Rynek mieszkaniowy: kredyty hipoteczne, oferty i ceny

Tak wygląda aktualna sytuacja na polskim rynku nieruchomości. Zdaniem analityków, większych zmian można spodziewać się dopiero w przyszłym roku. Wówczas spłacający kredyty w złotówkach powinni płacić niższe raty.**

Kredyty hipoteczne

W październiku przeciętna marża kredytów w złotych nie uległa zmianie. Nadal wynosi ok. 1,39%. Nie oznacza to jednak, że banki nie dokonały żadnych zmian w ofertach. Dla przykładu Raiffeisen Bank wprowadził promocję obniżającą marże, zarówno w złotych jak i w euro, aż o 0,45 pkt. proc.

– Mimo, że większość banków nie zdecydowała się na obniżenie marży, to oprocentowanie kredytów w złotych już drugi miesiąc z rzędu spadało – dodaje Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander. – Ta tendencja będzie najprawdopodobniej kontynuowana. Rada Polityki Pieniężnej dokonała już bowiem pierwszej z serii obniżek stóp procentowych.

Za miesiąc spodziewana jest kolejna obniżka. W rezultacie osoby spłacające kredyty w złotych zapłacą w kolejnych miesiącach niższe raty. Na początku przyszłego roku mogą być one o ok. 100 zł niższe (dla kredytu 300 000 zł na 30 lat) niż pod koniec III kwartału 2012 roku.

Stosunkowo niskie raty płacą też osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w we frankach i euro. W ich przypadku największy wpływ na wysokość rat mają kursy walut. Ten pozostaje natomiast na poziomach znacznie niższych niż na początku czy w połowie bieżącego roku.

– Prognozy na kolejne miesiące nie są jednak najlepsze – ocenia Sadowski. – W wyniku obniżania stóp procentowych w naszym kraju złoty może się osłabiać. Raty kredytów w euro i we frankach będą więc najprawdopodobniej rosły.

Warto przeczytać: Jak kształtowały się ceny ofertowe mieszkań w październiku 

Jakie mieszkania i gdzie się sprzedają

Na podstawie bazy ofert z października, analitycy sprawdzili udział procentowy różnego typu budynków w całej ofercie. Pod uwagę brano Warszawę, Gdańsk, Gdynię, Wrocław, Poznań, Kraków i Łódź. Przeanalizowano również średnie ceny metra kwadratowego z uwzględnieniem rodzaju i wieku budynku.

– W 6 analizowanych miastach największy odsetek wśród oferowanych mieszkań stanowiły bloki z wielkiej płyty – mówi Kosińska. – Ten rodzaj nieruchomości należy do najtańszych i średnio jego cena jest niższa od średniej dla danego miasta o 6%.

W Gdyni jest to 10%, w Krakowie – 9%, Gdańsku – 8%, ale już we Wrocławiu – 2%.

Do najdroższych zaliczane są mieszkania w nowych budynkach, wzniesionych po 2007 roku. Głównym czynnikiem, który jest brany pod uwagę przy ustalaniu ceny ofertowej w przypadku tych lokali mieszkalnych, jest koszt zakupu. W wielu przypadkach z jego powodu sprzedający nie chcą obniżyć ceny mieszkania.

– Dopóki nie będzie takiej konieczności właściciele nie sprzedadzą mieszkań poniżej wartości, za którą je kupili lub poniżej kwoty, która pozwoli im na spłacenie zaciągniętego kredytu – ocenia Kosińska. – Należy spodziewać się kolejnych spadków średnich cen ofertowych. Trudno jest natomiast oszacować jak duży jest margines dla dalszego obniżania cen przez właścicieli mieszkań wybudowanych po 2007 roku. A stanowią one znaczny odsetek wśród ofert sprzedaży.

Ceny transakcyjne

Wzrost cen transakcyjnych o ponad 4 proc. zaobserwowano w Gdyni. To wynik zwiększonej liczby transakcji, w których cena ostateczna dochodziła do 6000 zł za metr kwadratowy. Mieszkania sprzedawane w tej cenie nie stanowią jednorodnej grupy.
– Znajdujemy tu zarówno zlokalizowane w centrum lokale w budynkach z lat 60-tych i 70-tych jak również mieszkania na osiedlach oddanych do użytku w ostatnich latach – mówi Marcin Jańczuk, z firmy Metrohouse & Partnerzy.

Wzrost średnich cen transakcyjnych w stosunku do września zanotowano we Wrocławiu (2,1 proc. czyli o 115 zł za m kw.) oraz 0,5 proc. w Łodzi, gdzie po zeszłorocznych silnych spadkach od kilku miesięcy można mówić o ustabilizowaniu średnich cen na poziomie 3500–3600 zł za m kw.

– Dalsze spadki cen widoczne są w Krakowie, Warszawie, Poznaniu i Gdańsku – dodaje Jańczuk. – W żadnym z tych miast nie przekroczyły one 1,5 proc.

W Gdańsku średnie ceny transakcyjne spadły poniżej 5000 zł za m kw. Największe różnice pomiędzy cenami ofertowymi a końcowymi (ponad 10%) widoczne są w Krakowie, Poznaniu i Gdyni. Różnica ta, zdaniem analityków świadczy o niedopasowaniu aktualnej oferty rynkowej do możliwości nabywczych kupujących. Najmniejsza różnica, wynosząca 3,7% widoczna jest w Łodzi.

Generalnie spadające ceny nie mają przełożenia na znaczący wzrost średniej powierzchni nabywanych mieszkań. W Gdańsku, Gdyni i Łodzi średni metraż sprzedawanego mieszkania spadł poniżej 50 m kw. Natomiast największe mieszkania są nabywane w Krakowie i ich metraż wynosi średnio 56,4 m kw.