Nieruchomość sposobem na lokatę kapitału - czy to się opłaca

Poniższe tabelaryczne zestawienie zawiera informacje na temat średnich stawek najmu oraz przeciętnych cen mieszkań dla transakcji zawartych w trzech dużych miastach (na podstawie transakcji, w których udział brali przedstawiciele Emmerson S.A.; w lutym 2011 r.).

W analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej spośród analizowanych rynków jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać kapitał ulokowany w nieruchomość trzeba poczekać ponad 19 lat. Oczywiście przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

_Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
* Założono najem przez 11 miesięcy w roku_ 

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt najlepsza sytuacja występuje, gdy zyski z najmu są wyższe od sumy rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. Wówczas inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. Sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest bardzo korzystna, ponieważ z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.

Słabe strony zakupu mieszkania pod wynajem

Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o słabych stronach tego rozwiązania. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu orazpodatek od nieruchomości, które obniżą rentowność inwestycji.

Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Należą do nich m.in. koszty ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoją ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Dodatkowo w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów.

Czasami zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji cenowych zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat.