Mieszkania dla młodych. Na co stać "średniaka"

Dla jednych klientów przeszkodą na drodze do zakupu własnego mieszkania są kryteria przyznawania kredytów, które utrudniają zdobycie funduszy. Inni, którym bank prawdopodobnie przyznałby kredyt, rezygnują z transakcji z powodu obaw o utratę pracy i ewentualny brak środków potrzebnych do spłaty przyszłych zobowiązań.

– Sporą grupę stanowią klienci, którzy odkładają zakup, licząc na dalsze spadki cen – trudno im się dziwić skoro na horyzoncie wciąż nie widać przesłanek ku temu, by ich przewidywania miały się nie ziścić – ocenia Marcin Drogomirecki, ekspert z domy.pl. – Do tego jeszcze, w czasie zakończonego zaledwie przed kilkoma laty boomu, potrzeby mieszkaniowe sporej części społeczeństwa zostały na jakiś czas zaspokojone.

Według analityków główną przyczyną zastoju na rynku mieszkaniowym wydaje się być fakt, że młodych ludzi nie stać na własne lokum. Jeżeli środków na zakup własnego lokum nie dostaną od rodziców, to – w większości przypadków – ze swoją pensją o własnym M mogą jedynie pomarzyć. Mimo dużej podaży ofert, także na zamieszkanie w wynajętym mieszkaniu pozwolić sobie mogę tylko ci lepiej zarabiający. Dużo młodych ludzi, którzy powinni być siłą napędową rynku mieszkaniowego, musi mieszkać pod jednym dachem z rodzicami.

Zarobki i ceny mieszkań

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny średnie wynagrodzenie „na rękę" wynosi obecnie ok. 2600 zł miesięcznie. Daje to 3600 zł brutto.

– Przyjmijmy, że taką pensję otrzymuje pracujący w Warszawie 30-latek. Pracując dorywczo podczas studiów, zarabiał na bieżące wydatki. Nie odłożył kapitału na przyszłość, ale uzbierał w czasie studiów i w pierwszych latach pracy zawodowej ok. 10 000 zł – wylicza Drogomirecki. – Zaczął poważnie myśleć o kupnie mieszkania. Rodzice wsparli go kwotą 40 000 zł. Razem dysponuje 50 000 zł, które będzie mógł przeznaczyć na wkład własny.

Z analiz portalu prowadzonych w Warszawie wynika, że wśród ofert sprzedaży mieszkań coraz częściej trafiają się takie, których cena oscyluje w granicach 200-250 tys. zł. Nie są to lokale choćby średniej półki; zazwyczaj bardzo małe, znacznie oddalone od centrum albo wymagające kosztownego remontu. Niejednokrotnie łączą w sobie wszystkie wymienione cechy.

– Mając w perspektywie zaciągnięcie kredytu na długie lata, taki zakup mija się celem – ocenia Drogomirecki. – Dla młodego człowieka, który myśli o założeniu rodziny rozsądnym minimum jest mieszkanie 2-pokojowe. Taki lokal o pow. ok. 40 m2, bez luksusów, w bloku z wielkiej płyty i nie w samym centrum stolicy czy na prestiżowym Mokotowie, ale gdzieś dalej, np. na Gocławiu czy we Włochach, można znaleźć za ok. 300 000 zł.

To oferta z grupy tych tańszych. Z danych portalu wynika, że ponad 85 proc. mieszkań wystawionych do sprzedaży w Warszawie wycenionych jest na ponad 300 000 zł.

Kredyt hipoteczny

30 lat – taki okres kredytowania zakupu mieszkania w świadomości społecznej utrwalił się niemal jako „oczywista oczywistość".

– Czasy się jednak zmieniają – ocenia Drogomirecki. – Duże prawdopodobieństwo utraty pracy, konieczności zamian miejsca zatrudnienia, a co za tym idzie miejsca zamieszkania, a także dopuszczanie możliwości wyjazdu do pracy za granicę sprawiają, że grono chętnych do zawiązania sobie na szyi pętli kredytową na połowę dorosłego życia bardzo zmalało.

Przyjmijmy więc, że młody człowiek woli zaciągnąć kredyt nie na „standardowe" 30 lat, lecz na krócej – na 20 lat. Oczywiście w złotych, bo w tej walucie sam zarabia, a do tego nie chce podejmować ryzyka wzrostu obciążeń spowodowanego wahaniami kursowymi. Przyjmijmy też, że ma umowę o pracę, a nie tzw. „umowę śmieciową", która mocno ograniczałaby jego szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Na ile taki klient może sobie pozwolić. Do kupna mieszkania za 300 tys. zł będzie potrzebował 250 tys. zł kredytu. Przy 20-letnim okresie spłaty oznacza to ratę wraz z ubezpieczeniem na poziomie ok. 1650 zł.

Do wspomnianej raty, którą młody człowiek miesiąc w miesiąc będzie oddawał do banku przez kolejnych 20 lat, dojdzie czynsz dla administracji. Na przeciętnym warszawskim osiedlu wyniesie on ok. 450 zł miesięcznie. Razem koszt „mieszkania na swoim" zamknie się w kwocie 2100 zł/mies. To oznacza, że na zaspokojenie podstawowej potrzeby – posiadania dachu nad głową – 30-latek musiałby oddać aż 4/5 swojej pensji! Po opłaceniu faktur za prąd, wodę i gaz zostałoby mu na życie ok. 400 zł.
– Wyższe wynagrodzenie niż wspomniane 2600 zł na rękę nie jest standardem wśród warszawskich 30-latków – ocenia Drogomirecki. – Z dużymi oszczędnościami na większy wkład własny też nikt się nie rodzi. Kupić teraz mniejsze, tańsze i w przyszłości trudniej sprzedawalne mieszkanie za mniej niż 300 000 zł i spłacać je nie przez 20, ale przez 30 lat można – tylko po co?

Zdaniem analityków, młodzi ludzie powinni stanowić większość klientów, szukających nowych mieszkań. Niestety, nie tylko w Warszawie, ale w całej Polsce –zarówno zarobki jak i ceny nieruchomości stoją temu na przeszkodzie. Na wyraźne ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań przyjdzie więc jeszcze poczekać.