Mieszkania w nowym roku. Ceny będą spadać

Takie prognozy wysuwają analitycy Home Broker. Ich zdaniem ceny mieszkań w największych miastach spadną w przyszłym roku średnio o 4,1 proc. W październiku, uśrednione ceny transakcyjne były o 5 proc. niższe niż rok wcześniej (według HB i Open Finance). Wśród pośredników dominuje pesymizm. Ponad 80 proc. doradców przewiduje dalsze spadki cen. 

Jak zmienią się stawki w największych miastach? Z grudniowych badań wynika, że najbardziej zadowoleni powinni być mieszkańcy Lublina. W ubiegłym roku średnia cena transakcyjna wzrosła tam o ponad 3 proc i listopadzie sięgnęła 4759 zł za mkw. W 2012 roku analitycy przewidują spadek cen aż o 6,6 proc. Na przeciwnym biegunie są Katowice, gdzie według ekspertów obniżki sięgną 2,5 proc. W tym roku ceny spadły tam o ponad 7 proc.

Średnia cena mieszkań w stolicy wynosi ok. 7,5 tys. zł za mkw. Analitycy zakładają, że w najbliższych 12 miesiącach spadnie ona o 4,7 proc. Prognozowane spadli w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie mieszczą się w przedziale od 3,1 do 3,7 proc.

Różne oczekiwania

– Przewidywania te mają swoje źródło z jednej strony w trudnej sytuacji na rynku wtórnym, gdzie oczekiwania kupujących i sprzedających coraz bardziej się rozchodzą, a z drugiej w elastycznym podejściu deweloperów, którzy dostosowują się do wymagań nabywców – mówi Bartosz Turek, analityk Home Broker. – W 2012 roku te tendencje się utrwalą, a być może nawet nasilą.

Elastyczność deweloperów, sprowadza się do otwartości na negocjacje cenowe. Firmy dostosowują także metraż i standard wykończenia mieszkań do oczekiwań klientów. Większość z nich chce przede wszystkim minimalizować koszty zakupu. W przyszłym roku zaostrzą się kryteria stosowane przez banki udzielające kredytów. Zmniejszy się siła nabywcza Polaków, co zdaniem ekspertów wpłynie na ceny.

Popyt na rynku wtórnym będzie zależał od tego, jak odczujemy kryzys.
– Chodzi z jednej strony o to, jak duże będą obawy nabywców, dotyczące pogorszenia sytuacji na rynku pracy – wyjaśnia Turek. – Z drugiej o to, czy duża liczba ofert sprzedaży nie skłoni ich do odłożenia transakcji. Czynniki te – jeśli wystąpią - raczej nie spowodują pogłębienia spadku cen, a jedynie będą utrwalać niską płynność na rynku wtórnym.

Można to było zaobserwować już w tym roku. Sprzedaż używanego mieszkania trwa coraz dłużej. Główna przyczyna to niewielka gotowość sprzedających do obniżenia cen. Dla właścicieli często wiąże się to ze stratą, bo wielu z nich nabyło nieruchomość posiłkując się kredytem walutowym.

Według analityków, w przyszłym roku na zawarcie umowy przedwstępnej trzeba będzie czekać ok. 100 dni. Tyle czasu upływało od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania dokumentów w przypadku transakcji z października i listopada. W całym 2011 roku umowę przedwstępną zawierano przeciętnie po 82 dniach. Pod koniec roku cały proces sprzedaży trwał średnio 150 dni.

Więcej chętnych do zakupów

Zainteresowanych kupnem mieszkania przybywa i nic nie wskazuje na zmianę tego trendu. W ciągu 11 miesięcy tego roku popyt był o ponad jedna trzecią większy niż przed rokiem (według HB). Kupujący coraz częściej poszukują okazji inwestycyjnych. Według analityków, w przyszłym roku dostarczy ich przede wszystkim rynek pierwotny. Zniżek można się spodziewać zwłaszcza w przypadku mieszkań na wczesnym etapie budowy, dużych lokali oraz przy zakupach grupowych.

Popyt nie przełoży się na zakupy, jeśli zabraknie finansowania. Nowy rok niesie tu wiele niewiadomych.
– Wchodząca w styczniu Rekomendacja SII sprowadzi prawdopodobnie kredyty walutowe do roli marginalnej, a w przypadku kredytów w złotych też czeka nas spadek zdolności – przewiduje Turek. – Będzie on konsekwencją wyliczania jej przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania.

Z drugiej strony eksperci liczą na spadek WIBOR-u (automatycznie przekłada się na wzrost zdolności), a także nasilenie konkurencji między bankami na polu kredytów złotowych.