Jak tanio wykupić mieszkanie komunalne?

W wielu miastach w Polsce, w zależności od decyzji gminy, można wykupić mieszkanie komunalne nawet za kilka procent jego wartości. Pomimo tego, że wymagane formalności nie są zbyt skomplikowane, to nie wszyscy mogą skorzystać z tej okazji.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne - czym się różnią?

Mieszkania komunalne to lokale należące do gminy. Ich wykup możliwy jest z inicjatywy samorządu bądź na wniosek najemcy. Zazwyczaj znajdują się one w starej zabudowie i niewiele różnią się od mieszkań na rynku komercyjnym. Jeśli chodzi o przyznanie lokalu komunalnego – jest to specyficzny rodzaj pomocy społecznej. Taki lokal przysługuje bowiem wyłącznie osobom, które spełniają kryterium dochodowe oraz metrażowe. Gmina ustala maksymalny limit miesięcznego dochodu oraz limit metrów kwadratowych przypadających na jednego członka rodziny. Lokale te są przeznaczone dla osób, które mają stały dochód, lecz nie stać ich na zakup własnego lokum ani na wynajem po stawkach rynkowych. Tym, którzy spełniają powyższe warunki pozostaje czekać w długiej kolejce, bowiem zapotrzebowanie na mieszkania komunalne znacznie przekracza ich podaż.

Przeczytaj też:Dziedziczenie lokalu komunalnego. Kto ma prawo do mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy? 

W mieszkaniach socjalnych z kolei mają prawo zamieszkać osoby o najniższych dochodach lub osoby całkowicie pozbawione dochodów. Z reguły zalicza się do nich rodziny i osoby samotne, w stosunku do których sąd wydał nakaz eksmisji. Najemcy mogą przebywać w tych lokalach do czasu, aż ich sytuacja materialna ulegnie poprawie. Mieszkania socjalne w większości przypadków charakteryzują się obniżonym standardem, nierzadko posiadają wspólne kuchnie i łazienki. Niektóre gminy inwestują zaś w nowe budynki na potrzeby mieszkań socjalnych.

Kto i na jakich warunkach może wykupić mieszkanie komunalne?

Prawo pierwszeństwa wykupu lokali komunalnych mają najemcy, którzy posiadają umowę wynajmu na czas nieokreślony (z reguły co najmniej 5 lat) . Przy czym jeśli samorząd zlekceważy prawo pierwokupu, najemca może ubiegać się o odszkodowanie. Aby wykupić mieszkanie komunalne, trzeba samodzielnie i terminowo płacić czynsz. Gmina z kolei musi zadbać o to, żeby mieszkanie było w dobrym stanie technicznym oraz miało uporządkowaną sytuację prawną. Prawdopodobieństwo wykupu zwiększa się wówczas, gdy w danym budynku już wcześniej dochodziło do tego typu transakcji.

Ogłoszenia sprzedaży mieszkań komunalnych umieszczane są w urzędach gmin, na stronach internetowych gmin oraz w lokalnej prasie. Gmina ma obowiązek powiadomienia najemców danego lokalu o zamiarze wystawienia go na sprzedaż. Wykup mieszkania komunalnego możliwy jest po pozytywnym rozpatrzeniu przez gminę wniosku najemcy o wykup mieszkania. Osoby, które nie mają szans na mieszkanie komunalne mogą stanąć do licytacji. Co pewien czas gminy wystawiają mieszkania na sprzedaż w stosunkowo atrakcyjnych cenach.

Sprawdź: Mieszkania komunalne – nowe przepisy i podwyżki czynszów. Kto może ich się spodziewać?

Bonifikata – zakup mieszkania za ułamek jego wartości

Atrakcyjny wykup mieszkania komunalnego możliwy jest dzięki bonifikatom, czyli obniżkom cen. Wysokość upustu wyliczana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Dzięki bonifikatom można zakupić mieszkanie komunalne nawet za kilka procent jego wartości. Zniżki mogą dochodzić do 95% (tak jest np. w Gdańsku) i są one ustalane indywidualnie przez gminy. Warto wiedzieć, że nie we wszystkich miastach obowiązują ulgi – przykładowo Poznań i Legnica zrezygnowały już ze sprzedaży mieszkań ze zniżką. W niektórych gminach wysokość bonifikaty jest uzależniona od okresu najmu – im jest on dłuższy, tym wyższy upust przy wykupie. Zasadniczo jednak samorządy biorą pod uwagę wiek budynku i jego stan techniczny oraz to, czy najemnca płaci gotówką czy w ratach.

Wykup mieszkania z bonifikatą – wymagane formalności

Przed złożeniem wniosku o wykup mieszkania komunalnego należy skompletować niezbędne dokumenty, w tym

• umowę najmu;
• decyzję o przydzieleniu lokalu;
• zaświadczenie o zameldowaniu;
• kserokopię dowodu osobistego;
• w przypadku wystąpienia z wnioskiem spadkobierców najemcy: akt zgonu, akt małżeństwa lub postanowienie o nabycia spadku.

Krok 1: składanie dokumentów

Po pisemnym powiadomieniu najemcy lub spadkobierców o zamiarze sprzedaży lokum przez gminę, osoby te mają prawo do przedłożenia wymaganych dokumentów w celu jego wykupu. Możliwe jest również złożenie wniosku o wykup mieszkania z inicjatywy samego wynajmującego, samodzielnie lub razem z sąsiadami – wówczas istnieją szanse na uzyskanie większej zniżki.

Krok 2: ocena rzeczoznawcy

Po zweryfikowaniu wniosku, zlecony przez gminę rzeczoznawca majątkowy ustala rynkową wartość lokalu. Opinia rzeczoznawcy zależy m.in. od dochodów mieszkańców gminy, wysokości czynszu oraz przeznaczenia nieruchomości i jest ważna przez 12 miesięcy od daty jej sporządzenia.

Krok 3: ustalenie wysokości bonifikaty

Od wycenionej wartości mieszkania komunalnego odejmowana jest bonifikata. W ten sposób najemcy mogą zakupić nieruchomość za niewielki procent jej rzeczywistej wartości. Wysokość bonifikaty ustalana jest indywidualnie przez poszczególne gminy.

Krok 5: zawarcie umowy

Po akceptacji wyceny oraz warunków wykupu przystępuje się do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, na mocy której określana jest odrębna własność lokalu.

Jakie koszty ponosi nabywca lokalu komunalnego?

Nabywca jest zobowiązany do uiszczenia:

• kosztu sporządzenia wyceny lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego; 
• kwoty równej cenie nabywanego lokalu, a w przypadku rozłożenia ceny nieruchomości na raty - pierwszej raty i pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu; 
• taksy notarialnej i opłaty sądowej pobieranej przez notariusza - wnoszonych w dniu podpisania umowy sprzedaży lokalu. 

Zakładając, że wszystko przebiegnie pomyślnie można za stosunkowo niewielkie pieniądze zostać właścicielem nieruchomości, a następnie sprzedać ją z dużym zyskiem. Istnieje taka możliwość, lecz z pewnym zastrzeżeniem – lokalu nie można sprzedać przez okres 5 lat od wykupu. W przeciwnym razie najemca będzie zmuszony do oddania wysokości bonifikaty powiększonej o wskaźnik inflacji. Wyjątkiem są sytuacje, gdy mieszkanie zostanie zamienione na inne, sprzedane członkom najbliższej rodziny, lub gdy ze środków uzyskanych z tytułu sprzedaży w ciągu 12 miesięcy dojdzie do zakupu nowego mieszkania. 

Polecany artykuł:Mieszkania wspomagane – kto może z nich korzystać i na jakich warunkach