Mikroapartamenty to dobra inwestycja? Tak uważają m.in. w Moskwie i Hongkongu

Mikroapartamenty – mieszkania na sprzedaż o powierzchni zaledwie kilku czy kilkunastu metrów kwadratowych – wciąż budzą w Polsce głównie zdziwienie. Tymczasem na rosyjskim rynku nieruchomości takie lokale zaczęły w 2019 r. zyskiwać na popularności, a jeszcze wcześniej taki trend zaobserwowano m.in. w przeludnionym Hongkongu. Czy wysokie ceny mieszkań w Polsce sprawią, że i w naszym kraju zwiększy się zapotrzebowanie na mikromieszkania?

Mikroapartamenty zbudowane dzięki komunistycznemu prawu

Jak podał rosyjski „Forbes", na moskiewskim rynku pierwotnym ubiegłej jesieni nieoczekiwanie zaczęły się pojawiać nowe mieszkania o powierzchni zaledwie 10–11 m kw. Przedstawiciel budującego je dewelopera, Kirił Ingakchin, tłumaczył wtedy:

– Potrzeby mieszkaniowe zmieniają się wraz ze świadomością nabywcy oraz jego stylem życia. Wyobraźmy sobie na przykład, że jesteś studentem (...) i potrzebujesz oddzielnego lokum, ale masz ograniczony budżet. Na tym etapie życia nie jest ci potrzebne duże mieszkanie. (...) Dla takich klientów mikroapartamenty stanowią rozwiązanie ich problemów mieszkaniowych.

Jako główną przyczynę wzmożonego zainteresowania mikroapartamentami wskazuje się rosnące ceny nieruchomości w Moskwie. Jak podał Forbes, w 2012 r. można było kupić w tym mieście kawalerkę o powierzchni 33,4 m kw. za 3,6 mln rubli (ok. 200 tys. zł). Dziś za 29-metrową kawalerkę trzeba zapłacić 4,2 mln rubli (ok. 250 tys. zł). Tymczasem mikroapartament o powierzchni 11,1 m kw. można nabyć już za 3,13 mln rubli (ok. 190 tys. zł).

Sprawdź: Środki z PPK mogą posłużyć do zakupu mieszkania. Ale jest pewien haczyk

Co ciekawe, w Moskwie mikroapartamentów nie brakuje także na rynku wtórnym. Są to najczęściej mieszkania zbudowane w okresie ZSRR, kiedy to zgodnie z prawem w stolicy państwa mogły pracować tylko osoby zameldowane w tym mieście. Ponieważ meldunek wymagał posiadania własnego lokum, tanie mikromieszkania cieszyły się dużym wzięciem i powstawało ich sporo. Dziś na rosyjskich portalach ogłoszeniowych te lokale wciąż są chętnie kupowane.

Mikroapartamenty w Polsce – co oferują?

W Polsce mikroapartamenty zaczęły pojawiać się około 2013 roku – wtedy to we Wrocławiu powstała inwestycja o nazwie Starter. Był to przerobiony na mieszkania dawny hotel akademicki, w którym udało się stworzyć 150 wykończonych pod klucz kawalerek o powierzchni od 12 do 27 m kw. Minimieszkania kosztowały 90–220 tys. zł netto i wyprzedały się w niespełna rok.

Obecnie w naszym kraju mikroapartamenty można znaleźć w największych miastach, w tym m.in. w:

• Białymstoku,
• Krakowie,
• Opolu,
• Poznaniu,
• Trójmieście,
• Warszawie,
• Wrocławiu.

Zobacz: Rynek mieszkaniowy w Polsce znów bije rekordy. Nie zbudowano tak dużo od Gierka

Są one zazwyczaj skupione w budynkach znanych jako aparthotele lub condohotele, którymi za odpowiednią opłatą zarządza specjalna firma. Powierzchnia tych niewielkich lokali mieszkalnych waha się od ok. 8 m kw. do ok. 27 m kw. Są to przeważnie wykończone pod klucz mieszkania typu studio, czyli takie, w których poza malutką łazienką jest tylko jedno pomieszczenie, łączące funkcję sypialni, kuchni, salonu i przedpokoju. Mimo małej powierzchni mikroapartamenty są z reguły bardzo funkcjonalne dzięki przemyślanemu wykorzystaniu przestrzeni – łóżka zazwyczaj mieszczą się na antresolach, a wielofunkcyjne meble oferują wiele przydatnych schowków.

Głównymi atutami mikroapartamentów są zazwyczaj lokalizacja i cena. Mieszkania te powstają bowiem najczęściej blisko centrum miasta, często obok uczelni wyższych, a do tego można je kupić za stosunkowo nieduże kwoty. Przykładowo w Krakowie 12-metrowe mieszkanie to wydatek rzędu 175 tys. zł, zaś w Warszawie za 20-metrową kawalerkę płaci się ok. 200 tys. zł.

Małe mieszkania kuszą głównie inwestorów

Choć mikroapartamenty bywają reklamowane jako oferta skierowana do młodych ludzi szukających taniego pierwszego lokum, w Polsce kupują je przede wszystkim inwestorzy chcący zarabiać na wynajmie. Do ulokowania oszczędności w mikroapartamentach zachęca Polaków niski próg wejścia oraz obietnice wysokich zysków – dla przykładu powstająca obecnie we Wrocławiu inwestycja Legnicka 60C obiecuje klientom rentowność na poziomie 7 proc. netto w skali roku.

Tego typu obietnice warto jednak traktować tak samo jak wszystkie inne reklamy – z dystansem. Realna rentowność inwestycji zależy od wielu czynników, w tym ceny takiego mieszkania, wysokości czynszu najmu, tego, przez jaką część roku lokal będzie wynajęty oraz konkurencji ze strony innych podobnych inwestycji. Kilka miesięcy temu Komisja Nadzoru Finansowego oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oficjalnie ostrzegły Polaków przed ryzykownym inwestowaniem w aparthotele i condohotele.

– Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu – przypomina Tomasz Chróstny, wiceprezes UOKiK. – Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych, bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami.

Przeczytaj: Aparthotele i condohotele to ryzykowna inwestycja. Ostrzeżenie UOKiK i KNF

Zwiększone zainteresowanie Polaków zarabianiem na mikroapartamentach stanowi część szerszego zjawiska, jakim jest rosnący udział inwestorów w rynku mieszkaniowym. Jak wykazała w 2019 r. analiza firmy JLL, wśród osób kupujących mieszkania spory odsetek stanowili właśnie inwestorzy nabywający je z myślą o wynajmie:

• Kraków – 15 proc.,
• Trójmiasto – 20 proc.,
• Warszawa – 11 proc.,
• Wrocław – 15 proc.

Warto jednak zauważyć, że podane liczby oznaczają osoby, które w trakcie badania same zadeklarowały, że kupują lokale w celach inwestycyjnych. Rzeczywisty udział inwestorów w rynku może być jeszcze większy – przykładowo w Krakowie, jak szacuje Piotr Krochmal z Monitora Rynku Nieruchomości, nawet ok. 40 proc. sprzedawanych mieszkań trafia w ręce osób, które chcą je później wynajmować lokatorom.