Kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową – czy wprowadzą go wszystkie banki?

Rekomendacja S w kolejnych swoich wydaniach to nic innego jak pakiet zaleceń, w praktyce poleceń Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), które banki muszą wdrożyć w swoich działaniach. Zalecenia te mają na celu stabilizację rynku bankowego, a przede wszystkim ochronę klientów banków. Od dłuższego czasu KNF chce wprowadzenia kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej lub okresowo stałej stopie procentowej, które są mniej ryzykowne dla kredytobiorców. 

Tymczasem w naszym kraju kredyty ze zmienną stopą procentową zdominowały totalnie rynek kredytów hipotecznych. Niemal wszystkie umowy oparte są o stawkę WIBOR 3M (czyli koszt trzymiesięcznej pożyczki na rynku międzybankowym), która jest aktualizowana co kwartał. I to właśnie zaledwie przez kwartał – do czasu wyliczenia nowej stawki – kredytobiorca ma pewność, ile wyniesie rata jego kredytu. Dopóki WIBOR nie zmienia się albo zmienia się w niewielkim zakresie, a tak dzieje się od kilku dobrych lat, kredytobiorcy nie zauważają potencjalnego zagrożenia i różnicy między kredytem hipotecznym opartym o zmienną i stałą stopę procentową. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy kredyty hipoteczne zaciągali od początku 2015 roku. Do teraz bowiem stawka WIBOR 3M, a to ona obok marży banku ma największy wpływ na wysokość raty kredytu, nie przekroczyła 2 procent. Tyle, że to ewenement w naszej historii, nigdy wcześniej tak stabilna sytuacja na rynku nie miała miejsca.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny z opcją "klucz za dług" – czy zapewni bezpieczeństwo kredytobiorcy? 

Żeby zrozumieć zagrożenie, trzeba sięgnąć parę lat wstecz. Pod koniec 2013 roku stawka WIBOR 3M wynosiła dwa razy więcej – bo 4 procent. Ale to nic w porównaniu z przełomem roku 2008/2009, kiedy sięgała niemal 7 procent. W 2001 roku z kolei wynosiła niemal 19 procent. Oczywiście, panowały wtedy zupełnie inne realia i kredyt hipoteczny był za drogi, by był masowo dostępny.

Warto zdać sobie jednak sprawę, że takie różnice w oprocentowaniu zdarzyły się w przeciągu 18 lat. Tymczasem kredyty hipoteczne zaciągane są często na 20–30 lat. Choć tak wysokich stawek WIBOR nie ma się co obawiać, to warto mieć świadomość, że prędzej czy później stawka WIBOR 3M wzrośnie. A każdy punkt procentowy dla kredytu wartego około 300 tysięcy złotych zaciągniętego na 30 lat to jakieś 200 złotych wyższa miesięczna rata. Wyższe zobowiązania lub kredyty z krótszym terminem spłaty będą miesięcznie jeszcze droższe. Warto w tym miejscu zastanowić się, czy nasza zdolność do bezproblemowego obsłużenia rat będzie dalej tak wysoka, gdy oprocentowanie wzrośnie na przykład o 3 punkty procentowe?

Właśnie w związku z takim wątpliwościami KNF chciała zobowiązać banki do zaoferowania swoim klientom dostępu do kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej. Niemal do końca września 2018 roku Komisja Nadzoru Finansowego przyjmowała uwagi dotyczące projektu nowej Rekomendacji S. Obecnie trwa ich analiza, wiadomo jednak, że kluczowy jej zapis – dotyczący wprowadzenia do banków obligatoryjnych ofert kredytów hipotecznych opartych na stałej stopie procentowej. Mówi o tym Rekomendacja 26 zapisana w projekcie, w której czytamy „Bank powinien przedstawiać klientom pełną posiadaną ofertę w zakresie kredytów hipotecznych, tj. zarówno kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową, kredytów oprocentowanych stałą stopą procentową, jak i kredytów oprocentowanych okresowo stałą stopą procentową".

Jeśli Rekomendacja S wejdzie w życie, banki zaoferują klientom raczej kredyty z okresowo stałą procentową – na przykład przez pierwsze pięć lat kredytu stopa procentowa będzie stała, by potem oprzeć ją na stawce WIBOR 3M. Pozwoli to kredytobiorcom w miarę bezpiecznie przejść przez najtrudniejszy okres kredytowania (przy wyborze rat malejących raty początkowe są najwyższe). Na razie oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą są ewenementem. Także dlatego, że są niekonkurencyjne. Klienci przy wyborze kierują się aktualną wysokością rat, które przyjdzie im płacić. Te w sposób oczywisty niższe są (na razie) przy zmiennej stopie procentowej, kredyty przy stałej stopie bazowej są droższe. Niekiedy na tyle, że osoby starające się o wsparcie zakupu nieruchomości mogłyby stracić zdolność kredytową przy wyliczaniu jej w oparciu o raty kredytu oprocentowanego stałą stopą.

Jednak niektóre banki nie czekają na rekomendacje i same zmieniają swoje oferty. Pod koniec wakacji 1 2018 roku największy polski bank PKO BP zaproponował kredyt hipoteczny oparty o okresowo stałą stopę procentową – rata takiego kredytu hipotecznego będzie wyliczana na podstawie kwoty bazowej ustalanej na 60 miesięcy.