Rynek mieszkań deweloperskich w maju: ceny i oferta. Raport

W największych miastach dominują mieszkania o powierzchni od 50 do 70 metrów kwadratowych.
– Jest to średnio 41 proc. ofert – precyzuje Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. – Na drugim miejscu są lokale o powierzchni od 30 do 50 metrów kwadratowych. Taki metraż ma co trzecia nieruchomość.

Jeszcze rok temu znacznie więcej było lokali o większych metrażach. Różnica jest jednak niewielka. Jakich mieszkań szukamy i jak zmieniają się nasze preferencje? Przede wszystkim powoli.

Planujesz zakup nowego mieszkania? Zobacz: Jak sprawdzić dewelopera

– W ostatnich 12 miesiącach na 10 największych rynkach kupowano mieszkania o przeciętnej powierzchni 50,9 metrów kwadratowych – mówi Turek. – Analogiczny wskaźnik obliczony rok temu wskazywałby na średni metraż 52,3 metrów kwadratowych. Co ciekawe teraz mniej sprzedaje się zarówno najmniejszych, jak i największych lokali. Trudno wskazać konkretny kierunek.

Ponad połowa osób kupuje mieszkania o powierzchni od 30 do 50 metrów kwadratowych. W Białymstoku takie lokale to przedmiot trzech czwartych wszystkich transakcji. Podobnie jest w Gdańsku i Wrocławiu. Największy udział kawalerek do 30 metrów kwadratowych jest w Poznaniu (12 proc. transakcji). Na drugim biegunie są lokale o powierzchni ponad 90 mkw. Sprzedają się głównie w Warszawie, Łodzi i Krakowie. Stanowią jednak znikomy fragment rynku. Rośnie jednak ogólna liczba transakcji.

– Po raz pierwszy od początku roku, w kwietniu widać było ożywienie – przyznaje Turek. – Liczba zawieranych umów była o 7 proc. wyższa niż w marcu. Można zaryzykować stwierdzenie, że mamy już do czynienia z wygaszeniem efektu końca programu „Rodzina na swoim", który spowodował znaczący wzrost popytu na mieszkania w ostatnich miesiącach ubiegłego roku.

W największych polskich miastach średnie ceny nowych mieszkań nie schodzą poniżej 4200 zł za m kw.
– Na szczycie tabeli plasują się Warszawa i Kraków – dodaje Robert Latuszek, młodszy analityk rynku nieruchomości w Home Broker. – Przeciętne ceny kształtują się tam na poziomie odpowiednio 7019 zł i 6393 zł za m kw.

Najtaniej jest w Katowicach, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 4228 zł. W Łodzi wskaźnik ten kształtuje się na poziomie ok. 4300 zł. W Szczecinie, Lublinie i Białymstoku trzeba się liczyć z wydatkiem nieco ponad 4500 zł za m kw. Poznań jest o ok. 100 zł tańszy. W Gdańsku średnia cena to 4664 zł za mkw. Drogi jest Wrocław, gdzie za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić ponad 5300 zł.

– Teoretycznie w ostatnim czasie na potencjał zakupowy nabywców pozytywnie wpływały rosnące wynagrodzenia, spadające koszty kredytów i ceny mieszkań – ocenia Turek. – Negatywnie działał natomiast spowalniający wzrost gospodarczy i rosnące bezrobocie.

Analitycy Home Broker postanowili obliczyć tzw. indeks możliwości zakupowych Polaków. Wskaźnik ten łączy informacje z trzech źródeł: zmiany poziomu wynagrodzeń wg GUS, zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych w największych miastach Polski oraz mediany zdolności kredytowej przeciętnej rodziny (3 osoby o dochodach 5 tys. zł netto).

– Połączenie tych trzech czynników jest sporym uproszczeniem, ale zderzyć można wtedy siłę popytu na rynku nieruchomości z cenami mieszkań – wyjaśnia Turek.

Jak więc zmieniały się nasze możliwości zakupowe? Za moment „startowy" analitycy przyjęli luty 2008 roku. Wtedy indeks przyjmuje wartość 100 punktów. Rok później spadł do niecałych 80 punktów. Od tamtej pory trwa w miarę regularny wzrost. W kwietniu tego roku wskaźnik możliwości zakupowych przekroczył 140 punktów.

Ile wydaje przeciętny Polak na zakup mieszkania? Okazuje się, że po likwidacji dopłat do kredytów, wybieramy coraz droższe lokale.

– Wraz z zakończeniem programu „Rodzina na swoim" spadł udział relatywnie tanich mieszkań w transakcjach zawieranych na rynku wtórnym. A to powoduje wzrost średnich cen – wyjaśnia Turek.

W pierwszym kwartale tego roku aż 41 proc. sprzedanych mieszkań używanych miało wartość od 200 do 300 tys. zł – wynika z danych Home Broker. To grupa wartościowa o najwyższym udziale w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Jeszcze kwartał wcześniej podobny wynik (42,1 proc.) i największy udział miała niższa grupa od 100 do 200 tys. zł.

O ile mogą zmienić się ceny mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy? Według pośredników należy się spodziewać stabilizacji. U podstaw takich prognoz leży m.in. sytuacja na rynku kredytowym.

– Nigdy wcześniej kredyty hipoteczne w złotych nie były w Polsce tak tanie jak dziś – ocenia Turek. – Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5 proc.) trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1685 zł miesięcznie.

Dla porównania w sierpniu 2012 roku było to 2046 zł, czyli o ponad 300 zł miesięcznie więcej. Zdaniem analityków koszty kredytów będą jeszcze szły w dół. To z kolei może rozbudzić popyt.

– W Polsce mniej więcej trzy na cztery nieruchomości są nabywane z udziałem finansowania hipotecznego – wyjaśnia Latuszek. – Właśnie dlatego szczególnie ważna dla nabywców jest cena całkowita mieszkania.

Na drugim miejscu jest lokalizacja. Ten element wpływa również bardzo mocno na cenę nieruchomości. Z badań HB wynika, że układ mieszkania, zajmuje w hierarchii ważności czwarte miejsce.

– To o tyle zaskakujące, że na etapie budowy często możliwe jest wprowadzenie zmian np. w ustawieniu ścian działowych – dodaje Turek.

Wytłumaczenia można szukać w elemencie zajmującym kolejne miejsce w hierarchii potrzeb. To oczekiwanie, aby inwestycja, w której kupujemy mieszkanie była już ukończona. To rozwiązanie bezpieczne, ale ma jedną wadę – mieszkania w już ukończonych projektach są przeważnie „przebrane", a więc mają mniej atrakcyjne rozkłady. Wśród istotnych elementów, które decydują o zakupie wymieniamy również koszty utrzymania lokalu, możliwość jego obejrzenia przed zakupem, czy położenie mieszkania w budynku. 

Warto zasięgnąć opinii: Lepiej kupić mieszkanie nowe, czy używane