Polski rynek najmu mieszkań nadal w ogonie Europy

O sytuacji na rynku najmu mówią m.in. dane Eurostatu. Według nich w Polsce następuje dynamiczny rozwój tego segmentu. Jednak tych sygnałów wciąż nie można nazwać optymistycznymi.**

W Polsce rynek najmu rośnie

W gronie 26 krajów europejskich Polska zajmuje 19 miejsce pod względem poziomu rozwoju rynku najmu. W 2012 roku 4 proc. obywateli realizowało swoje potrzeby mieszkaniowe wynajmując mieszkania na zasadach rynkowych – zgodnie z danymi Eurostatu. Trzy lata wcześniej wynik ten był znacznie gorszy. W 2009 roku tylko niewiele ponad 2 proc. obywateli decydowało się na wynajem mieszkania.

Procent obywateli Polski, którzy wynajmują mieszkania na zasadach rynkowych

Źródło: Eurostat, dane za 2012 rok

– Pomimo wzrostu wskaźnika o prawie 82 proc., rynek najmu w Polsce wciąż pozostaje niewielki – ocenia Bartosz Turek, analityk firmy Lion's House. – Spory jest za to sektor wynajmu na zasadach nierynkowych. Chodzi o mieszkania komunalne, zakładowe czy spółdzielcze lokatorskie. To w tym segmencie swoje potrzeby mieszkaniowe realizuje 13,6 proc. Polaków.

Skromny rynek najmu mieszkań na Wschodzie Europy

Statystyki dowodzą, że najem na wolnym rynku jest na Zachodzie popularniejszy niż na Wschodzie. Podczas gdy w krajach „starej Unii" 23 obywateli na 100 najmuje lokale, to w krajach przyjętych do Wspólnoty po 2003 roku są to zaledwie 4 osoby na 100. Rekordowo mały rynek najmu mają takie kraje, jak: Rumunia, Bułgaria, Litwa, Chorwacja i Malta. Wytłumaczenia takich danych można upatrywać w kilku czynnikach.

Ważne informacje: Podatek od najmu mieszkania – jaką formę opodatkowania wybrać

– Bez wątpienia dużą rolę odgrywają tu przyzwyczajenia, mobilność ludności, cena czy porządek prawny obowiązujący w danym kraju – wyjaśnia Turek. – Doskonałym przykładem tego, jak regulacje prawne potrafią stanąć na drodze rozwoju rynku, jest Wielka Brytania.

Jak dowodzi David Lawrenson – znany komentator brytyjskiego rynku nieruchomości – w ostatnich niemal 70 latach zmiany w prawie spowodowały, że udział wynajmowanych mieszkań spadł w Wielkiej Brytanii z około 50 proc. (w 1945 roku) do 10 proc. (w połowie lat 80-tych) i teraz powoli odbudowuje się dążąc do 20-procentowego udziału w rynku.

– Po wojnie rząd w odpowiedzi na doniesienia o właścicielach nieruchomości, którzy źle traktowali swoich najemców wprowadził ustawę regulującą poziom czynszu i niemal uniemożliwiającą pozbycie się nierzetelnego najemcy – wyjaśnia Turek. – Gdy w ciągu kolejnych dekad udział wynajmowanych lokali pięciokrotnie się skurczył, rząd zauważył, że negatywnie oddziałuje to na rynek pracy i skłonność ludności do migracji.

W efekcie w 1988 i 1996 roku wprowadzono ustawy, które ułatwiały odzyskanie własności przez osoby wynajmujące lokale nierzetelnym klientom.

Sztandarowym przykładem kraju o dużym rynku najmu są Niemcy. Tam na zasadach rynkowych swoje potrzeby mieszkaniowe najmując lokal realizuje aż 38,6 proc. obywateli. To wynik niemal dziesięciokrotnie wyższy niż w Polsce.

– Ponad 30 obywateli na 100 zajmuje wynajmowany na zasadach rynkowych lokal także w Danii i Holandii – dodaje Turek. – Do czołówki rok wcześniej można też było zaliczyć Austrię i Szwajcarię.

Niska podaż wpływa na ceny najmu mieszkań

Sytuacja niskiej podaży mieszkań w Polsce jest środowiskiem sprzyjającym inwestorom. Jest to jeden z kluczowych czynników (obok wciąż niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych Polaków), który powoduje, że zakup mieszkania na wynajem jest nad Wisłą intratnym biznesem.

– Zgodnie z danymi portalu GPG Polska zajmuje 5 miejsce w gronie 30 krajów europejskich pod względem zyskowności wynajmu – zwraca uwagę Turek.

Można te dane odwrócić – dla najemców oznacza to, że Polska jest jednym z najdroższych krajów pod względem kosztu wynajmu. We wspomnianym zestawieniu pod uwagę brana jest stopa zwrotu w ujęciu brutto, a więc iloraz potencjalnego rocznego przychodu z wynajęcia nieruchomości i jej wartości.

Kosztowność najmu w Polsce można także przedstawić na innym przykładzie. Singiel zarabiając tyle, ile wynosi średnia pensja netto w największych miastach Polski, wydaje na czynsz średnio 38 proc. swojego wynagrodzenia netto.
– Gdyby do kwoty tej dodać jeszcze koszty związane z mediami, nie byłoby nadmierną przesadą uznanie, że nawet prawie połowa miesięcznej pensji pochłaniana jest przez nieruchomość – dodaje Turek.

Dla porównania wynajem 30-metrowej kawalerki w Berlinie kosztuje niecałe 400 euro. Kwota ta odpowiada 15 proc. przeciętnego niemieckiego wynagrodzenia netto. 

Dowiedz się: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie