Kredyt hipoteczny – wybrać raty równe czy malejące? Jak to wpływa na spłatę? Poznaj plusy i minusy obu rozwiązań

Żeby wybrać właściwy typ raty, warto najpierw dowiedzieć się o nich więcej. Rata kredytu hipotecznego to kwota, którą kredytobiorca co miesiąc musi zapłacić bankowi w ramach spłaty kredytu. Każda rata składa się z dwóch części:

• kapitału – czyli części pożyczonej sumy,
• odsetek – czyli opłaty, jaką bank pobiera za udostępnienie pieniędzy.

Na wysokość raty kredytu wpływa wiele różnych czynników. Większość z nich wynika z zapisów umowy kredytowej, jaką podpisuje z bankiem klient. Najważniejsze elementy decydujące o wysokości raty to:

• wysokość stóp procentowych,
• długość okresu kredytowania,
• kwota kredytu,
• oprocentowanie kredytu,
• wybór raty równej lub malejącej.

Jeśli chodzi o długość okresu kredytowania, wpływa ona na ratę bardzo prosto: im dłużej klient spłaca kredyt, tym niższa będzie comiesięczna rata. Łączna kwota do zwrócenia jest bowiem dzielona przez liczbę rat.

Kwota kredytu wpływa na wysokość raty w równie prosty sposób: im więcej klient pożyczy, tym wyższą ratę przyjdzie mu co miesiąc zapłacić. Sumę, jaką bank jest skłonny pożyczyć danej osobie, określa się na podstawie zdolności kredytowej, na którą wpływają m.in. dochody kredytobiorcy, jego wiek oraz spłacane przez niego obecnie pożyczki i kredyty.

Jeśli chodzi o oprocentowanie kredytu, to im jest ono wyższe, tym więcej odsetek klient będzie miał do zwrócenia bankowi – to zaś powoduje wzrost raty. Na oprocentowanie składają się dwa elementy: marża (zysk banku) oraz stopa referencyjna. Marża ustalana jest przez bank i ma stałą wysokość przez cały okres spłaty. Wyjątkiem są tylko kredyty udzielone w promocji – w ich przypadku marża zwykle jest niska na początku spłaty, a po jakimś czasie rośnie.

Z kolei stopa referencyjna to zmienna stopa procentowa, na której wysokość wpływa tzw. wskaźnik WIBOR (zależny od szerszej sytuacji gospodarczej). Klient najczęściej ma do wyboru kredyt z WIBOR 3M (stopa procentowa zmienia się co 3 miesiące) lub WIBOR 6M (stopa procentowa zmienia się co 6 miesięcy), choć zdarza się i WIBOR 12M. Wahania wskaźnika WIBOR znacząco wpływają na wysokość raty.

Kolejny istotny czynnik wpływający na wysokość raty kredytu mieszkaniowego to wybór rat równych lub rat malejących. Co więcej, ta decyzja ma też wpływ na zdolność kredytową oraz łączną kwotę, jaką trzeba będzie zwrócić bankowi. Czym się różnią te dwa typy rat?

Raty równe:

• zachowują zbliżoną wysokość przez cały okres spłaty;
• pierwsza rata równa jest o znacząco niższa niż pierwsza rata malejąca;
• klient najpierw spłaca przede wszystkim odsetki, a dopiero potem kapitał;
• wysokość raty jest mniej zależna od zmian wskaźnika WIBOR;
• klient łącznie zwraca bankowi wyższą kwotę niż przy ratach równych.

Można zatem powiedzieć, że raty równe są bardziej stabilne i bardziej przewidywalne – kredytobiorca zawsze wie w przybliżeniu, jaką kwotę przyjdzie mu zapłacić w kolejnym miesiącu. Taki kredyt jest też łatwiejszy do uzyskania. Jednak z drugiej strony całkowity koszt kredytu jest w tym wariancie wyższy o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Raty malejące:

• są najwyższe na początku okresu spłaty, a potem z każdym miesiącem maleją;
• pierwsza rata malejąca jest znacząco wyższa niż pierwsza rata równa;
• klient najpierw spłaca głównie kapitał, a w dalszej kolejności odsetki;
• wysokość raty jest bardziej zależna od zmian wskaźnika WIBOR;
• klient łącznie oddaje bankowi mniejszą kwotę niż przy ratach równych.

Jak widać, raty malejące są z kolei mniej stabilne i początkowo sporo wyższe niż raty równe – klient musi zatem mieć pewne oszczędności i być przygotowany na niespodzianki. W ostatecznym rozrachunku kredytobiorca zwróci jednak bankowi znacznie niższą kwotę.

Decydując się na zakup mieszkania lub domu i zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny, klient banku musi przede wszystkim zastanowić się nad swoją sytuacją finansową. I jeden, i drugi typ rat może się bowiem opłacać – wszystko zależy od tego, co jest dla kredytobiorcy ważniejsze.

Raty równe będą najkorzystniejsze dla osób, które chcą przede wszystkim mieć przy spłacie poczucie bezpieczeństwa. Gdy wysokość raty jest względnie stała, nie trzeba się obawiać niespodziewanych wydatków związanych z kredytem i łatwiej jest planować budżet. Łącznie jednak klient zwraca bankowi wyższą kwotę niż przy ratach malejących, na co trzeba być gotowym finansowo.

Raty malejące powinny wybierać osoby, które chcą przede wszystkim zapłacić mniej. To szczególnie korzystna opcja dla kredytobiorców pożyczających duże sumy na długi okres, ponieważ wtedy oszczędności wynikające z rat malejących są największe. Dodatkowym plusem jest to, że po trudnych początkach kredyt będzie z każdą kolejną ratą coraz łatwiejszy do spłacenia. Decydując się na ten sposób spłaty, trzeba jednak dysponować pewnymi oszczędnościami, żeby poradzić sobie z wyższymi ratami początkowymi.

Na koniec warto wspomnieć, że wybór między ratą równą a ratą malejącą przy kredycie hipotecznym ma też wpływ na zdolność kredytową. Od tej decyzji zależy więc po części, jak dużą kwotę bank zdecyduje się pożyczyć danej osobie na zakup domu czy mieszkania. Jak to działa?

Najkrócej rzecz ujmując, bank bierze pod uwagę wysokość pierwszej raty i na tej podstawie szacuje, jak dużym obciążeniem dla budżetu klienta będzie spłata kredytu. Jeśli pierwsza rata jest wysoka, bank może uznać, że klient nie poradzi sobie z tak dużym comiesięcznym wydatkiem i przyzna takiej osobie mniej pieniędzy. Dlatego właśnie osoby, które chciałyby uzyskać wysoki kredyt, powinny wybierać raty równe – pierwsza rata jest w ich przypadku dużo niższa niż przy ratach malejących. Należy jednak oczywiście pamiętać, żeby nie zaciągać zobowiązania przekraczającego możliwości finansowe kredytobiorcy.