Miasto kupi mieszkanie, a kredyt będą spłacać lokatorzy. Czy to realne?

Projekt poznańskich radnych zakłada, że bloki wybudowane przez miejskie spółki będą wynajmowane lokatorom, którzy płacąc za wynajem będą spłacać kredyt zaciągnięty przez miasto na budowę. Potem mieszkania przejdą na ich własność. Jest to rodzaj budownictwa komunalnego, jednak z prawem własności.

- Podobny projekt jest realizowany od dawna w Ostrowie Wielkopolskim, jednak by był zrealizowany w Poznaniu musi być ponad polityczny - mówi Marek Sternalski, radny z klubu PO

Obecnie w radzie miasta toczą się rozmowy pomiędzy poszczególnymi klubami. Niezbędna jest również aprobata prezydenta Poznania Ryszarda Grobelnego.

Według radnego SLD Tomasza Lewandowskiego, mieszkania te będą stosunkowo tanie. Średni koszt ich wybudowania wyniesie od dwóch do dwóch i pół tysiąca złotych za metr kwadratowy. Będzie to możliwe, dzięki temu, że blok zostanie wybudowany na miejskim gruncie. Nie będzie także podpiwniczony.

 - Lokal będzie wykończony w standardzie i trafi do zainteresowanych wykończony, nie w stanie deweloperskim. Mieszkania ze względu na koszty nie będą położone w ścisłym centrum, jednak w rejonach dobrze skomunikowanych - mówi Lewandowski.

Zobacz: Duże zainteresowanie dofinansowaniem w MdM - zaakceptowano 940 wniosków 

W praktyce ma to wyglądać w ten sposób, że spółka miejska podpisuje przedwstępną umowę najmu mieszkania komunalnego, a mieszkaniec jest zobowiązany do wpłaty kaucji w wysokości 30 procent wartości lokalu. Czyli będzie to jakby przedpłata na poczet wykupu mieszkania. Jest to wymóg narzucony przez ustawę deweloperską.

Jak wymienia radny Lewandowski przez pierwsze dwa lata koszty spłaty wyniósłby tylko 12-13 zł, później wzrosłyby do 25 zł za metr kwadratowy czyli np. za mieszkanie 50 metrowe rata wyniosłaby 1250 zł. Pięć złoty od tych kwot poszłoby na zarządzanie nieruchomością. Po około 25 latach lokal przeszedłby na własność najemcy.

Jednak klub radnych Platformy Obywatelskiej, nie chce zbyt wcześnie wymieniać kwot realizacji tego projektu.

- Byłbym ostrożny w podawaniu konkretnych liczb. Na razie ustalmy miejsce, potem bank ustali długość spłaty kredytu, jego oprocentowanie i dokładną kwotę. Na pewno będzie to rozwiązanie dużo tańsze od mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, ale podawanie konkretnych kwot jest na tym etapie zbędne - tłumaczy Sternalski. 

Dla młodych i starszych

Radni zgodnie przyznają, że jest to projekt szczególnie ważny dla młodych ludzi, którzy nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych czy socjalnych, ponieważ posiadają wysokie dochody. Nie mogą oni wziąć kredytu, bo dla banku są niewiarygodni pracując np. na umowę o dzieło czy na czas określony. Mają oni zdolność płatniczą, ale nie kredytową.

- Naturalną grupą docelową są ludzie młodzi. Według danych ze spisu powszechnego, aż 70% z nich mieszka z rodzicami. Utrudnia to założenie rodziny i dalszy rozwój. Jednak dużym zainteresowaniem ten projekt cieszy się także wśród starszych, którzy mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach - tłumaczy Lewandowski.

Radny Sternalski dodaje, że byłaby to szansa także dla ludzi, którzy mieszkają w lokalach komunalnych. Mogliby się przeprowadzić do takich mieszkań, na których spłatę będzie ich stać. Projekt poznańskich radnych jest dla takich ludzi ogromną szansą na posiadanie własnego mieszkania.

Lokale zostaną wybudowane przez jedną z miejskich spółek: Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych lub Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

- Pomysł bardzo przystaje do dzisiejszych realiów, gdzie do 60% ludności nie trafiają żadne programy pomocowe rządu. Są one skierowane do najuboższych lub jak np. Mieszkanie Dla Młodych do tych, których stać na wzięcie kredytu. Nie ma programu dla średnio zamożnych. Zobaczymy jak to będzie wyglądało w praktyce i czy uda się wprowadzić ten projekt w zgodzie z aktualnym stanem prawnym - mówi Arkadiusz Stasica, prezes PTBS.

Jednak radny PO zaznacza, że spółka nie może być nastawiona na zysk.

- Ważne jest by miasto nie musiało do projektu dopłacać. Nie może dojść do sytuacji, że ktoś będzie uprzywilejowany i nie będzie spłacał danego kredytu - tłumaczy Sternalski.

Czytaj: Resort infrastruktury i rozwoju rozważa nowelizację ustawy MdM 

Mieszkania te będą się różnić od tych proponowanych przez TBS-y. Tutaj prawa będą zbywalne, czyli będzie można odsprzedać po kilku latach prawa do mieszkania w cenie wpłaconej kaucji i aktualnie spłaconej kwoty. **

Jednak analitycy rynku nieruchomości są sceptycznie nastawieni do tego projektu.

- Wydaje mi się to nierealne, jeśli to najemcy mieliby spłacać kredyt. Poza tym niemożliwe jest wybudowanie bloku w Poznaniu, gdzie cena za metr kwadratowy mieszkania będzie wynosiła tylko dwa tysiące, nawet jeżeli będzie to wybudowane na miejskim gruncie. Wskaźnik kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego, publikowany przez wojewodę, dla Poznania, wynosi obecnie 5 tysięcy 95 złotych. Po odjęciu kosztu gruntu byłoby to ok. 4.000–4.500 zł za metr kwadratowy. Nie wiem, który bank by takie przedsięwzięcie sfinansował, skoro nawet deweloperzy mają problem z wykazaniem odpowiedniej rentowności na komercyjnych przedsięwzięciach, a co dopiero miejska spółka - mówi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości. 

Podobna w założeniach ustawa o budownictwie mieszkaniowym na wynajem była rozważana przez rząd (jej propagatorem był minister Piotr Styczeń) jednak nigdy nie weszła w życie.