Kodeks budowlany po nowemu. Szykują się duże zmiany w prawie

Adam Tubilewicz
Kodeks budowlany po nowemu. Szykują się duże zmiany w prawieKodeks budowlany po nowemu. Szykują się duże zmiany w prawie
Kodeks budowlany po nowemu. Szykują się duże zmiany w prawieKodeks budowlany po nowemu. Szykują się duże zmiany w prawie Adam Tubilewicz
Oczekiwania wobec przygotowywanego od półtora roku Kodeksu budowlanego są ogromne. Ma nie tylko usprawnić wydawanie kluczowych dokumentów, ale też ułatwić życie inwestorom i uporządkować przestrzeń publiczną. O opinie na temat najważniejszych zapisów projektu zapytaliśmy ekspertów.

Opracowaniem projektu kodeksu zajmuje się Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego. Od października 2012 r. członkowie komisji spotykają się dwa razy w miesiącu. Tempo prac jest duże, bo projekt ma być gotowy na koniec listopada 2014. Wszystko po to, aby można go było uchwalić jeszcze w obecnej kadencji parlamentu.

Zobacz: Zamierzasz budować dom? Poczekaj na zmianę przepisów 

– W kwietniu projekt w dotychczasowym kształcie zostanie przekazany minister Bieńkowskiej, która przeanalizuje go i zgłosi ewentualne uwagi – mówi Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

Oczekiwania wobec kodeksu są niemałe, bo i branża zmaga się z wieloma problemami. Inwestorzy skarżą się na nadmiernie rozbudowane procedury, brak kategoryzacji obiektów budowlanych i anachroniczność przepisów zgromadzonych w kilkunastu ustawach i rozporządzeniach.

- W Warszawie średni czas oczekiwania na pozwolenie na budowę nie przekracza dwóch miesięcy, jednak w praktyce trwa to wielokrotnie dłużej jeśli doliczyć czas oczekiwania na wszystkie dokumenty i uzgodnienia poprzedzające złożenie wniosku – mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich – Problem zatem nie tkwi w samej procedurze, a właśnie w czynnościach poprzedzających.

Najczęściej komentowaną nowością w projekcie kodeksu jest rozszerzenie katalogu inwestycji, które będą objęte domniemaną zgodą budowlaną (zgłoszeniem). Powyższa procedura nie obejmie jednak tzw. decyzji środowiskowej. Trzeba ją będzie uzyskać w odrębnym postępowaniu.

- To sprawdzone w praktyce rozwiązanie znacząco upraszcza proces przystępowania do robót budowlanych. Rozszerzenie katalogu inwestycji w stosunku do których znajdzie zastosowanie milcząca zgoda ułatwi zatem wielu inwestorom realizację przedsięwzięcia budowlanego – mówi dr Agnieszka Rabiega-Przyłęcka z Katedry Prawa Administracyjnego i Nauki Administracji Uniwersytetu Łódzkiego.

Co jednak jeśli urzędnicy przeoczą nieprawidłowości w projekcie? Gdy organ nie wniesie zastrzeżeń w terminie, nie będzie możliwości stwierdzenia samowoli budowlanej, chyba że inwestor działał w złej wierze lub z zamiarem obejścia przepisów.

Czytaj: Resort infrastruktury i rozwoju rozważa nowelizację ustawy MdM

Komisja chce także zrezygnować z krytykowanej od lat decyzji o warunkach zabudowy. Popularna „wuzetka" wydawana jest w sytuacji, gdy dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A w związku z tym, że 70% polskich gmin nie uchwaliło planów, rocznie urzędy wydają ok. 160 tysięcy tego rodzaju decyzji.

Pomysł o zniesieniu „wuzetki" negatywnie oceniają deweloperzy. - Postulat ten, zgłaszany wobec braku alternatywnych rozwiązań, uważamy za groźny, prowadzący do zahamowania zabudowy plombowej i rewitalizacyjnej, której tak bardzo potrzeba w dużych miastach – mówi Marek Poddany z PZFD.

Zamiast decyzji o warunkach zabudowy, komisja proponuje dwie nowe instytucje: miejscowe przepisy urbanistyczne i miejscowy plan zabudowy. Te pierwsze mają być „uproszczonym planem" do zastosowania na terenach zabudowanych, nieobjętych planem miejscowym. Określą warunki zabudowy i zagospodarowania terenów, na których można lokalizować inwestycję, ale nie będą decydować o przeznaczeniu terenu. Mają także zawierać zamknięty katalog ograniczeń prawa zabudowy. Z kolei uchwalany przez radę gminy miejscowy plan zabudowy będzie uwzględniać wyznaczniki architektoniczne dla danego miejsca.

Tak więc, chcąc zbudować dom na terenach objętych miejscowym planem zabudowy, wystarczy nam informacja budowlana i pozwolenie na użytkowanie. Na terenach nie objętych planem zabudowy przed informacją i pozwoleniem trzeba będzie dokonać zgłoszenia urbanistycznego.

Członkowie komisji chcą też nakłonić gminy do uchwalania planów miejscowych w większym stopniu niż to ma miejsce obecnie. Tylko na terenie objętym planem można by lokować inwestycje uciążliwe. Chodzi tu np. o oczyszczalnie ścieków, wysypiska śmieci, elektrownie wiatrowe, czyli projekty, które mogą powodować sprzeciw okolicznych mieszkańców. Brak uchwalonego planu miejscowego oznaczałby zablokowanie możliwości realizacji takiej inwestycji.

Zmieni się także rola nadzoru budowlanego. Powiatowe inspektoraty przekształcą się w okręgowe, a w skali całego kraju będzie ich tylko sto (dzisiaj jest ich 378). Oprócz oszczędności, ma to sprawić, że w każdym inspektoracie będzie pracował kompletny ok. 20-osobowy zespół zawierający osoby wszystkich specjalności w uprawnieniach budowlanych.

Zobacz: Możemy uzyskać zwrot podatku VAT, gdy wybudujemy mały dom 

Organy nadzoru zamiast kontroli prewencyjnej mają położyć nacisk na kontrolę następczą, a więc rygorystyczne działanie dopiero w przypadku, gdy prawo zostanie złamane. Jak wskazuje Marek Poddany, to dobra wiadomość przede wszystkim dla inwestorów.

- Dla podmiotów profesjonalnych odpowiedniejsza wydaje się kontrola następcza, co nie wyklucza prawa inwestora do przejścia drobiazgowej kontroli prewencyjnej. Zgadzamy się warunkowo z takim postulatem, bowiem w naszej opinii rozbudowana kontrola prewencyjna eliminuje szereg błędów projektu i zmniejsza ryzyko. Jest jednak czasochłonna i bardziej przydatna dla inwestorów indywidualnych, którym brak odpowiedniego doświadczenia – dodaje.

Wydaje się zatem, że powstanie kodeksu może przynieść liczne korzyści i rozwiązać przynajmniej część problemów, z którym boryka się od lat polskie prawo budowlane.

- Usprawnienie i odformalizowanie postępowań, poprzez poszerzenie katalogu inwestycji podlegających zgłoszeniu, czy też ograniczenie liczby rozstrzygnięć administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia robót budowlanych pozwoli racjonalniej i sprawniej stosować regulacje dotyczące procesu inwestycyjno-budowlanego, a w konsekwencji przyspieszyć realizację inwestycji – podsumowuje dr Agnieszka Rabiega-Przyłęcka.**

Adam Tubilewicz

Dopłaty do cen energii

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie