Nieruchomość sposobem na lokatę kapitału - czy to się opłaca

mk, Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Inwestycja w nieruchomośćNieruchomość sposobem na lokatę kapitału - czy to się opłaca
Inwestycja w nieruchomośćNieruchomość sposobem na lokatę kapitału - czy to się opłaca
Udostępnij:
W latach 2007–2008, gdy trwał boom na rynku mieszkaniowym, Polacy kupowali nieruchomości traktując to jako dobrą lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.

Poniższe tabelaryczne zestawienie zawiera informacje na temat średnich stawek najmu oraz przeciętnych cen mieszkań dla transakcji zawartych w trzech dużych miastach (na podstawie transakcji, w których udział brali przedstawiciele Emmerson S.A.; w lutym 2011 r.).

W analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej spośród analizowanych rynków jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać kapitał ulokowany w nieruchomość trzeba poczekać ponad 19 lat. Oczywiście przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

Średnie transakcyjne stawki najmu, ceny mieszkań oraz okres zwrotu z inwestycji, luty 2011 r. 
MiastoŚrednia stawka najmu [zł/m2Roczne dochody z najmu [zł/m2]* Średnia cena m2 mieszkania [zł] Okres zwrotu z inwestycji [lata] 
Warszawa37,9416,9 799519,2
Kraków30,2332,2 675620,3
Poznań30,4334,4609718,2

_Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
* Założono najem przez 11 miesięcy w roku_ 

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt najlepsza sytuacja występuje, gdy zyski z najmu są wyższe od sumy rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. Wówczas inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. Sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest bardzo korzystna, ponieważ z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.

Słabe strony zakupu mieszkania pod wynajem

Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o słabych stronach tego rozwiązania. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu orazpodatek od nieruchomości, które obniżą rentowność inwestycji.

Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Należą do nich m.in. koszty ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoją ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Dodatkowo w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów.

Czasami zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji cenowych zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat. 

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Prestiżowe nagrody dla polskich domów

Wideo

Komentarze

Komentowanie zostało tymczasowo wyłączone.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Przejdź na stronę główną RegioDom
Dodaj ogłoszenie