Mapy geodezyjne: co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy

Mapy geodezyjne zajmują bardzo ważne miejsce wśród dokumentów potrzebnych do rozpoczęcia budowy domu. Szczegółowe poznanie ich funkcji i celów wykorzystania pomoże osobom budującym dom usystematyzować wiedzę i ułożyć bardziej efektywny plan działania.

Dowiedz się:Ile kosztują usługi geodezyjne – przykładowe ceny

Według bardzo ogólnej definicji Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa, co i w jaki sposób inwestor może wybudować na danej działce.

– Taki plan wskazuje, czy wybrana działka jest w ogóle przeznaczona pod zabudowę. Jeśli tak, precyzuje również rodzaj zabudowy i określa jej ramy. To także niebagatelne źródło wiedzy o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie naszej działki, które na przykład, mogą być dla nas uciążliwe w przyszłości, gdy będziemy już jej mieszkańcami – tłumaczy Dariusz Niklewski z pracowni projektowej PROKOM OLSZTYN.

Dodatkowe informacje: Służebność gruntowa to sposób na dojazd do nieruchomości przez działkę sąsiada

– Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, czy na danej działce inwestor może postawić dom jednorodzinny, "szeregówkę", czy budynek o zabudowie bliźniaczej. Ponadto wskazuje także wysokość budynku – piętrowy lub parterowy, czy też parterowy z poddaszem, kąt nachylenia dachu a nawet kolor dachówki – uzupełnia Bożena Czarnecka z Pracowni Projektowej Piramida z Krapkowic.**

Ważna jest też linia zabudowy, którą taki plan szczegółowo określa oraz informacja o przyłączach, dzięki której  wiemy, jakie media występują na tej konkretnej działce i do jakich sieci możemy się podpiąć.

Najkorzystniejsza dla inwestora jest sytuacja, gdy dla wybranej przez niego działki plan zagospodarowania przestrzennego został opracowany wcześniej.

– Niestety, nie dla każdego terenu opracowany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji należy zwrócić się do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – radzi Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej FORUM.

Koszt uzyskania wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy nie jest wysoki. Wypis jest niezbędny, gdy chcemy:

• uzyskać decyzję o warunkach zabudowy
• uzyskać pozwolenie na budowę
• podzielić działkę
• nabyć działkę w celu budowlanym
• zmienić działkę

Wśród map geodezyjnych najczęściej wykorzystywane są dwa rodzaje:

• mapy zasadnicze, 
• mapy do celów projektowych.

– Mapę zasadniczą inwestor uzyskuje we własnym zakresie w Urzędzie Kartografii i Geodezji na danym terenie. Przeważnie wydawana jest w skali 1:1000 – mówi Aneta Wojtyńska, z warszawskiej Pracowni Gold Projekt.

– Mapa zasadnicza określa nam granice i media, jakie znajdują się na danym terenie – przytacza definicję Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy. Mapy zasadnicze przeważnie zawierają informacje archiwalne, gdyż są rzadko aktualizowane. Zwykle wykorzystywane są na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Koszty uzyskania takiej mapy nie są duże – ok. 30–50 zł za format A4.

Na mapę zasadniczą inwestor nie musi długo czekać. Po złożeniu wniosku w ośrodku geodezyjnym, praktycznie otrzymuje ją od ręki.

Kolejną mapą, którą musimy uzyskać w procesie kompletowania formalności jest mapa geodezyjna do celów projektowych. Ważność takiej mapy jest okresowa.

– Mapa do celów projektowych służy na etapie projektowania – jako załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego. Później jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykorzystuje się ją także na etapie projektowania przyłączy do budynku – wylicza Bożena Czarnecka.

Przeczytaj: Budowa domu. Od czego trzeba zacząć

Wykonanie mapy do celów projektowych inwestor powinien zlecić geodecie. Zamówienie warto również skonsultować z architektem. – Mapa do celów projektowych potrzebna jest również do wykonania przez projektanta projektu zagospodarowania działki – uzupełnia Iwona Dawid-Luka.

Geodeta, wykonujący mapę do celów projektowych, musi w niej zamieścić nie tylko stan faktyczny działki, której dotyczy zbierana dokumentacja. Co więcej, obowiązkiem jest przedstawienie nieruchomości przylegających. Prawo stanowi by był to pas o szerokości 30 m

– Projekt zagospodarowania działki powinien uwzględnić zarówno lokalizację budynku, trasy wszystkich przyłączy, wejść, wjazdów, miejsca na odpadki stałe, czy też ogrodzenia, jak również zmiany w ukształtowaniu terenu oraz organizacje terenów zielonych – wylicza Dariusz Niklewski.

** – Wymagane jest wykonanie trzech egzemplarzy mapy do celów projektowych, standardowo inwestorzy zamawiają cztery. Radziłbym zamówić jeszcze piąty egzemplarz, aby można było wykonać na nim ewentualne dodatkowe uzgodnienia – mówi Konrad Wąsik z Pracowni Projektowej APA z Mińska Mazowieckiego.

Inwestor powinien w tym przypadku przygotować się na większy wydatek, niż przy mapie zasadniczej. – Koszt wykonania mapy geodezyjnej do celów projektowych przez geodetę waha się w granicach od 500 do 1000 zł. Cena ta jest uzależniona od wielkości działki – stwierdza Aneta Wojtyńska.

Oczekiwanie na mapę do celów projektowych trwa od dwóch do najwyżej czterech tygodni.

Mapy inwentaryzacyjne wykorzystywane są na etapie finalizacji budowy, aby zgłosić dom do użytkowania. Istnieje kilka rodzajów takich map, które wykonuje się osobno: domu i ogrodzenia posesji oraz wszystkich przyłączy. – Po zakończeniu budowy lub pewnych etapów budowy wykonujemy mapę inwentaryzacyjną. Koszt jej wykonania dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi ok. 400 zł – mówi Konrad Wąsik.

Innym rodzajem map, choć jeszcze nie tak bardzo rozpowszechnionym w Polsce, są mapy geodezyjne multimedialne. – Takie mapy są pomocne, gdy inwestor, który przychodzi po poradę ekspercką nie ma ze sobą ani mapy zasadniczej, ani mapy do celów projektowych. Wtedy, aby porozmawiać, można skorzystać z map, które zamieszczone są na portalu geoportal.gov.pl. Możemy zobaczyć orientacyjną szerokość i długość działki oraz jej otoczenie – mówi Bożena Czarnecka.

Warto przeczytać: Samowola budowlana. Grozi Ci wysoka grzywna, a nawet więzienie

Wiedza o podstawowych mapach, które są wymagane w procesie budowania domu pomoże inwestorom nie zagubić się w gąszczu potrzebnych dokumentów oraz zgłosić się po poradę do odpowiedniego eksperta.

Mapa zasadnicza – określa granice i media, jakie się znajdują na konkretnej działce. Ze wzglądu na bardzo rzadką aktualizację tego rodzaju mapy i możliwy brak informacji o aktualnej zabudowie, służy przeważnie do celów informacyjno-poglądowych. Czasem jest podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Uzyskuje się ją w Urzędzie Geodezji i Kartografii na danym terenie.

Mapa do celów projektowych – wymagana jest jako załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego. Wykorzystuje się ją także na etapie projektowania przyłączy do budynku. Jest też niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonywana przez geodetę – zazwyczaj poprzez uaktualnienie mapy zasadniczej. Jej ważność jest ograniczona w czasie.

Mapa inwetaryzacyjna – wykonywana po zakończeniu budowy lub jej etapów. Potrzebna jest, aby zgłosić dom do użytkowania. Mapy inwentaryzacyjne domu i ogrodzenia posesji oraz wszystkich przyłączy wykonuje się osobno.

Mapa geodezyjna multimedialna – zamieszczona on-line, np. na stronie geoportal.gov.pl. Najczęściej wykorzystywana przy braku innych map dotyczących konkretnego terenu.

• mapa zasadnicza, informacyjna – 50 zł
• mapa do celów projektowych – od 500 do 2000 zł
• mapa inwentaryzacyjna – 1000 - 1500 zł

• mapa zasadnicza, informacyjna – od ręki
• mapa do celów projektowych – do 4 tygodni
• mapy multimedialne – dostępne na www.geoportal.gov.pl