Służebność gruntowa. Sposób na dojazd do nieruchomości przez działkę sąsiada. Poznaj swoje prawa

O konieczności udostępnienia działki pod służebność drogi koniecznej stanowi art. 145 i 146 Kodeksu cywilnego. W art. 145 ust. 1. zapisane jest, że "jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)."

Zobacz: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Jak uzyskać służebność gruntową

Właściciel nieruchomości, do której nie prowadzi droga publiczna, może ubiegać się od posiadacza sąsiedniej działki, by ten umożliwił zbudowanie drogi na jego posesji. Umowę o służebności gruntowej zawiera się w dwojaki sposób.

1. Bezpośrednia umowa z właścicielem sąsiedniej działki. Użytkownicy gruntów sami ustalają warunki korzystania z działki, której ma dotyczyć służebność. Wyznaczają m.in. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z niej. Następnie notariusz sporządza odpowiednią umowę w której zawarte są wszystkie uzgodnienia.
2. Orzeczenie sądu. Gdy sąsiad nie chce udostępnić swojej działki właściciel działki może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Jacek Kosiński, adwokat z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni tłumaczy, że sąd zarządzi udostępnienie działki pod budowę drogi, jeżeli jest to tylko możliwe ze względów technicznych. Dodatkowo ustali kwotę wynagrodzenia, którą właściciel nieruchomości ma wypłacać posiadaczowi działki służebnej. Wysokość wynagrodzenia za przejazd przez działkę służebną jest ustalany po wcześniejszych oględzinach terenu. Bierze się pod uwagę w jakim stopni budowa drogi na działce obniży jej wartość. 

Służebność gruntową można również nabyć poprzez zasiedzenie. Stanowi o tym art. 292 Kodeksu cywilnego "Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio." Służebność gruntową przez zasiedzenie w złej wierze otrzymuje się po trzydziestu latach, a w dobrej wierze wystarczy dwadzieścia lat.

Jak znieść służebność gruntową

Służebność gruntowa należy do grupy praw rzeczowych. Oznacza to, że podpisana umowa o służebności jest stała dla nieruchomości. Zmiana właściciela czy to działki służebnej, czy z niej korzystającej, nie powoduje ustania umowy.

Zobacz także: Dzierżawa gruntów rolnych- co trzeba wiedzieć

Jedyną formą zniesienia służebności jest wykazanie, że wybudowana droga przeszkadza w użytkowaniu działki, na której przejazd powstał. Warto również udowodnić, że korzystanie z tej drogi nie jest już niezbędne, by dostać się na sąsiednią nieruchomość. Służebność drogi koniecznej wygasa, gdy przez 10 lat od podpisania umowy przejazd nie powstanie.

O służebność gruntową można również wnioskować, gdy nieruchomość została wybudowana z przekroczeniem granicy z sąsiednią działką. By uniknąć rozbiórki można odsprzedać zajetą część ziemi bądź ustanowić służebność gruntową, za którą właściciel budynku płaci wynagrodzenie.