Sprzedaż mieszkań w tym roku zwolni

Z ankiety przeprowadzonej przez Narodowy Bank Polski na początku roku wynika, że 60 proc. banków planuje zaostrzenie polityki kredytowej odnośnie kredytów hipotecznych, a 40 proc. przewiduje znaczny spadek pobytu na nie. Główną tego przyczyną jest wejście w życie od stycznia 2015 r. nowego, niższego limitu nadzorczego LtV dla kredytów mieszkaniowych, zgodnie z którym do 10 proc. wartości nieruchomości wzrósł obowiązkowy wkład własny potencjalnego kredytobiorcy.

Zobacz też: Kredyty mieszkaniowe w złotych - ich raty mogą znacznie wzrosnąć 

Ale nie tylko. Zdaniem Jakuba Zagórskiego, członka zarządu Skanska Residential Development Poland, ubiegłoroczne ożywienie na rynku zostało skonfrontowane z niespodziewanym uwolnieniem kursu franka na początku 2015 r. i podwyższeniem rat ok. 570 tys. kredytobiorców. - Może to skutkować większym niż dotychczas strachem przed zaciąganiem długotrwałych zobowiązań na zakup mieszkania, zwłaszcza w pierwszej połowie roku. Działa tu tak zwany efekt świeżości, który będzie rezonował co najmniej przez pierwsze dwa kwartały 2015 r. na większości rynków regionalnych – uważa Jakub Zagórski.

Bardziej optymistycznie ocenia sytuację Bartosz Turek z Lion's Bank. - Już od ponad dwóch lat stopniowo maleje oprocentowanie kredytów hipotecznych w rodzimej walucie. Dziś miesięczna rata 30-letniego długu wynosi około 465 zł na każde pożyczone 100 tys. kapitału. W trzecim kwartale 2012 roku było to około 640 zł miesięcznie. Dalsze obniżki rat są bardzo prawdopodobne, choć Rada Polityki Pieniężnej każe na nie jeszcze poczekać.

Zobacz też: Odpowiedzialność kredytowa tylko do wysokości wartości nieruchomości? 

- Gwałtowne osłabienie złotego o ponad 30-40 proc. może wpłynąć na zachowania zakupowe Polaków – zgadza się Jakub Zagórski, ale zastrzega: - W takich sytuacjach decyzje są zazwyczaj mniej emocjonalne i bardziej rozciągane w czasie. Klienci starają się podejmować decyzje, oparte na pełniejszej analizie rynku i dostępnych ofert. Podobne zjawisko można było obserwować w trakcie boomu na kredyty walutowe w latach 2004-2005, a później w 2008 r., kiedy nastąpiła znaczna deprecjacja złotego.Rynek deweloperski nie odnotuje jednak gwałtownego spowolnienia. - Doświadczeni deweloperzy wyciągnęli lekcję z poprzedniego kryzysu i dziś działają znacznie rozważniej – uważa Jakub Zagórski i dodaje: - Rynek podlega cyklicznym trendom. Są okresy kumulacji i przyspieszenia, po których zwykle następuje stabilizacja. Doskonale wiedzą o tym liderzy rynku. Obecnie oferta deweloperów jest inaczej skrojona niż 6-7 lat temu, co przekłada się na szybszą rotację mieszkań. Jest dużo lokali mniejszych, dwupokojowych, w elastycznych rozkładach i to właśnie takie najlepiej się sprzedają.

Bartosz Turek szansę na rozwój rynku upatruje w rosnącym zainteresowaniu kredytami hipotecznymi w złotych. - Zadłużając się przed rozpoczęciem przez RPP cyklu obniżek stóp procentowych, trzeba było się liczyć z ratą na poziomie 639,3 zł na każde pożyczone 100 tys. zł na 30 lat. Dziś miesięczna rata takiego długu wynosi 465,4 zł. Do tego w horyzoncie dwuletnim WIBOR nie powinien być wyższy niż dziś. Z dzisiejszej perspektywy najbardziej prawdopodobny scenariuszem na najbliższe dwa lata sugeruje więc, że koszt kredytów powinien spaść i utrzymać się na niższym niż dziś poziomie.

Zobacz też: Jakich nieruchomości szukali Polacy w 2014 roku 

Jakub Zagórski wskazuje, że ważny dla wzrostu rynku może być też przyjęty właśnie projekt zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, który m.in. podwyższa limit wieku osób, które mogą starać się o dofinansowanie. - Rodziny i osoby samotne posiadające, co najmniej trójkę dzieci będą zwolnione z ograniczeń wiekowych, a także będą mogły otrzymać wsparcie finansowe chcąc zakupić mieszkanie o większej powierzchni – przynajmniej 65 mkw. To może być istotny bodziec dla rynku pierwotnego zwłaszcza, jeśli chodzi o większe metraże – uważa Jakub Zagórski. I dodaje: -Jeśli będziemy odczuwać spowolnienie, to najwcześniej w 2017 r., kiedy, zgodnie z Rekomendacją S, zacznie obowiązywać 20-procentowy wkład własny. O nadpodaży w dużej mierze mogą zadecydować nowi gracze, np. zagraniczne i niedoświadczone fundusze inwestycyjne, które rozpoczną dużą liczbę nowych projektów. To rzeczywiście może zaburzyć rynek.