Stanieją mieszkania. Zyskają też właściciele działek rolnych. Resort rozwoju uwalnia grunty rolne w miastach od szkodliwych przepisów

Na tę zmianę zanosiło się od dawna. Dlatego nie powinna dziwić informacja, która od kilku dni króluje w mediach poświęconych rynkowi nieruchomości: jeden z ostatnich warszawskich rolników sprzedał swoje trzy hektary położone w dzielnicy Ursus, za 70 mln zł – poinformował serwis next.gazeta.pl. Dużo? Wcale nie. Tyle, a nawet więcej trzeba teraz zapłacić za działkę budowlaną w stolicy. Ale zaraz, zaraz – to przecież ziemia rolna, nie budowlana. Już niedługo nie będzie to jednak wielki problem. Deweloperzy spodziewający się rychłej zmiany przepisów ustawiają się w kolejce po miejskie grunty rolne, by zdążyć przed znacznie większymi cenami.

W polskich miastach, szczególnie tych największych, z każdym rokiem ubywało gruntów pod budowę nowych osiedli i domów. Niska podaż ziemi w niektórych aglomeracjach wywindowała ceny mieszkań do poziomu nawet 30 tys. zł za metr kwadratowy. Choć wzrost cen nieruchomości trudno będzie zatrzymać, to nowe przepisy, które ułatwią deweloperom budowanie na miejskich gruntach rolnych, na pewno nieco go spowolnią. Kto jeszcze oprócz przyszłych kupujących powinien cieszyć się ze zmian przepisów przygotowanych przez resort rozwoju?

Dotychczas właściciele miejskich gruntów rolnych, za sprzedaż swojej ziemi pod inwestycje, mogli liczyć na ułamek wartości ceny, w porównaniu z osobami, które oferowały grunty budowlane, nawet jeśli działki z sobą sąsiadowały. Winne temu było – a w zasadzie wciąż jest – kulawe prawo, które nie nadążało za zmianami społeczno-gospodarczymi w kraju.

Właściciele ziemi rolnej sprzedawali tanio swoje nieruchomości albo co stało się ostatnio powszechną praktyką, czekali na lepsze czasy. W efekcie, w wielu miastach powstały białe plamy niezagospodarowanych terenów. Największą hamulcową inwestycji jest (wciąż jeszcze) ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgonie z obowiązującymi, wciąż jeszcze przepisami, inwestor, który nie jest rolnikiem, może kupić w mieście maksymalnie do jednego hektara ziemi rolnej, bez obowiązku prowadzenia na nim działalności zgodnej z przeznaczeniem gruntu. Jeśli teren jest większy, tj. przekracza jeden hektar, to również możliwe jest prowadzenie działalności innej niż rolnicza, pod warunkiem wszakże, że na danej działce obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza taką aktywność. W przeciwnym wypadku trzeba sadzić pomidory lub pietruszkę przez pięć kolejnych lat od dnia zakupu, zanim będzie można przeznaczyć ją na inny cel. Największy problem polega jednak na tym, że nie wszystkie grunty miejskie obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ niektóre samorządy mają w tym obszarze ogromne zaległości. Co wtedy?

Jeśli planu (...) nie ma, to inwestor wstępnie zainteresowany zakupem gruntów musi wystąpić do lokalnego urzędu o wydanie warunków zabudowy pod konkretny projekt, a to wiąże się już z poświęceniem czasu i pieniędzy. Jeśli chce mieć pewność, że w czasie oczekiwania na decyzję nikt inny nie kupi danej nieruchomości, powinien zawrzeć ze sprzedającym umowę przedwstępną dotyczącą zakupu – to kolejny koszt. Do tego nie ma pewności, że wydane przez urząd warunki, będą odpowiadać upragnionej inwestycji. Teraz jest jednak szansa na to, że znowelizowane przepisy usuną te absurdy – a przynajmniej tak sądzą eksperci.

– Nowe przepisy uwolnią grunty rolne położone w granicach miast. Oznacza to, że nie będą już one objęte ograniczeniami wynikającymi z ustaw rolnych, a przede wszystkim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Będzie można w łatwy sposób przeznaczyć te grunty pod inwestycje mieszkaniowe lub handlowo–usługowe – mówi Artur A. Adamski, ekspert rynku nieruchomości oraz obniżenia emisyjności budynków.

Usunięcie absurdów, z którymi muszą borykać się obecnie inwestorzy i kupujący, to nie jedyna korzyść wynikająca ze zmiany podejścia resortu rozwoju do miejskiej ziemi rolnej. Podobnie sądzi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia. Zwraca on uwagę na to, że tereny rolne od dłuższego czasu nie były wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem. – Stopień ochrony ziemi rolnej jest zresztą w Polsce wysoce dyskusyjny, zazwyczaj zwiększa tylko niepotrzebną biurokrację, nie niosąc ze sobą tak naprawdę żadnej realnej wartości – mówi inwestor.

– Możliwość zakupu i przekwalifikowania tych gruntów na tereny budowlane zwiększy natomiast podaż mieszkań, co niewątpliwie jest bardzo korzystne dla rynku nieruchomości. Ceny takiej ziemi z pewnością wzrosną. O ile dokładnie? To będzie zależało od konkretnej lokalizacji i potencjalnych możliwości zabudowy. W niektórych przypadkach wzrost może więc wynosić 50 proc., a w innych nawet 200 proc. – szacuje Krzysztof Tętnowski.

Z kolei Artur A. Adamski podkreśla, że większa podaż ziemi pod inwestycje sprawi, że na dłuższy czas zostanie wyłączony jeden z ważniejszych czynników wpływających na ciągle rosnące ceny nieruchomości, czyli brak gruntów pod zabudowę.

– Z drugiej strony należy oczekiwać zrównania cen miejskich działek rolnych z działkami budowlanymi – mówi Adamski.

Jak dodaje ekspert: jeśli dotychczas kontrahent oferował średnio za metr kwadratowy działki rolnej w dużym mieście 750 zł, teraz będzie musiał wyłożyć około 1300 zł, czyli mniej więcej tyle, ile zapłaciłby za działkę budowlaną. Ale to nie problem, ponieważ uniknie dzięki temu wielu bardzo kosztownych i czasochłonnych zabiegów związanych z przekształcaniem gruntu, a co ważniejsze, nie będzie narażony na obserwowaną od lat presję cenową ze strony posiadaczy działek budowlanych. Finalnie będzie mógł budować znacznie taniej – dodaje Adamski.

– Jeśli chodzi o tempo nowych inwestycji miejskich, w tym deweloperskich, to zmiana ta na pewno usprawni i przyspieszy cały proces zakupu. Moim zdaniem, możliwość łatwiejszego przekwalifikowania gruntów na budowlane zachęci inwestorów do realizacji nowych projektów, co z kolei może przyczynić się do dynamiczniejszego rozwoju miast. Będzie to jednocześnie dodatkowy impuls do stabilizacji cen mieszkań, a być może nawet ich spadku – komentuje Krzysztof Tętnowski.

Jak zauważa inwestor, duża część gruntów rolnych w wielu miastach została już objęta specjalnymi planami, co zwiększyło podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Patrząc całościowo, nie będzie to jednak radykalna zmiana, choć z pewnością idziemy w dobrym kierunku – podsumowuje.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!