Sprzedaż mieszkań dalej spada, ceny mieszkań dalej rosną. Po „czarnym maju” przyszedł „czarny czerwiec”?

Jak co miesiąc eksperci GetHome.pl przyjrzeli się rynkowi pierwotnemu. Po majowych spadkach sprzedaży czerwiec wcale nie okazał się lepszy – w siedmiu największych ośrodkach miejskich kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań, Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie tylko 2129 mieszkań, czyli o 13 proc. mniej niż przed miesiącem i aż o 40 proc. mniej niż przed rokiem. Na plus należy zaliczyć jednak to, że w niektórych miastach sytuacja uległa poprawie.

– Np. katowiccy deweloperzy sprzedali w czerwcu 111 mieszkań, czyli znacznie powyżej miesięcznej średniej z całego pierwszego półrocza, która wynosi niespełna 90 mieszkań – podaje Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – Z kolei we Wrocławiu czerwcowy wynik sprzedażowy jest o 5 proc. lepszy od majowego. Jednak wciąż znacznie odbiega on w dół od tego, do którego przyzwyczaili nas wrocławscy deweloperzy.

Ogółem między majem a czerwcem sprzedaż wzrosła w Katowicach (o 158 proc.), Poznaniu (o 29 proc.) i Wrocławiu (o 5 proc.). W pozostałych miastach deweloperzy odnotowali spadki o 17–43 proc.

Dlaczego nowe mieszkania sprzedają się tak źle? Powodów można wskazać wiele, jednak najważniejszą wydają się zbyt wysokie ceny mieszkań, przekraczające możliwości kupujących zwłaszcza w czasach drogich i trudno dostępnych kredytów.

– W stolicy sprzedaż mieszkań zaczęła spadać na długo przed pierwszą podwyżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Z każdym kwartałem było już tylko coraz gorzej, co świadczy o tym, że ceny mieszkań są tu po prostu zbyt wysokie – zauważa Wielgo.

Podobnie sytuacja cenowa wygląda w Gdańsku i w Krakowie – kupujący dotarli do ściany. Wśród przyczyn osłabienia popytu trzeba też jednak wskazać trudną sytuację na rynku kredytów hipotecznych (m.in. rekomendacje KNF obniżające zdolność kredytową) oraz ekonomiczne skutki wojny na Ukrainie. W efekcie we wszystkich analizowanych miastach pierwsze półrocze 2022 r. było dla deweloperów gorsze niż analogiczny okres 2021 r., z czego najbardziej dramatyczne spadki zaliczyły Wrocław (o 46 proc.) i Warszawa (o 42 proc.).

Po czasach, gdy kredyt hipoteczny mógł wziąć (i brał) praktycznie każdy, nie ma już śladu. „Czarny maj” 2022 r. okazał się zły także dla banków – według Biura Informacji Kredytowej liczba złożonych wniosków o kredyt była najniższa od lutego 2015 r. Czerwiec przyniósł dalszy spadek popytu – Polacy złożyli o 18 proc. mniej wniosków kredytowych niż w maju i aż o niemal 60 proc. mniej niż przed rokiem. W ocenie ekspertów nawet kryzys gospodarczy w 2008 r. nie przyniósł takiego załamania na rynku kredytowym.

– Co prawda w metropoliach deweloperzy mogą liczyć na inwestorów z grubo wypchanym portfelem, którzy kupują mieszkania za gotówkę, np. pod wynajem. Wygląda jednak na to, że wielu wstrzymuje się z zawieraniem transakcji, licząc na okazje cenowe – zauważa ekspert GetHome.pl. – Takie wyczekiwanie sugeruje część ekspertów i analityków rynku nieruchomości. Twierdzą oni, że skutkiem spadku popytu na mieszkania będzie wzrost ich podaży na rynku, co doprowadzi do spadku cen.

Trudno się dziwić spadkowi popytu na kredyty w sytuacji, gdy banki niezwykle surowo oceniają zdolność kredytową swoich klientów. Jak wynika z danych Totalmoney.pl, para z jednym dzieckiem zarabiająca razem 6400 zł może dziś pożyczyć na zakup mieszkania ok. 210 tys. zł, tymczasem jeszcze w styczniu 2020 r. było to ok. 485 tys. zł..

– Rosnące od kilku miesięcy stopy procentowe przekładają się na wzrost rat zobowiązań o oprocentowaniu zmiennym. Przy założeniu, że konsument ma stałe dochody, każda zmiana stóp procentowych powoduje spadek dostępnych kwot kredytowania – tłumaczy Anna Serafin, ekspert Totalmoney.pl.

Trudno liczyć na wzrost sprzedaży mieszkań, gdy ceny są tak zaporowe jak dziś. Choć zarówno eksperci, jak i opinia publiczna spodziewali się w czerwcu pewnych spadków cen w związku z niskim popytem, nic takiego nie nastąpiło. Klienci deweloperów mogli w najlepszym razie liczyć na to, że ceny mieszkań staną w miejscu – tak było w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu. Wszędzie indziej nieruchomości znów podrożały:

• w Katowicach i Warszawie o 1 proc. w skali miesiąca,
• w Łodzi o 2 proc.,
• w Poznaniu o 3 proc.

– W każdym z tych miast przyczyny podwyżki mogły być inne – wskazuje Wielgo. – W stolicy Wielkopolski była ona najpewniej efektem wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ok. 11,5 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie (…). Z kolei w Łodzi przyczyną podwyżki średniej było wyprzedanie stosunkowo tanich – jak na ten rynek – mieszkań w cenie do 7 tys. zł za m kw. Ich udział w ofercie łódzkich deweloperów skurczył się więc w ciągu miesiąca z 15 proc. do 10 proc.

Jeśli porównać rok do roku, ceny mieszkań najbardziej wzrosły w Poznaniu – aż o 25 proc. Dwucyfrowe podwyżki w skali roku odnotowano jednak we wszystkich największych miastach, z czego nawet w „najtańszym” Krakowie koszt zakupu poszedł w górę aż o 10 proc. W efekcie z oferty deweloperów niemal kompletnie zniknęły tzw. tanie mieszkania, czyli kosztujące nie więcej niż 7 tys. zł/m kw. Przykładowo w Łodzi rok temu takie lokale stanowiły niemal połowę oferty, a dziś – zaledwie 10 proc.

– W Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu znalezienie tak taniego mieszkania graniczy już niemal z cudem – przyznaje bez ogródek ekspert GetHome.pl.

Choć popyt na mieszkania w czerwcu spadał, podaż w końcu wzrosła. W siedmiu miastach analizowanych przez ekspertów GetHome.pl do sprzedaży trafiło łącznie 3906 mieszkań, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w maju. Jedynym miastem, w którym deweloperzy ograniczyli w czerwcu nową podaż – o 22 proc. – jest Kraków. W pozostałych odnotowano wręcz jej eksplozję: przykładowo warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek aż o 146 proc. więcej lokali niż w maju. Trzycyfrową dynamikę nowej podaży odnotowano także w Poznaniu (253 proc.), Gdańsku (232 proc.) i Wrocławiu (107% proc.).

Zdaniem ekspertów deweloperzy „rzucili” na rynek tak wiele nieruchomości właśnie w czerwcu, żeby ominąć wchodzącą od lipca w życie nowelizację ustawy deweloperskiej, nakładającej na nich dodatkowe obowiązki i wydatki.

– Chodzi o to, że wprowadzone do sprzedaży przed 1 lipca przedsięwzięcia deweloperskie i wydzielone z nich zadania inwestycyjne mogą być realizowane na podstawie starej ustawy deweloperskiej jeszcze przez dwa lata. Deweloperom odpada wtedy masa problemów i kosztów związanych z wdrażaniem całkowicie nowych rozwiązań. Np. unikną odprowadzania składek ubezpieczeniowych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – wyjaśnia Wielgo.

Ogółem w większości badanych miast (z wyjątkiem Katowic i Krakowa) deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali, co jest zjawiskiem korzystnym dla klientów. Pula lokali na sprzedaż powiększyła się o ok. 6 proc. Zdaniem wielu analityków to zapowiedź powrotu „rynku kupującego”, gdyż firmy będą musiały ostrzej rywalizować z sobą o klientów.