Jak wziąć kredyt na budowę domu. Poradnik

Zasady uzyskana kredytu na zakup działki lub budowę domu mało różnią się od tych, które obowiązują przy kredytach mieszkaniowych. Jednak ich załatwienie pochłania dużo więcej czasu i energii. Spożytkujemy je głównie na zgromadzenie dokumentów i wybór najlepszej oferty kredytowej.

Tym sposobem wydłuży się sezon budowlany. Dysponując pieniędzmi z kredytu można też załapać się na niższe ceny materiałów. Nim na dobre rozpocznie się sezon budowlany łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych i hurtowniach. Dodatkowo obowiązują jeszcze różnego rodzaju promocje.

Warto przeczytać: Wymarzony dom: wybudować samemu, czy kupić od dewelopera  

Kupując działkę pod budowę domu za gotówkę należy bardzo uważać. Gdy podczas takiej transakcji dokumenty dotyczące działki analizuje tylko inwestor oraz notariusz, to często okazuje się w późniejszym okresie, że np. planowana jest w sąsiedztwie działki trasa szybkiego ruchu. A życzliwy sprzedający nie powiedział o tym fakcie.

Osoby planujące budowę domu mogą zaciągnąć na ten cel kredyt budowlany z dopłatami do odsetek. Nie każdy inwestor zdaje sobie sprawę z tego, że kredyt budowlany wiąże się z określonymi obowiązkami. Zdaniem analityków nie jest to rozwiązanie dla maruderów lubiących długie nawet kilkutygodniowe rozmyślania nad doborem płytek, czy rodzajem drewna na podłogę.

– Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy domu. Żaden bank „nie kupi" planu budowy 200-metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za metr kwadratowy – tłumaczy Tomasz Wiszowaty, doradca Open Finance .

Kredyty budowlane są w ofercie każdego banku. Jednak w realnym świecie oferowane kredyty dzielą się na lepiej lub gorzej nadające się na budowę. Pamiętajmy, że w przypadku kredytu budowlanego korzystne warunki cenowe, to zdecydowanie za mało. Oszczędność może być tylko pozorna i się nie opłacać. Przykładowo, gdy bank stawia bardzo trudne warunki rozliczenia kolejnych transz, to może to oznaczać dla inwestora ogromny stres i problemy z ciągłością finansowania budowy.

Kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny są bardzo zbliżone do kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Największa różnica to konieczność przygotowania dużo większej ilości dokumentów.

Ważne jest również to, że po przyznaniu kredytu budowlanego, bank wypłaca pieniądze w transzach. Kolejne części kredytu wypłacane są w zależności od tego, jak postępują prace zgodnie z harmonogramem, który musi być dołączony do umowy kredytowej z bankiem.

Najczęściej na budowę klienci dostają od baku dwa–trzy lata. W przypadku opóźnień do umowy kredytowej trzeba podpisać aneks. Należy jednak liczyć się wtedy z ryzykiem, że za niedotrzymanie warunków umowy, bank będzie chciał zmienić inne jej parametry – oczywiście na mniej korzystne dla klienta. W skrajnych przypadkach i dużych opóźnieniach względem harmonogramu bank może nawet wypowiedzieć umowę kredytową.

Zgodność prac budowlanych z harmonogramem sprawdzana jest podczas kontroli, o sposobie których decyduje bank. Banki kontrolują proces na budowie różnymi metodami. Niektóre wysyłają swoich pracowników na inspekcję, która niestety podwyższa koszty. Innym instytucjom wystarczą aktualne zdjęcia i dziennik budowy (tak jest np. ING Banku i Getin Noble Banku). Czasami kontrola przeprowadzana jest przez bank za darmo (np. w Pekao).

Banki w różny sposób podchodzą również do kwestii dokumentowania wydatków. To bardzo częsta przyczyna niedomówień pomiędzy klientem i bankiem.

Niektórym bankom trzeba na część wypłacanej transzy przedstawiać faktury za zakup towarów czy wykonane usługi. Innym (BNP Paribas, Pekao) wystarczy kontrola, PKO BP kontrola i kosztorys, a np. ING BSK zdjęcia i kopia dziennika budowy. Trzeba liczyć się z tym, że jeśli kontrole nie potwierdzają prawidłowego rozliczenia transzy bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i kupione materiały. Bank może również wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą (np. DB PBC), co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów.

Warto również mieć na uwadze to, że nieliczne banki elastyczne prowadzenie budowy czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu.

Aby uzyskać kredyt na budowę działki potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma konieczny jest inny dokument np. akt notarialny, albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki nie rozpatrzą wniosku kredytowego, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to potrzebna będzie decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

Gdy jednym kredytem będzie finansowany zakup gruntu i budowa domu, konieczny jest projekt budynku oraz kosztorys inwestycji. W niektórych bankach (np. BGŻ i BNP Paribas) opcja finansowania obu rzeczy wchodzi w grę tylko wtedy, gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnego domu, albo z rozpoczętą już budową (np. Pekao).

Starając się o kredyt na samą budowę domu – konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i pozwolenie na budowę.

Wybór bankowych ofert w drugim scenariuszu jest nieco mniejszy. Zakup działki i budowę domu za jednym zamachem można spróbować skredytować m.in. w: Aliorze, mBanku, MultiBanku, Euro Banku, Getin Noble Banku, PKO BP, Millennium, Kredyt Banku, Banku Pocztowym.

Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom - to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć.

Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach, to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu. 

Źródło: dane z banków

Karencja w spłacie kredytu

Karencja w spłacie kredytu, to bardzo ważny zapis w umowie z bankiem. Opcja taka pozwala zawiesić spłatę części kapitałowej kredytu na czas budowy domu i wypłaty transz. Zwykle karencja trwa dwa lata (DB PBC, Millennium, Pekao, Nordea, ING BSK), ale są też banki gdzie okres ten jest dłuższy (BOŚ, BZ WBK czy Euro Bank – do 3 lat, Alior – nawet do 5 lat). W czasie karencji klient musi spłacać odsetki od uruchomionej kwoty kredytu.

Zadłużając się na zakup działki lub budowę domu trzeba być bardzo ostrożnym, jeśli chodzi o branie kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indeksowanego) wyrażone są w walucie czyli obecnie już głównie w euro.

Zobacz również: Kredyt walutowy: denominowany, czy indeksowany 

Niestety z powodu wahań kursów walut może zdarzyć się, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż ta, o którą wnioskowano. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 50 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy kredytowej, a datą wypłaty transzy dojdzie do umocnienia złotego (kurs waluty obcej spadnie), wówczas wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. Niedobór pieniędzy trzeba będzie pokryć samemu.

W walutowym  kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu jest taka, aby pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta.