Rynek mieszkaniowy: kredyty hipoteczne, oferty i ceny

Jacek Szydłowski, Expander, Szybko.pl, Metrohouse
Nowe mieszkania w budowieMieszkania tanieją coraz wolniej. W niektórych miastach widać nawet lekki wzrost cen.
Nowe mieszkania w budowieMieszkania tanieją coraz wolniej. W niektórych miastach widać nawet lekki wzrost cen. Maciej Kaczanowski
Marże kredytów bez zmian, oprocentowanie lekko spada. Obniżki cen mieszkań zdecydowanie wyhamowały. W niektórych miastach notuje się nawet podwyżki.

Tak wygląda aktualna sytuacja na polskim rynku nieruchomości. Zdaniem analityków, większych zmian można spodziewać się dopiero w przyszłym roku. Wówczas spłacający kredyty w złotówkach powinni płacić niższe raty.**

Kredyty hipoteczne

W październiku przeciętna marża kredytów w złotych nie uległa zmianie. Nadal wynosi ok. 1,39%. Nie oznacza to jednak, że banki nie dokonały żadnych zmian w ofertach. Dla przykładu Raiffeisen Bank wprowadził promocję obniżającą marże, zarówno w złotych jak i w euro, aż o 0,45 pkt. proc.

– Mimo, że większość banków nie zdecydowała się na obniżenie marży, to oprocentowanie kredytów w złotych już drugi miesiąc z rzędu spadało – dodaje Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander. – Ta tendencja będzie najprawdopodobniej kontynuowana. Rada Polityki Pieniężnej dokonała już bowiem pierwszej z serii obniżek stóp procentowych.

Za miesiąc spodziewana jest kolejna obniżka. W rezultacie osoby spłacające kredyty w złotych zapłacą w kolejnych miesiącach niższe raty. Na początku przyszłego roku mogą być one o ok. 100 zł niższe (dla kredytu 300 000 zł na 30 lat) niż pod koniec III kwartału 2012 roku.

Stosunkowo niskie raty płacą też osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w we frankach i euro. W ich przypadku największy wpływ na wysokość rat mają kursy walut. Ten pozostaje natomiast na poziomach znacznie niższych niż na początku czy w połowie bieżącego roku.

– Prognozy na kolejne miesiące nie są jednak najlepsze – ocenia Sadowski. – W wyniku obniżania stóp procentowych w naszym kraju złoty może się osłabiać. Raty kredytów w euro i we frankach będą więc najprawdopodobniej rosły.

Warto przeczytać: Jak kształtowały się ceny ofertowe mieszkań w październiku 

Jakie mieszkania i gdzie się sprzedają

Na podstawie bazy ofert z października, analitycy sprawdzili udział procentowy różnego typu budynków w całej ofercie. Pod uwagę brano Warszawę, Gdańsk, Gdynię, Wrocław, Poznań, Kraków i Łódź. Przeanalizowano również średnie ceny metra kwadratowego z uwzględnieniem rodzaju i wieku budynku.

– W 6 analizowanych miastach największy odsetek wśród oferowanych mieszkań stanowiły bloki z wielkiej płyty – mówi Kosińska. – Ten rodzaj nieruchomości należy do najtańszych i średnio jego cena jest niższa od średniej dla danego miasta o 6%.

W Gdyni jest to 10%, w Krakowie – 9%, Gdańsku – 8%, ale już we Wrocławiu – 2%.

Do najdroższych zaliczane są mieszkania w nowych budynkach, wzniesionych po 2007 roku. Głównym czynnikiem, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu ceny ofertowej w przypadku tych lokali mieszkalnych, jest koszt zakupu. W wielu przypadkach z jego powodu sprzedający nie chcą obniżyć ceny mieszkania.

– Dopóki nie będzie takiej konieczności właściciele nie sprzedadzą mieszkań poniżej wartości, za którą je kupili lub poniżej kwoty, która pozwoli im na spłacenie zaciągniętego kredytu – ocenia Kosińska. – Należy spodziewać się kolejnych spadków średnich cen ofertowych. Trudno jest natomiast oszacować jak duży jest margines dla dalszego obniżania cen przez właścicieli mieszkań wybudowanych po 2007 roku. A stanowią one znaczny odsetek wśród ofert sprzedaży.

Ceny transakcyjne

Wzrost cen transakcyjnych o ponad 4 proc. zaobserwowano w Gdyni. To wynik zwiększonej liczby transakcji, w których cena ostateczna dochodziła do 6000 zł za metr kwadratowy. Mieszkania sprzedawane w tej cenie nie stanowią jednorodnej grupy.
– Znajdujemy tu zarówno zlokalizowane w centrum lokale w budynkach z lat 60-tych i 70-tych jak również mieszkania na osiedlach oddanych do użytku w ostatnich latach – mówi Marcin Jańczuk, z firmy Metrohouse & Partnerzy.

Wzrost średnich cen transakcyjnych w stosunku do września zanotowano we Wrocławiu (2,1 proc. czyli o 115 zł za m kw.) oraz 0,5 proc. w Łodzi, gdzie po zeszłorocznych silnych spadkach od kilku miesięcy można mówić o ustabilizowaniu średnich cen na poziomie 3500–3600 zł za m kw.

– Dalsze spadki cen widoczne są w Krakowie, Warszawie, Poznaniu i Gdańsku – dodaje Jańczuk. – W żadnym z tych miast nie przekroczyły one 1,5 proc.

W Gdańsku średnie ceny transakcyjne spadły poniżej 5000 zł za m kw. Największe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a końcowymi (ponad 10%) widoczne są w Krakowie, Poznaniu i Gdyni. Różnica ta, zdaniem analityków świadczy o niedopasowaniu aktualnej oferty rynkowej do możliwości nabywczych kupujących. Najmniejsza różnica, wynosząca 3,7% widoczna jest w Łodzi.

Generalnie spadające ceny nie mają przełożenia na znaczący wzrost średniej powierzchni nabywanych mieszkań. W Gdańsku, Gdyni i Łodzi średni metraż sprzedawanego mieszkania spadł poniżej 50 m kw. Natomiast największe mieszkania są nabywane w Krakowie i ich metraż wynosi średnio 56,4 m kw. 

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Polacy ocenili rząd Tuska. Zaskakujące wyniki

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom