Najem mieszkań drożeje, ale zarabianie na mieszkaniach nie jest łatwe. Na horyzoncie m.in. zmiany w podatku od wynajmu mieszkania

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Znalezienie najemcy jest dziś łatwiejsze niż w 2020 r., ale trudniejsze niż przed pandemią.
Znalezienie najemcy jest dziś łatwiejsze niż w 2020 r., ale trudniejsze niż przed pandemią. Dariusz Bloch/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Najem mieszkań mocno taniał w czasie pandemii, jednak trend w końcu się odwrócił. Za mieszkania na wynajem płaci się dziś już o 5 proc. więcej niż na początku roku. W teorii powinno to cieszyć osoby chcące zarabiać na nieruchomościach, jednak przyszłość rynku najmu jest niepewna. Już np. wiadomo, że w 2023 r. we właścicieli lokali uderzy nowy sposób rozliczania podatku od wynajmu mieszkania.

Najem mieszkań w III kwartale 2021 r. Gdzie jest drożej, a gdzie taniej?

Jak czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io, stawki za najem w polskich miastach rosną już drugi kwartał z rzędu. W porównaniu z początkiem roku:

  • najem małego mieszkania (do 35 m kw.) podrożał średnio o 5,7 proc.,
  • najem średniego mieszkania (35–60 m kw.) kosztuje średnio o 5,4 proc. więcej,
  • najem dużego mieszkania (od 60 m kw.) to dziś wydatek średnio o 4,8 proc. większy.

Największe podwyżki nastąpiły w Trójmieście (nawet o 18 proc. drożej w Gdańsku), Wrocławiu i Szczecinie. Trzeba jednak dodać, że w przypadku Trójmiasta wynik podwyższył wzmożony ruch turystyczny latem – od września stawki znów się uspokoiły. Za to w Szczecinie odnotowano najwyższe koszty najmu w historii tego miasta: średnio 43 zł za m kw. miesięcznie.

Spośród 38 analizowanych rynków tylko na 3 zaobserwowano spadki stawek za najem, i to raczej niewielkie, bo kilkuprocentowe. Odnotowano je w Częstochowie (lokale małe i średnie) i Sosnowcu (lokale małe).

Na mieszkaniach na wynajem trudniej zarobić

Osoby chcące zarabiać na nieruchomościach mają dziś ciężki orzech do zgryzienia. Z jednej strony na mieszkaniu wciąż zarabia się lepiej niż np. na lokacie. Z drugiej jednak strony rentowność najmu od początku roku spada. Jak podają eksperci, przy założeniu, że uda nam się znaleźć najemcę na 11 miesięcy w roku:

  • rentowność netto wynajmu mieszkania kupionego za gotówkę to dziś średnio 3,56 proc. (spadek z 3,61 proc. w I kwartale),
  • rentowność netto wynajmu mieszkania kupionego na kredyt to dziś średnio 2,7 proc. (spadek z 3,1 proc. w I kwartale).

To niewiele, jeśli wziąć pod uwagę ryzyko związane z zakupem nieruchomości na kredyt – jeśli będą problemy ze znalezieniem najemcy i np. lokal będzie stał pusty przez pół roku, inwestycja może się okazać nieopłacalna. A trzeba pamiętać, że właściciel mieszkania na wynajem ponosi też pewne koszty.

– Rentowność netto to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów – wyjaśniają eksperci Expandera i Rentier.io. – Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

Co więcej, niedawny wzrost stóp procentowych pozwala przypuszczać, że będą one rosły nadal, obniżając rentowność najmu. Jak wyliczają eksperci, gdyby stopy wróciły do poziomu sprzed pandemii, rentowność w przypadku lokalu kupionego na kredyt spadłaby do zaledwie 2,1 proc.

Podatek od wynajmu mieszkania i inne problemy na horyzoncie

Chcąc zarabiać na najmie mieszkań, warto dziś zachować ostrożność. Nie tylko dlatego, że każda inwestycja jest zawsze obarczona ryzykiem, ale również dlatego, że obecnie trudno przewidzieć, jaka będzie przyszłość rynku najmu w Polsce.

Z jednej strony obserwujemy stopniowy podwrót do przedpandemicznej normalności – studenci w większości wrócili na uczelnie, wzrosła liczba turystów, stawki za najem rosną po wielu miesiącach spadków. Jednak z drugiej strony wzrasta również liczba zakażeń koronawirusem i nie ma pewności, czy i na jak długo powrócą obostrzenia. Jeśli turystów i studentów znowu ubędzie, znalezienie najemcy stanie się wyzwaniem.

Tymczasem na horyzoncie rysuje się już kolejna przeszkoda dla właścicieli mieszkań. Od 2023 r. zmienione zostaną zasady dotyczące podatku od wynajmu mieszkania, co sprawi, że osoby zarabiające na najmie będą płacić więcej.

– Od dochodu z najmu można się rozliczać na skali podatkowej lub ryczałcie. Mniej zaradni wybierają ryczałt, a sprytni – zasady ogólne, ponieważ wykorzystując przepisy o amortyzacji, można w ogóle nie płacić podatku od wynajmowania mieszkania – wyjaśnia panujące obecnie zasady wiceminister finansów Jan Sarnowski cytowany przez tvn24.pl.

Od 2023 r. zniknie możliwość rozliczania się na zasadach ogólnych. W efekcie wiele osób, które dotąd nie płaciły podatku lub płaciły niewielkie kwoty, będzie musiało sięgnąć głębiej do portfela. Nie trzeba dodawać, że wskutek tej zmiany rentowność najmu się obniży.

Rządowa tarcza antyinflacyjna

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie