Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – jak to zrobić?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to temat, który budzi w Polsce wiele wątpliwości. 1 stycznia 2019 roku wejdzie w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Skutki tej zmiany prawnej dotkną niemal każdego, kto mieszka na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, a więc miliony Polaków. Wiele osób wciąż jednak nie wie, co dokładnie się zmieni po wprowadzeniu nowych przepisów i jakie działania należy w związku z tym podjąć. Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

Użytkowanie wieczyste jako forma „własności" pojawiło się w latach 60. XX wieku. Polega ono na tym, że nieruchomości gruntowe należące do Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy (np. działki budowlane) zostają oddane w użytkowanie osób prywatnych lub prawnych na 99 lat. W zamian za możliwość użytkowania terenu użytkujący musi właścicielowi gruntu zapłacić. Wysokość tej opłaty rocznej wynosi 0,3–3% ceny nieruchomości, a termin jej uiszczenia to koniec marca.

Przeczytaj: Ceny mieszkań w Polsce. Jak się przez 12 lat zmieniły?

Po wejściu w życie nowego prawa użytkownicy wieczyści staną się współwłaścicielami użytkowanych gruntów. Nastąpi to z mocy prawa, a więc niejako automatycznie – dotychczasowa uciążliwa procedura przekształceniowa przestanie obowiązywać. Do dopełnieniu niezbędnych formalności nowi właściciele będą mogli w pełni i swobodnie dysponować gruntami, na których stoi ich dom jednorodzinny czy blok. Zniknie też roczna opłata, zastąpiona przez opłatę przekształceniową w 20 rocznych ratach. Po jej zakończeniu właściciele będą zaś płacić już tylko podatek od nieruchomości – dużo niższy od opłat za użytkowanie wieczyste.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność obejmie zarówno właścicieli domów jednorodzinnych, jak i mieszkań w blokach. W tym drugim przypadku jest jednak jeden warunek – przynajmniej jedno mieszkanie w danym bloku musi być wyodrębnione na własność w momencie wejścia w życie nowego prawa, czyli w dniu 1 stycznia 2019 roku.

Docelowo ustawa obejmie też grunty, na których znajdują się:

• miejsca postojowe,
• garaże,
• budynki zawierające zarówno lokale mieszkalne, jak i nieruchomości komercyjne – pod warunkiem, że mieszkania stanowią co najmniej 51 proc. powierzchni budynku.

Zobacz oferty: mieszkania na sprzedaż

W przyszłości nowe przepisy mają objąć także grunty, na których znajdują się tylko nieruchomości komercyjne, czyli lokale handlowe i usługowe. Ich właściciele według rządowych zapowiedzi będą płacili opłatę przekształceniową dłużej – przez 33 lata, a nie 20 jak w przypadku lokali mieszkalnych. Już teraz wiadomo jednak, że w przypadku tych gruntów przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi w 2019 roku. Prace nad tymi przepisami dopiero trwają i są dość skomplikowane, co pozwala przypuszczać, że właściciele nieruchomości komercyjnych na dotyczące ich prawo jeszcze poczekają.

Dotychczas obowiązująca procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przestanie obowiązywać. Żeby dokonać przekształcenia, od 1 stycznia 2019 roku wystarczy zaświadczenie, wydane bezpłatnie przez odpowiedni organ reprezentujący dotychczasowego właściciela gruntu. Będą to:

• dla gruntów Skarbu Państwa – starosta,
• dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego – wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W zaświadczeniu każdorazowo wskazane zostanie, o jakiej nieruchomości mowa i na czyją własność ona przechodzi. Dokument będzie również zawierać informację o tym, ile wynosi opłata przekształceniowa i przez jaki okres trzeba ją płacić. Na wystawienie takiego zaświadczenia urzędnicy będą mieli maksymalnie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Na wniosek właściciela mieszkania czy domu urząd musi wydać zaświadczenie w ciągu 4 miesięcy.

Sprawdź: Jak zabezpieczyć mieszkanie na czas wyjazdu?

Właściciel nieruchomości nie będzie musiał podejmować żadnych działań w związku z zaświadczeniem. Odpowiedni organ sam wyśle kopię dokumentu do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Będzie mieć na to 14 dni od dnia wydania zaświadczenia. Następnie sąd wpisze informację o zamianie użytkowania wieczystego we własność w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Na tym formalności się kończą – rząd zapowiada, że cały proces ma przebiegać maksymalnie prosto.

– Dzięki ustawie od 1 stycznia 2019 roku wszyscy, którzy w Polsce posiadają mieszkanie albo dom, będą ich pełnymi właścicielami. Zabezpieczyliśmy środki na potrzeby ksiąg wieczystych i sądownictwa, tak by ta operacja przebiegała sprawnie – zapowiedział wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

nattanan23 (Pixabay.com)

Opłata przekształceniowa zastąpi dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Spłacana będzie w 20 rocznych ratach w terminie do 31 marca każdego roku lub od razu w całości. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie taka sama jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obowiązująca w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r.

Opłata przekształceniowa będzie stała. Urzędy będą mogły dokonywać jej waloryzacji nie częściej niż raz na 3 lata, zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny. Oznacza to, że gminy nie będą mogły swobodnie podnosić wysokości tej opłaty, jak to niestety często miało miejsce w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste – potrafiły one rosnąć skokowo nawet o kilkaset procent.

Jeśli chodzi o bloki, właściciele mieszkań w formie wyodrębnionej własności będą sami płacić opłatę przekształceniową. W przypadku lokali o spółdzielczym lub lokatorskim prawie własności wnoszenie opłaty jest obowiązkiem spółdzielni. Należy oczywiście liczyć się z tym, że w celu zebrania odpowiednich środków pieniężnych spółdzielnia może podnieść mieszkańcom budynku rachunki.

Właściciel nieruchomości, który znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej, będzie mógł ubiegać się o zmniejszenie wysokości opłaty. Wniosek o zmniejszenie należy złożyć najpóźniej 14 dni przed upływem terminu płatności w danym roku. W uzasadnionych przypadkach odpowiedni organ może zadecydować o przesunięciu terminu, w jakim trzeba wnieść opłatę (maksymalnie do końca roku kalendarzowego) lub o rozłożeniu jej na raty.

Co ważne, jeśli właściciel mieszkania czy domu sprzeda nieruchomość przed spłaceniem całości opłaty przekształceniowej, obowiązek uiszczania corocznej opłaty przejdzie na nowego właściciela.

Ci, którzy postanowią spłacić opłatę przekształceniową wcześniej, sporo na tym zaoszczędzą. W przypadku zapłacenia całej kwoty z góry właściciele lokali położonych na gruntach należących dotąd do Skarbu Państwa mogą uzyskać znaczną bonifikatę. Zniżka wyniesie:

• w pierwszym roku po przekształceniu – 60 proc.,
• w drugim roku – 50 proc.,
• w trzecim roku – 40 proc.,
• w czwartym roku – 30 proc.,
• w piątym roku – 20 proc.,
• w szóstym roku – 10 proc.

Spłacenie całej kwoty w późniejszym terminie oznacza, że właścicielowi lokalu nie przysługuje już żadna zniżka.

Zobacz też: Czy opłaca się spłacić kredyt hipoteczny wcześniej?

Co ważne, powyższe informacje dotyczą tylko gruntów dzierżawionych od Skarbu Państwa. Jeśli chodzi o działki należące do gmin, samorządy same zadecydują, czy zastosować bonifikaty i w jakiej wysokości. Rząd nie może nic gminom narzucić w tej kwestii, ponieważ naruszałoby to konstytucyjną zasadę autonomii samorządów. Można jednak przypuszczać, że rady gmin w wielu przypadkach uchwalą bonifikaty podobne do tych obowiązujących przy gruntach Skarbu Państwa. Zniżki mogą być nawet bardziej atrakcyjne – do 90 proc.