Najem mieszkania tańszy od zakupu. Jednak nie buduje majątku

Przed pytaniem kupić czy wynająć mieszkanie staje co roku cała masa Polaków. Według analityków Home Broker, wybierających własne „cztery kąty" jest około 870 tysięcy rocznie. Dla porównania z najmu korzysta około 955 tys. rodaków. Eksperci sprawdzili, które rozwiązanie jest bardziej opłacalne. Ceny transakcyjne nieruchomości ustalono na poziomie średnim, z ostatniego roku. Ceny najmu oszacowano na podstawie danych o ofertach. Według pośredników, czynsze faktycznie osiągane przez właścicieli nieruchomości są przeważnie o 10 proc. niższe od przeciętnego poziomu prezentowanego w ofertach.

Przeczytaj również: Ile zapłacisz za czynsz w mieszkaniu z "Mieszkania Plus" 

Każdego miesiąca nabywców znajduje około 25 tys. mieszkań. Do każdego z nich powinno wprowadzić się przeciętnie 2,9 osób (wg danych GUS). Jeśli chodzi o rynek najmu, to zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce 2,5 proc. obywateli zaspokaja swoje potrzeby wynajmując lokum.

Wynajęcie kawalerki o 210 zł tańsze

Kupując mieszkanie na kredyt musimy liczyć się nie tylko z koniecznością opłacania rat. Trzeba też dysponować środkami na utrzymanie nieruchomości (uwzględniono w analizie czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a pominięto koszt energii elektrycznej). Okazuje się, że łączny koszt zakupu i utrzymania kawalerki o wartości 230 tys. zł w Warszawie można oszacować na 1690 zł miesięcznie. Oczywiście pod warunkiem, że finansowanie zakupu byłoby w 100 proc. z kredytu.

Warto przeczytać: Mieszkanie w budowie czy w stanie pod klucz: co wybrać 

– Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie.

Nie jest to wynik najwyższy. W Krakowie kupując przeciętną kawalerkę trzeba liczyć się z miesięcznym kosztem o około 320 zł wyższym niż przy wynajmie. Na drugim biegunie znajduje się Łódź. Za sprawą relatywnie niskich kosztów zarówno zakupu jak i najmu, właściciel musi się tam liczyć z miesięcznym kosztem o 60 zł wyższym niż gdyby wybrał najem.

W przypadku mieszkań dwupokojowych różnica w koszcie byłaby oczywiście większa. W Łodzi wyniosłaby około 190 złotych miesięcznie. Łączny koszt zakupu szacuje się tam na 1320 zł miesięcznie. Najem podobnej nieruchomości kosztowałby 1130 zł za miesiąc. Inaczej jest w Krakowie, gdzie za najem przeciętnej „dwójki" trzeba zapłacić około 1370 zł miesięcznie, a łączne koszty zakupu wynoszą ok. 1960 zł na miesiąc. „Oszczędność" z wyboru najmu można więc oszacować na 590 zł.

Raty kredytu budują majątek

Byłby to jednak tylko pozorny zysk. W spłacanych ratach kredytowych część stanowi bowiem spłatę pożyczonego kapitału, obniżając zadłużenie wobec banku. W Krakowa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł, co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek.

W wersji badanej przez pośredników, nabywca pożycza pieniądze na całą wartość nieruchomości.
– W praktyce klienci dysponują jednak wkładem własnym na średnim poziomie 20–30 proc. – dodaje Turek. – Obniża to koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim", w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat.

Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina pożyczy na 30 lat 200 tys. zł, to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakupy w ramach RnS sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania.

Kto ma rację? Kupujący czy najemcy? O wszystkim jak zwykle decydują uwarunkowania w konkretnych przypadkach.
– Kto przyjeżdża do miasta jedynie na pewien czas, nie posiadając zdolności kredytowej lub wkładu własnego może być zmuszony do wynajmu – ocenia Turek. – Szczególnie, że kupując nieruchomość ponosi się dodatkowe koszty, związane z przeprowadzeniem transakcji. To od 5 do 7 proc. wartości nieruchomości. Tyle trzeba zapłacić za rok najmu.

Kiedy jednak ktoś planuje osiedlić się w danym miejscu, może zastanowić się nad zakupem. W ostatecznym rozrachunku powinien okazać się tańszy, a przy okazji pozwoli tworzyć własny majątek.