Przepisy chroniące lokatorów przed eksmisją. Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Kilka drobnych zmian w przepisach spowodowało, że ponownie prawa właścicieli nieruchomości zostały mocno ograniczone w stosunku do lokatorów, którzy nieruchomość zajmują, ale za nią nie płacą. Niezwykle trudno będzie teraz pozbyć się nieuczciwych najemców. To z kolei sprawi, że część osób w ogóle nie będzie decydować się na wynajem lokali, a inni – postawieni przed ścianą, będą próbowali pozbyć się lokatorów działając na granicy prawa. O jakie zmiany w przepisach chodzi? 

Jakie przepisy chronią lokatorów przed eksmisją?

Kluczowy jest tu zapis w Kodeksie postępowania cywilnego, a konkretnie nowe brzmienie artykułu 1046. Mówi on o tym, że „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie".

Przeczytaj również: Jak pracuje komornik – pomaga czy szkodzi? 

Na eksmisje lokatorów można czekać latami

W praktyce oznacza to tyle, że komornik będzie w stanie eksmitować szybko i skutecznie tylko tych niesolidnych lokatorów, którzy mają tytuł prawny do innego lokalu (albo mają prawo zawarcia umowy o najem lokalu socjalnego). Co, jeśli go nie mają? Komornik dalej może eksmitować dłużników, ale tylko do lokalu (pomieszczenia tymczasowego), który wskaże gmina. „Haczyk" polega na tym, że w nowym brzmieniu Kodeks nie daje samorządowi czasu na wskazanie takiego pomieszczenia (wcześniej gmina miała na to pół roku, a jeśli go nie wskazała, komornik mógł eksmitować dłużnika na przykład do schroniska). Jeśli więc gmina lokalu takiego nie ma, właściciel mieszkania w którym mieszkają dłużnicy, może czekać latami na skuteczną eksmisję. Tak się bowiem składa, że wiele samorządów nie inwestuje w takie lokale, gdyż mają pilniejsze zadania do wykonania i sfinansowania.

Dowiedz się:Czym różni się mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego 

Uwaga na licytacje mieszkań z dłużnikami

Przepisy, które weszły w życie pod koniec kwietnia 2019 roku, stawiają też pod znakiem zapytania sens udziału w licytacjach komorniczych lokali zamieszkałych przez dłużników. Prawdopodobnie zainteresowanie kupnem zadłużonych lokali wraz z zadłużonymi lokatorami spadnie do zera – ani osoba fizyczna, ani biura pośrednictwa (które były najczęstszymi uczestnikami takich licytacji) nie będą zainteresowane transakcją, dzięki której w rozsądnym, dającym się przewidzieć czasie nie będą mogli zarobić. Dłużnik zatem będzie mógł mieszkać w lokalu (i za niego nie płacić) aż do czasu, kiedy gmina nie wskaże odpowiedniego pomieszczenia). To z kolei oznacza, że osoby lub podmioty, które dzięki licytacji nieruchomości miały odzyskać długi, swoich pieniędzy nie zobaczą.

Zobacz również:Kto zapłaci za zadłużonego członka wspólnoty mieszkaniowej? 

Teoretycznie właściciel mieszkania, w którym mieszka dłużnik może później domagać się odszkodowania za czas, w którym osoba mieszkała w jego nieruchomości, ale za nią nie płaciła. Z roszczeniem nie będzie się jednak zwracał do gminy, która latami lokalu tymczasowego nie wskazała, ale właśnie do dłużnika. Trudno jednak oczekiwać, ze ten – skoro nie opłacał czynszu czy mediów – będzie w stanie zapłacić takie odszkodowanie.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Niezbędna umowa najmu okazjonalnego

Jak mają zabezpieczyć się przed niesolidnymi najemcami właściciele nieruchomości? Niezwykle istotne jest w nowej sytuacji prawnej odpowiednie skonstruowanie umowy najmu okazjonalnego (tę sporządza się w obecności notariusza). Kluczowe powinno być zaznaczenie w takiej umowie – oprócz okresu, na jaki lokal jest wynajmowany – także adresu nieruchomości, do którego najemca ma tytuł prawny (albo posiada zgodę właściciela takiego lokalu na przyjęcie go pod swój dach w sytuacji, gdy trzeba go będzie np. eksmitować). W razie problemów z płatnościami komornikowi łatwiej będzie wtedy przeprowadzić skuteczną eksmisję. Niektórzy w umowie najmu wskazują, że nie wynajmują całego mieszkania, a na przykład 2 z 3 pomieszczeń. To oczywiście fikcja, wynajmujący otrzymuje cały lokal do dyspozycji, ale w razie problemów z opłacaniem czynszu tak skonstruowana umowa daje właścicielowi prawo do wprowadzenia się (lub wprowadzenia innego najemcy) do pomieszczenia, które nie jest objęte umową.

Te metody z powodów oczywistych nie dotyczą sytuacji, gdy kupuje się mieszkania na licytacji komorniczej wraz z lokatorami. Wątpliwe jest, by zechcieli podpisać nową, niekorzystną z ich punktu widzenia umowę z nowym właścicielem nieruchomości. 

Przeczytaj również: Jakich błędów unikać przy zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej