mieszkanie często spotykają się z dwoma terminami na określenie wartości nieruchomości. Chodzi o cenę ofertową i transakcyjną. Aby trafnie ocenić, czy lokal jest dla nas opłacalną inwestycją, musimy dobrze rozumieć, na czym polega różnica pomiędzy tymi dwoma cenami.

• Cena ofertowa – oczekiwania sprzedającego

Cena ofertowa to nic innego jak kwota, którą chciałby mieć na swoim koncie sprzedający nieruchomość. To właśnie ją widzimy w ogłoszeniu czy na stronie pośrednika nieruchomości. Od tej ceny zaczynają się dalsze negocjacje z kupującym. Jeżeli na rynku mieszkań popyt i podaż są na równym poziomie, często obie strony dochodzą do zadowalającego je konsensusu.

• Cena transakcyjna – wynik negocjacji stron

Cena transakcyjna to ostateczna kwota, za jaką nieruchomość przechodzi w ręce nowego właściciela. Jej wartość jest wynikiem negocjacji i ostatecznego porozumienia, do jakiego doszły obie strony biorące udział w transakcji. Cenę transakcyjną zapisuje się w akcie notarialnym i jest zwykle niższa od ofertowej.

Jakie zatem czynniki kształtują cenę transakcyjną? Różnica pomiędzy obiema cenami może niekiedy sięgać nawet kilku procent wartości domu lub mieszkania. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Jedną z najczęstszych jest zawyżanie cen przez sprzedającego. Może się on zasłaniać np. sentymentem do miejsca lub zwyczajnie nie wiedzieć, jak w danej okolicy kształtuje się rynek mieszkań pod względem cen. Zazwyczaj jednak sprzedawcy celowo zawyżają cenę lokalu lub domu, aby mieć z czego „schodzić” podczas negocjacji z potencjalnym nabywcą.

Dlaczego ustalenie ceny nieruchomości jest tak istotne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny? Na potrzeby banku wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy. Opisuje w nim lokal oraz porównuje z cenami transakcyjnymi podobnych domów czy mieszkań w okolicy.

Rzeczoznawcy niezbędną wiedzę w tym zakresie pozyskują z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Według informacji ze strony GUS, jest to publiczny rejestr prowadzony przez starostę, w którym znajdują się informacje na temat cen nieruchomości, jakie zostały określone w aktach notarialnych. Zawiera on również wartości nieruchomości ustalone przez rzeczoznawców majątkowych w oparciu o operaty szacunkowe. Wszystkie te dane są następnie przekazywane do ewidencji gruntów i budynków. Co ciekawe dostęp do tych danych mają nie tylko rzeczoznawcy. Każdy z nas ma taką możliwość, ale pod pewnymi warunkami. Wiąże się to z koniecznością złożenia odpowiedniego wniosku i uiszczenia opłaty.

Jak czytamy na stronie gov.pl Portal Cen Mieszkań to przydatne narzędzie stworzone z myślą o osobach zainteresowanych kupnem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym. Jego celem jest zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego i dzięki temu ułatwienie działalność inwestycyjnej. Odpowiednie przepisy zostały przyjęte na początku lipca br. Za prowadzenie serwisu odpowiedzialny będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a swą działalność ma on rozpocząć w połowie 2024 r.

– Naprzeciw potrzebom przyszłych inwestorów wychodzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które zamierza uruchomić Portal Cen Mieszkań. Sama nazwa jest nieco myląca, ponieważ już na stronie ministerstwa możemy przeczytać, że znajdą się w nim dane dotyczące cen transakcyjnych zarówno mieszkań, jak i domów jednorodzinnych w poszczególnych regionach kraju – mówi Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.

Informacje na Portalu Cen Mieszkań będą pochodzić częściowo z już istniejącej Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prowadzonej przez UFG, który zresztą będzie odpowiedzialny za jego funkcjonowanie. Dodatkowo dane będą uzupełniane przez firmy i osoby, które profesjonalnie zajmują się działalnością na rynku mieszkaniowym, w tym deweloperów.

– Z kolei dane z rynku wtórnego będą przekazywane przez Krajową Administrację Skarbową, która między innymi zbiera informacje z notarialnie potwierdzonych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkaniowych – podsumowuje ekspert Extradom.pl.

Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda twierdzi, że dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku zapewni ochronę przed działaniami spekulacyjnymi. Dane z PCN mają być bardziej wiarygodne niż te prezentowane przez komercyjne portale z ogłoszeniami o nieruchomości do sprzedaży, które zwykle dotyczą cen ofertowych, a nie transakcyjnych. Obecnie dużo trudniej jest pozyskać wiarygodne informacje dotyczące cen transakcyjnych niż ofertowych, które są ogólnodostępne na stronach deweloperów lub biur nieruchomości.

– Portal Cen Mieszkań to kolejny element naszych działań uzdrawiających rynek mieszkaniowy. Chcemy skończyć z brakiem transparentności na rynku nieruchomości. Każda osoba zainteresowana kupnem mieszania lub domu będzie miała dostęp do danych statystycznych o cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. Mówimy zarówno o rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku to większa przejrzystość cen, ułatwienie w podejmowaniu decyzji zakupowych oraz ochrona przed działaniami spekulacyjnymi – informuje minister.