Sytuacja mieszkaniowa – raport NBP o pierwszym kwartale 2016

Sytuacja na rynku mieszkaniowym była stabilna – wynika z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2016".

Spokój na rynku mieszkaniowym

Od końca zeszłego roku nie zmieniły się ceny nowych mieszkań. Na rynku wtórnym jest podobnie. Jedynie na rynku warszawskim zanotowano spadek cen. Był on związany ze sprzedażą większej liczby mieszkań za niższą cenę za metr, czyli m.in. tych w gorszej lokalizacji. Inwestycja mieszkaniowa (bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10-letnich obligacji skarbowych. Jest też podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych – czytamy w raporcie NBP. Co więcej: wysoka wartość średniego czynszu najmu w relacji do kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego nadal umożliwia spłatę rat kredytu przychodami z najmu.

Popyt na kredyty hipoteczne

Kredyty nadal cieszą się popularnością. W pierwszym kwartale 2016 roku udzielono kredytów mieszkaniowych bez umów renegocjowanych o wartości 9,7 mld zł. To oznacza spadek o 13 procent wobec ostatniego kwartału 2015 oraz wzrost o 8 procent względem pierwszego kwartału 2015. Duże zainteresowanie zaciąganiem kredytów na mieszkania wiąże się m.in. ze zmianami regulacyjnymi. Chodzi np. o wzrastający wkład własny i obawy kredytobiorców dotyczące wyczerpania puli przeznaczonych na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Warto przeczytać: Ustawa o kredycie hipotecznym – szykują się zmiany, które są krytykowane 

Złe doświadczenie z frankami

Minus taki, że banki w pierwszym kwartale podwyższyły marże oraz zaostrzyły wymagania dotyczące zabezpieczeń i wkładu własnego. Polacy w przeważającej większości zaciągają kredyty w złotówkach, a nie w walucie obcej. Mają złe doświadczenie z frankami. – Zaciąganie kredytów w złotówkach jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej – podkreślają eksperci z NBP. – Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest zarówno wynikiem zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, jak również regularnej amortyzacji oraz wcześniejszych spłat i refinansowania. Nadal też prowadzone są prace nad systemowym rozwiązaniem kwestii walutowych kredytów mieszkaniowych.

Na rynku widać korzystną dla deweloperów relację cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Deweloperzy przeżywają dobry okres: rozpoczynają bardzo dużo kolejnych budów i projektów inwestycyjnych.

Rachunek powierniczy obowiązkowy lub nie

Mimo upływu 4 lat od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nie wszyscy kupujący zostali zabezpieczeni specjalnym rachunkiem powierniczym, na którym gromadzone są pieniądze klientów firm deweloperskich. Pokrycie oferty deweloperów rachunkami powierniczymi różni się w dużych miastach. Prawnie, deweloperzy rozpoczynający nową inwestycję od 29 kwietnia 2012 roku muszą otworzyć rachunek powierniczy. Ta zasada nie obowiązuje jednak, gdy inwestycja została rozpoczęta przed tym terminem, a obecnie dodawane są tylko kolejne jej etapy. To, że nie trzeba utrzymywać rachunku powierniczego dla niektórych inwestycji, podwyższa zyskowność dewelopera. Rosła liczba kontraktów na budowę nowych mieszkań oraz liczba mieszkań, które już są w budowie. Tylko w ciągu roku wydano blisko 193 tysiące zezwoleń na budowę mieszkań. Rozpoczęto budowę 171 tysięcy mieszkań, a do użytku oddano ich 153 tysiące.

Małe, popularne mieszkania

Największym popytem cieszą się mieszkania kompaktowe, czyli 2-pokojowe o małym metrażu, np. do 38 m kw. Na rynku pierwotnym bardzo dobrze sprzedają się mieszkania we wczesnej fazie budowy oraz te o podwyższonym standardzie (ciekawy projekt, lepsza lokalizacja i jakość, prestiż inwestycji). Ich nabywcy skłonni są płacić wyższą cenę. Deweloperzy czasem stosują sprzedaż promocyjną części mieszkań albo z elastycznym harmonogramem wpłat. Jeżeli klienci kupują mieszkania z drugiej ręki, liczą na komfort szybkiej przeprowadzki oraz poczucie bezpieczeństwa transakcji.

Przeczytaj: Ponad 63 tysiące osób skorzystało z dopłat MdM od początku 2014 

Mieszkania do wynajęcia

Nie tylko Mieszkanie dla Młodych jest popularne. Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMW) też taki się staje. W jego ramach do końca pierwszego kwartału zakontraktowano 2430 mieszkań, w tym 425 wynajęto, 1463 zostały zakupione, a zakup kolejnych 542 jest w trakcie. Obecnie FMW oferuje mieszkania w Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. Od września 2015 do funkcjonującego programu wspierającego budowę mieszkań czynszowych zgłosiło się 41 Towarzystw Budownictwa Społecznego, 3 spółki komunalne i 1 spółdzielnia. Wnioski kredytowe dotyczą 59 inwestycji o łącznej wartości 591 mln zł (w tym 374 mln zł kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego). Zgodnie z zapowiedziami BGK, w 2017 w ramach tej inicjatywy ma powstać łącznie około 3 tysięcy mieszkań. Najwięcej ich przybędzie w województwach: zachodniopomorskim, śląskim i mazowieckim.

Fundusz Wsparnia Kredytobiorców dla osób z kłopotami

W lutym 2016 zaczął też działać Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Oferuje on kredyty na preferencyjnych warunkach ludziom, którzy wcześniej zaciągnęli kredyty mieszkaniowe, ale przejściowo mają problemy ze spłatą. Można dostawać wsparcie przez półtora roku, ale nie więcej niż 1500 złotych miesięcznie. Pieniądze należy oddać po 2 latach karencji, przez 8 kolejnych lat w równych, nieoprocentowanych miesięcznych ratach.