Rynek nieruchomości w 2015 roku i jego zapowiedź na 2016

Rok 2015 był czasem ważnych zmian w zasadach, które rządzą na rynku mieszkaniowym. Chodzi o wkład własny oraz zasady działania programu Mieszkanie dla Młodych. Mimo utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych, sprzedaż mieszkań była wyjątkowo wysoka, za czym stoi zwiększona aktywność osób kupujących nieruchomości za gotówkę, często traktujących nabytek jako inwestycję.

Od początku bieżącego roku osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy, musiały posiadać 10-procentowy wkład własny, a wcześniej było to 5 procent. Dochodzą do tego tzw. opłaty okołotransakcyjne. Przykładowo, kupując na rynku wtórnym mieszkanie za 300 tys. zł, trzeba było przygotować nawet 45 tys. złotych w gotówce, a przecież mieszkanie trzeba jeszcze urządzić, czasem też wyremontować.

Mimo to, liczba kredytów, udzielonych przez banki w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku, była o 1,9 procent wyższa niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Wielu bowiem skorzystało z programu Mieszkanie dla Młodych, z którego dofinansowanie jest liczone jako wkład własny. Od września bieżącego roku popularność programu jeszcze bardziej wzrosła. To dlatego, że włączono do niego rynek wtórny i zwiększyły się kwoty i dostępność nieruchomości dla rodzin wielodzietnych.

Mieszkanie dla Młodych: Zabraknie pieniędzy na 2016 rok? 

Przez ostatni rok ceny mieszkań w skali kraju były stabilne, chociaż na poszczególnych rynkach dochodziło do wahań. Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań w największych miastach, przez ostatnich 12 miesięcy wzrósł o 0,65 procenta w Warszawie. To właśnie stolica jest największym rynkiem nieruchomości, ceny są dziś tutaj wyższe niż przed rokiem o 1,8 procent. – Wzrost cen nieco wyższy od inflacji to normalny objaw na zdrowym i dojrzałym rynku nieruchomości – przekonują eksperci od rynku nieruchomości.

Kończący się rok polscy deweloperzy w większości zaliczają do udanych. Zanotowali rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań. – To dzięki temu, że przygotowali ofertę nieco wcześniej i byli gotowi na zapotrzebowanie, jakie płynęło z rynku – uważa Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych Home Broker Business. – Sytuacja sprzyja firmom deweloperskim i nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie tych drugich stymuluje program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych oraz niskie stopy procentowe, ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Polityka RPP jest korzystna też dla deweloperów, którzy mają dostęp do taniego finansowania z bankowych kredytów.

Z punktu widzenia branży deweloperskiej liczy się także, że sprzedaż przełożyła się na wysoki poziom zakupów. – Z naszych szacunków wynika, że był to rekordowy rok także pod względem zakupów terenów pod zabudowę mieszkaniową – kontynuuje Latuszek. – Największe firmy przeznaczyły nawet po ponad 200 mln zł na zakup działek, a rekordziści przekroczyli 250 mln zł. Wielu deweloperów kupiło grunty za kwoty od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych.

Przeczytaj poradnik: Lepiej kupić mieszkanie nowe czy używane 

Według szacunków Home Broker Business, wydatki na działki pod zabudowę mieszkaniową dokonane w 2015 roku przez działających w Polsce deweloperów przekroczyły miliard złotych. – Ze względu na skalę obecnej sprzedaży, deweloperzy musieli przygotować się na najbliższe dwa lata, uzupełniając braki w bankach ziemi – tłumaczy Robert Latuszek. – Większość transakcji odbywała się na racjonalnych, rynkowych stawkach, bez przeszacowania wartości nieruchomości. To w szerszej perspektywie mogłoby skutkować przegrzaniem rynku i nagłym wzrost cen mieszkań. Dzięki temu stawki utrzymują się na stabilnym poziomie i nie powinno się to szybko zmienić.

Jeśli sytuacja niespodziewanie się nie zmieni, aktywność deweloperów w zakupach działek powinna się przełożyć na kolejne rekordy w liczbie uzyskiwanych przez nich pozwoleń na budowę i rozpoczynanych inwestycji. Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego są bardzo optymistyczne: w ciągu roku deweloperzy dostali 93,2 tys. pozwoleń na budowę, co rok do roku oznacza ponad 20-procentowy wzrost. – Według nas aktywność deweloperów nadal będzie najbardziej widoczna w takich miastach, jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław – wymienia ekspert. – Warto też wspomnieć o rosnącej roli Poznania.

W 2016 roku wiele będzie zależało od działań rządu oraz zachowania Rady Polityki Pieniężnej odnośnie stóp procentowych. Nie można też zapominać o kolejnej zmianie w rekomendacji S. Zgodnie z nią klienci kupujący mieszkanie na kredyt muszą dysponować 15-procentowym wkładem własnym. Problem w tym, że nie do końca wiadomo, jak banki zinterpretują wskazówki Komisji Nadzoru Finansowego. To dlatego, że temat możliwości ubezpieczenia brakującego wkładu własnego ponad niezbędne minimum (10 procent) jest niejasny. Zdaniem fachowców początek roku może więc być nerwowy i prawdopodobnie spotkamy się z ostrożnością w udzielaniu kredytów ze strony wielu banków.

Może być tak, że dla wielu kupujących jeszcze większą rolę odgrywać będzie program MdM. Jeśli jednak jego popularność utrzyma się na poziomie ostatnich kilku miesięcy, to już w połowie roku może zabraknąć pieniędzy na wypłaty w 2016 roku. Program ma bowiem wyznaczone kwoty, jakie wolno wypłacić w danym roku. Jeśli do tego dojdzie, kupujący mieszkania z dofinansowaniem będą mogli składać wnioski tylko na dopłaty w kolejnych latach. To natomiast może doprowadzić do lekkiego ograniczenia popytu.

Ważnym tematem na przyszły rok będzie także podatek bankowy. Jego wprowadzenie w zapowiadanej ostatnio formie (0,39 procent od wartości aktywów) może być problemem. Według obliczeń portalu Bankier.pl, u niektórych banków kwota podatku przekroczy 30 procent zysku, a w ekstremalnym wypadku pochłonie go prawie całego. Trudno zatem oczekiwać, że banki będą biernie przyglądały się spadkowi wyników. Efekt może być taki, że koszty zostaną w dużej części przerzucone na klientów.

Warto przyglądać się rynkowi najmu. – Coraz aktywniejsze działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem może przyciągnąć do Polski zagranicznych inwestorów instytucjonalnych – podkreśla Robert Latuszek. – Nadal nie powinno też brakować inwestorów indywidualnych, kupujących mieszkania na wynajem, gdyż zyski z tej inwestycji są często znacząco wyższe od odsetek z bankowych lokat lub obligacji skarbowych.

Warto przeczytać: Będzie nerwowa końcówka roku w kredytach mieszkaniowych 

Według statystyk Eurostatu, w Polsce odsetek osób wynajmujących od kogoś mieszkania na rynkowych warunkach wynosi nadal poniżej 5 procent, chociaż jest on znacznie wyższy nie tylko w krajach Europy Zachodniej, ale i w Czechach (16 procent) i na Słowacji (8 procent). Rosnąca popularność najmu dobrze wróży deweloperom, bo wielu inwestorów kupuje nowe mieszkania.