Domki letniskowe – jakim podatkiem są obciążone

Gminy i powiaty pozostają cały czas w sporze, jeżeli chodzi o klasyfikowanie domków letniskowych. Zdaniem gmin, obiekty takie należy zaliczać do „pozostałych budynków niemieszkalnych", o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Starostwa powiatowe pozostają w opozycji. Według nich domki letniskowe należy ewidencjonować jako wymienione w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a tej samej ustawy „budynki mieszkalne". Problem ten jest o tyle ważny, że nie wiąże się jedynie z kwestią nazewnictwa nieruchomości. Przynależność do którejś z tych grup determinuje bowiem maksymalną stawkę podatkową, jaką można zastosować do domków letniskowych.

W przypadku budynków mieszkalnych stawka podatkowa to 0,74 zł/mkw., co stanowi wartość aż dziesięciokrotnie niższą, niż w przypadku uznania domków letniskowych za „pozostałe budynki niemieszkalne" – wtedy jest to 7,73 zł/mkw.

Według orzecznictw sądów administracyjnych o ustaleniu właściwej stawki podatku od nieruchomości w pierwszej kolejności decyduje funkcja użytkowa, jaką spełniać ma dany budynek. Jednak w praktyce taka funkcja jest wtórna – ustala się ją bowiem dopiero na podstawie klasyfikacji ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków. Jej prowadzenie z kolei należy do kompetencji starostw powiatowych.

Polecamy poradnik: Pięć sposobów na domek wakacyjny bez pozwolenia na budowę

Starostwa powiatowe swoją tezę o przynależności domków letniskowych do kategorii budynków mieszkalnych argumentują rozporządzeniem w sprawie bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, bazy danych topograficznych oraz mapy zasadniczej (Dz.U. nr 18, poz. 383), wydanym 12 lutego 2013 r. przez ministra administracji i cyfryzacji. Rozporządzenie to nie zawiera bowiem pojęcia „domek letniskowy", co pozwoliło starostwom wysnuć wnioski o ich przynależności do kategorii obiektów mieszkalnych.

Powyższą sprawą zainteresowało się także Ministerstwo Finansów. Uważa, że jeżeli domki letniskowe spełniają funkcję mieszkalną – czyli w rozumieniu prawa służą stałemu zamieszkaniu i zaspokojeniu podstawowych potrzeb życiowych podatnika – mogą podlegać one opodatkowaniu według stawek obowiązujących budynki mieszkalne.

Zobacz: Projekty domów letniskowych

Eksperci przychylają się do rozwiązania proponowanego przez Ministerstwo. Przykładowo: nawet, gdy podatnik nabył nieruchomość przeznaczoną pierwotnie pod rekreację, a następnie zmienił jej charakter i przystosował do stałego zamieszkiwania, pomimo dokumentacji budowlanej, można i należy uznać ją za budynek mieszkalny, a w konsekwencji zastosować wobec niej niższą stawkę podatkową.

– Nie można jednoznacznie i definitywnie rozstrzygać, czy dany domek letniskowy pod żadnym pozorem nie może zostać zaliczony w poczet budynków mieszkalnych. Nie można również jednoznacznie przesądzić, że zawsze będzie klasyfikowany jako „pozostałe budynki mieszkalne". Kwestie te są bardzo złożone i w każdym konkretnym przypadku wymagają dokładnej i indywidualnej analizy. Prawidłowe określenie charakteru budynku wymaga dokładnego zbadania dokumentacji budowlanej obiektu, danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, i co najważniejsze, okoliczności związanych z jego rzeczywistym użytkowaniem. W konsekwencji nie ma przeszkód, by budynek mieszkalny, który zostaje przeznaczony na cele rekreacyjne, został uznany za, posługując się nomenklaturą ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, „pozostały budynek", a tym samym, by podlegał opodatkowaniu wyższą stawką – wyjaśnia Robert Tomaszewski, Dyrektor Zarządzający Spółką Saveinvest.

Podsumowując powyższe rozważania i posiłkując się orzecznictwami NSA wydawanymi w tych kwestiach – po pierwsze domek letniskowy będzie zaliczał się do grupy budynków mieszkalnych w sytuacji, gdy będzie rzeczywiście użytkowany przez podatnika w celach stałego zamieszkania i zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych, a nie z innych powodów (np. rekreacyjnych). Dodatkowo, przy ustalaniu stawki opodatkowania budynku nie może odgrywać decydującego znaczenia charakter terenu, na jakim został on posadowiony (np. teren rekreacyjno-wypoczynkowy). Takie kryterium nie zostało bowiem przewidziane przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. Warto także pamiętać, że organy podatkowe nie posiadają uprawnień do wykonywania odmiennych ustaleń, niż tych bezpośrednio wynikających z ewidencji gruntów i budynków (która stanowi urzędowe źródło informacji).