Raport. Rynek mieszkaniowy w listopadzie

Zdaniem analityków z firmy Open Finance i domy.pl, mimo ograniczonego zainteresowania  mieszkaniami z rynku wtórnego wciąż nie widać spektakularnego spadku cen. Oferenci, zwłaszcza ci dopiero wchodzący ze swoimi ofertami, przywiązują się do stawek za metr kwadratowy. Jednak za te ceny trudno cokolwiek sprzedać.

– W ciągu ostatniego miesiąca średnie ceny ofertowe w największych polskich miastach zmieniły się w niewielkim stopniu – w Poznaniu spadły o 1,3%, w Lublinie o 1,2% – mówi Marcin Drogomirecki, z portalu domy.pl. – Zmiany na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy też nie oszałamiają. Choć we Wrocławiu przez ten czas mieszkania staniały o 8,1%, czyli średnio o 525 zł na metrze kwadratowym, to w innych miastach ci, którzy odwlekli zakup o rok, zyskali już znacznie mniej – w Krakowie 366 zł, Kielcach 290 zł, a w Gdyni tylko 41 zł na każdym metrze kwadratowym.

Minimalnie wyższa niż przed rokiem jest aktualna średnia cena ofertowa w Rzeszowie – o 56 zł. W Gorzowie Wlkp. i Bydgoszczy stawki pozostały bez zmian; 2-, 3-złotowe różnice mieszczą się w granicach błędu statystycznego.

Nowe kredyty: Odrodzenie Rodziny na Swoim

Narodowy Bank Polski (NBP) podał, że w III kwartale zaostrzenie polityki kredytowej przeprowadziło prawie 40 proc. banków, a zasad nie zmieniła połowa instytucji. Łatwiej o kredyt jest więc w co dziesiątym banku. Dla klientów oznacza to dalszy wzrost marż kredytowych oraz podwyższenie wymagań co do dochodów. Wzrosło również znaczenie wkładu własnego.

Jest tylko jeden segment rynku, w którym ostatnio nie widać osłabienia – to kredyty w ramach rządowego programu Rodzina na Swoim (RnS).
– O kredyty w ramach RnS można ubiegać się tylko do końca grudnia, nic więc dziwnego, że już teraz widać wzmożony ruch w tym segmencie – ocenia Marcin Krasoń, analityk Open Finance. – W październiku Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) rozliczył 5131 takich kredytów i był to najlepszy wynik w tym roku. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości na rynku wtórnym, których kupiono dwa razy więcej niż przeciętnie w poprzednich miesiącach.

Zobacz również: Półtora miesiąca do końca programu Rodzina na Swoim 

Kredyty już spłacane – teraz jest taniej

Klienci spłacający kredyty hipoteczne w złotych doczekali się obniżki stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła je o 25 punktów bazowych. WIBOR 3-M (stawka decydująca o oprocentowaniu kredytów hipotecznych, zmieniana co 3 miesiące) kontynuuje rozpoczęte w wakacje obniżki. W ciągu ostatniego miesiąca spadł on z 4,80 do 4,65 proc. A to przy kredycie na 300 tys. zł przekłada się na miesięczną oszczędność na poziomie 29–30 zł (1,5–1,6 proc.). Od lipca rata takiego kredytu spadła o prawie 100 zł.

– Z kolei stawka EURIBOR notuje najniższe poziomy w historii, co sprawia, że i raty kredytów w euro uwierają mniej – dodaje Krasoń.

Biorąc pod uwagę spadek EURIBOR-u i umocnienie złotego do euro okaże się, że kredytobiorca, który w listopadzie 2011 roku pożyczył w euro 300 tys. zł na 30 lat płaci teraz ratę na poziomie 1105 zł, podczas gdy pół roku temu było to 1202 zł, a rok temu 1384 zł.

Stawka decydująca o oprocentowaniu kredytów we franku szwajcarskim, czyli LIBOR CHF nie spada.

– Jest tak nisko, że za bardzo nie ma możliwości ku dalszym obniżkom – ocenia Krasoń. – Raty kredytów zależą więc głównie od wahań kursu franka szwajcarskiego. W ostatnim miesiącu jego notowania wzrosły o ok. 10 gr. (czyli 2,7 proc.), co przekłada się na ratę kredytu na 300 tys. zł wyższą o 40–45 zł.

Żeby sprzedać trzeba odjąć

Właściciele oferujący mieszkania na sprzedaż nie mają powodów do optymistycznych nastrojów. Liczba nieruchomości dostępnych na rynku pierwotnym i wtórnym jest dużo większa niż liczba klientów zainteresowanych zakupem mieszkania.

Przeczytaj o sprzedaży mieszkania: Czekamy dłużej na kupca i obniżamy cenę 

– Znalezienie nabywcy jest coraz trudniejsze, a uzyskanie pierwotnie oczekiwanej ceny praktycznie nierealne – przyznaje Drogomirecki. – Aby zamienić posiadaną nieruchomość na gotówkę, trzeba iść na zdecydowane ustępstwa wobec klienta.

Obecnie, w większości przypadków, wystawienie lokalu do sprzedaży nawet za średnią cenę skalkulowaną na podstawie porównania cen podobnych ofert z okolicy nie wywołuje zainteresowania ze strony klientów. Aby oferta została dostrzeżona przez poszukujących, musi się wyróżniać – albo szczególnymi walorami (np. świetna lokalizacja, wysoki standard wykończenia itd.), albo zdecydowanie atrakcyjniejszą ceną.

– Dlatego, myśląc o sprzedaży mieszkania i cenie, za którą ma to nastąpić, już na wstępie trzeba odjąć od niej ok. 10%, a nie tak, jak to miało miejsce jeszcze do niedawna, dodać 15% na ewentualny upust – dodaje Drogomirecki. – Czasy się zmieniły, a wraz z nimi zmieniły się realia na rynku sprzedaży mieszkań. Klienci oczekują dodatkowych upustów od cen, ale nie od tych wysokich lub średnich, lecz tych, które już są od nich niższe.

Mało chętnych na 100 m2 i więcej

W październiku ponad połowa klientów szukała mieszkań o powierzchni do 50 m2. Tak wynika ze statystyk portalu domy.pl. Co trzeci poszukujący zainteresowany był lokalem większym – mierzącym od 50 do 70 m2, a co dziewiąty mierzącym od 70 do 100 m2. Zakup mieszkania dużego, o powierzchni przekraczającej 100 m2 zadeklarowało w październiku tylko 3,3% klientów.