Stać nas tylko na małe mieszkania

Kredytów walutowych praktycznie w bankach już nie uświadczymy. Kredyty we franku szwajcarskim, a nawet w euro są dla przeciętnego Polaka niedostępne. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze banki zaostrzyły politykę kredytową wprowadzając w życie ostatnie zapisy Rekomendacji S zaleconej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Po drugie słaba kondycja gospodarki przekłada się na większe kłopoty ze zdobyciem i utrzymaniem stabilnej pracy, a niepewnych klientów banki nie lubią.

– Dlatego najlepiej starania o nowe mieszkanie zacząć od wizyty w banku i rzetelnego przedstawienia swojej sytuacji finansowej – radzi Piotr Przybył, właściciel biura nieruchomości Broker House. – Jeśli będziemy wstępnie wiedzieli, czy możemy liczyć na kredyt i w jakiej wysokości, wówczas możemy zacząć rozglądać się za nieruchomością.

Nie sprawdzając możliwości kredytowych, narażamy się na ryzyko utraty pieniędzy, jeśli podpiszemy umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość i wpłacimy zaliczkę, a potem okaże się, że bank nie chce nam udzielić pożyczki na wybrane lokum. W takiej sytuacji zaliczka przepada.

Nektóre banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej honorują tzw. oświadczenie zbywcy. Nie jest ono równoznaczne z umową przedwstępną i dla kupującego oznacza tyle, że jeśli zbywca znajdzie szybciej lepszego kupca, to wypatrzone mieszkanie może nam uciec sprzed nosa. 

Jak przygotować się do rozmowy z bankowcami? Na wstępnej rozmowie z doradcą kredytowym zostaniemy zapytani m.in. o nasze wynagrodzenie i jego składniki (np. niektóre banki nie akceptują wynagrodzenia prowizyjnego), czas trwania umowy o pracę, liczbę członków rodziny, zobowiązania, czyli raty, które spłacamy, kredyty, karty kredytowe i limity zadłużenia na nich. 

– Żeby liczyć na pomoc finansową banku w kredytowaniu nieruchomości, trzyosobowa rodzina powinna obecnie mieć dochód w wysokości ok. 4000 zł netto – szacuje Piotr Przybył. 

Rekomendacja S określa zasady badania zdolności kredytowej klientów chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny w walucie obcej. Zgodnie z jej zapisami w takim przypadku bank musi sprawdzić, czy klient ma dostateczną zdolność kredytową, aby zaciągnąć kredyt złotówkowy o wartości wynoszącej 120% wnioskowanego kredytu walutowego.

Ponadto bank musi przedstawić klientowi w pierwszej kolejności propozycję kredytu w złotówkach, informować o ryzyku walutowym oraz przedstawić klientowi wyniki symulacji pokazującej, jak będą zmieniały się raty w przypadku wahań kursu walutowego.

Rekomendacja ta zmienia też sposób badania zdolności kredytowej w przypadku kredytów zaciąganych na długie okresy – 30, 40 lat. Badając zdolność bank będzie zobowiązany do sprawdzenia, czy klient da radę spłacić kredyt o wnioskowanej wysokości, ale w ciągu 25 lat. To oznacza, że do badania zdolności jest brana pod uwagę wyższa kwota raty. 

Podstawowym zadaniem Rekomendacji T jest zapobieganie nadmiernemu zadłużeniu. Zgodnie z jej zapisami suma rat kredytowych spłacanych przez klienta detalicznego nie może przekraczać 50 lub 65 procent miesięcznych dochodów (w zależności od ich wysokości).

Od początku wprowadzenia Rekomendacji S spodziewano się, że spowoduje ona spadek poziomu kredytów hipotecznych o ok. 20 proc. w 2012 roku, w porównaniu z poprzednimi latami. Te prognozy się sprawdziły.

Wielu klientów, po przeanalizowaniu dochodów i konsultacjach z bankami, jest zmuszonych do zakupu mniejszego mieszkania niż planowali lub odłożenia w czasie decyzji o jego zakupie własnego M.

Sprawdź: Oferty mieszkań na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

– Jeśli nie mamy pewności, co do naszej przyszłości finansowej, to lepiej odłożyć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w czasie – radzą eksperci. – To decyzja na 25 a nawet więcej lat. Może się okazać, że nie będziemy mieli z czego spłacać rat kredytu i  w ostateczności bank zabierze nam nieruchomość.

Odpowiadając na potrzeby klientów deweloperzy zaczęli budować mniejsze mieszkania na sprzedaż. Dla porównania w inwestycji jednego z opolskich deweloperów realizowanej kilka lat temu największe mieszkania miały po 95 metrów. W planowanym obecnie bloku największe lokale będą miały po 76 metrów i będzie ich zaledwie trzy na kilkadziesiąt. 

– Ci deweloperzy, którzy już postawili budynki, ale mają możliwość przeprojektowania wnętrz, zmieniają mieszkania na mniejsze, które łatwiej będzie można sprzedać – mówi Joanna Wielichowska z Opolskiego Domu Inwestycyjnego.  

Również na rynku wtórnym można zaobserwować tendencję do kupowania małych mieszkań. – Dwu- i trzypokojowe ale do 50, 60 metrów kwadratowych – to najchętniej wybierane lokale – przyznaje Piotr Przybył. – Zainteresowaniem cieszą się także dwupokojowe mieszkania, mające zaledwie 30 metrów.

W cenie są zawsze kawalerki. Szukają ich single albo osoby, które chciałyby zainwestować w nieruchomości. Do łask wróciły mieszkania w wielkiej płycie, bo są tańsze niż te w nowym i niskim budownictwie. Ponadto najczęściej mają dobrą lokalizację.

Zobacz również:Działki i grunty na sprzedaż – ogłoszenia

– Ci, którzy chcieli zarobić na sprzedaży dużego mieszkania, a nie nagli ich czas, wycofują oferty z rynku – relacjonuje Joanna Wielichowska. – Część dużych mieszkań zbywcy przeznaczyli pod wynajem.