Deweloperzy chcą zmian, które ułatwią budowę mieszkań. Jakie są postulaty PZFD w związku z „kryzysem uchodźczym”?

Wojna i napływ milionów uchodźców z Ukrainy do Polski nie pozostał bez wpływu na krajowy rynek mieszkaniowy. W obszarze mieszkań na sprzedaż popyt nieco osłabł, gdyż wiele osób planujących zakup nieruchomości postanowiło poczekać na lepsze czasy. Z kolei na rynku najmu w największych miastach szybko zaczęło brakować lokali, a ich ceny poszły mocno w górę. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich można wręcz mówić o „kryzysie uchodźczym”.

– Jako branża stoimy (...) przed ogromnym wyzwaniem zapewnienia odpowiedniej substancji mieszkaniowej Polkom, Polakom i setkom tysięcy, a nawet milionom uchodźców, którzy zdecydują się pozostać w naszym kraju na stałe – czytamy w raporcie PZFD pt. „Rynek mieszkaniowy w obliczu kryzysu uchodźczego – postulaty legislacyjne”.

Firmy deweloperskie uważają, że w tej sytuacji konieczne są daleko idące zmiany. Swoje propozycje przedstawili w formie długiej listy postulatów. Jak wynika z raportu, ich realizacja pozwoliłaby na łatwiejszą i szybszą budowę mieszkań, a także obniżyłaby koszty związane z realizacją nowych inwestycji. Co ciekawe, w znacznej części są to postulaty, które branża wysuwała już wcześniej – PZFD domagał się podobnych zmian od lat przy różnych okazjach.

Jakich zmian chcą deweloperzy? W skrócie domagają się oni:

• łatwiejszego dostępu do gruntów, których dziś nie można zabudować osiedlami mieszkaniowymi lub jest to utrudnione,
• zmian w zakresie kredytów bez wkładu własnego, dzięki którym więcej osób mogłoby taki kredyt wziąć,
• umożliwienia deweloperom wznoszenia budynków większych niż obecnie,
• obniżenia opłat związanych z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym,
• złagodzenia przepisów dotyczących izolacyjności i efektywności energetycznej budynków,
• cofnięcia zmian, jakie przepisy Polskiego Ładu wprowadziły w zakresie rozliczania przychodów z najmu.

Poniżej omawiamy najważniejsze z deweloperskich propozycji.

Jedną z największych bolączek deweloperów są kurczące się zasoby ziemi pod zabudowę w miastach i wynikające z tego coraz wyższe ceny działek. Dość powiedzieć, że w ciągu kilku ostatnich lat grunty podrożały o kilkadziesiąt procent.

– Mając na uwadze powyższe, wnosimy o wprowadzenie ułatwień w przekształcaniu gruntów usługowych i handlowych w grunty o przeznaczeniu mieszkaniowym, co walnie przyczyni się do rozwiązania podażowych problemów deweloperów – postuluje PZFD.

Jak wskazują deweloperzy, wraz z rozwojem internetowego handlu jest coraz mniejsze zapotrzebowanie na grunty pod duże obiekty handlowe. Ziemie te można by więc przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową.

Kolejny postulat to ułatwienie deweloperom dostępu do gruntów, które są przeznaczone pod budownictwo społeczne i czynszowe (m.in. mieszkania komunalne). Chodzi m.in. o ziemie znajdujące się w Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zdaniem PZFD grunty te są „uwięzione” – ich właściciele, czyli Skarb Państwa oraz samorządy, rzadko je wykorzystują. W teorii istnieje mechanizm „lokal za grunt”, pozwalający gminie przekazać deweloperowi działkę pod zabudowę w zamian za późniejsze przekazanie części mieszkań do gminnego zasobu.

– Niestety, po roku obowiązywania przepisów takie uchwały podjęły zaledwie 3 gminy w Polsce – wskazuje raport PZFD.

Zdaniem deweloperów konieczne jest intensywne zachęcanie gmin do korzystania z tego rozwiązania. Firmy postulują także, by częściej przeznaczać pod zabudowę państwowe grunty, np. należące do PKP, które dziś często od lat są nieużytkowane.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to rozwiązanie, jakie pojawi się w Polsce od 27 maja 2022 r. Pozwoli ono na uzyskanie kredytu i zakup mieszkania osobom, które nie mają oszczędności na wymagany przez bank wkład własny. W programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” zapisano jednak, że za taki kredyt wolno nabyć jedynie nieruchomości mieszczące się w określonych limitach cenowych. Zdaniem PZFD ustalone limity są o wiele zbyt niskie.

– Z danych wynika, że na rynku pierwotnym, udział ofert spełniających ustawowe kryteria cenowe wynosi: w Szczecinie 3,6 proc., w Lublinie 6,5 proc., w Krakowie 6,9 proc. – wyliczają deweloperzy.

Zwiększenie wspomnianych limitów umożliwiłoby większej liczbie osób skorzystanie z programu, dzięki czemu deweloperzy mogliby sprzedać więcej mieszkań.

Wskaźnik intensywności zabudowy to parametr, który – w uproszczeniu – określa, jakie budynki mogą powstawać na określonym obszarze. Zdaniem PZFD sposób obliczania tego wskaźnika jest niekorzystny dla deweloperów – wliczają się bowiem do niego kondygnacje podziemne oraz balkony i tarasy, przez co firmy muszą stawiać mniejsze budynki.

Warto jednak zauważyć, że już dziś na wielu nowych osiedlach problemem jest ciasnota i zbytnie zagęszczenie budynków. Wprowadzenie w życie proponowanych zmian mogłoby tylko nasilić ten problem.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to pula pieniędzy, do której od 1 lipca 2022 r. każdy deweloper będzie musiał dołożyć od 0,1 do 1 proc. od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę mieszkania. Zgromadzone w ten sposób pieniądze mają stanowić zabezpieczenie finansowe dla klientów na wypadek m.in. upadłości dewelopera.

PZFD od początku protestował przeciwko niektórym zapisom ustawy powołującej DFG, domagając się m.in. obniżenia wymaganej składki. Ten sam postulat deweloperzy zgłaszają teraz w związku z „kryzysem uchodźczym”, domagając się, by składka wynosiła tylko 0,05–0,2 proc. wpłaty klienta.

Od początku 2021 r. obowiązują nowe, dużo bardziej surowe niż przedtem wymogi dotyczące m.in. izolacyjności cieplnej budynków oraz ich zapotrzebowaniu na energię pierwotną. W efekcie budynki mają lepiej trzymać ciepło i być bardziej energooszczędne. Zmiany w warunkach technicznych spowodowały jednak wzrost kosztów budowy tak domów, jak i mieszkań. PZFD, który protestował przeciwko temu rozwiązaniu już wtedy, teraz ponownie wysuwa postulat złagodzenia przepisów.

– Zdaniem PZFD ustawodawca obrał w tym przypadku nieodpowiedni kierunek. Nadrzędnym celem powinno być bowiem osiągnięcie łącznego celu efektywności energetycznej, bez względu na sposób, w jaki zostanie to dokonane. Architekt jest bowiem w stanie samodzielnie zdecydować, jakie rozwiązania będą najlepsze w przypadku projektowanej przez niego inwestycji – piszą w raporcie przedstawiciele firm deweloperskich.

Zmiany podatkowe wprowadzone w ramach Polskiego Ładu zlikwidowały możliwość korzystania z tzw. odpisów amortyzacyjnych w przypadku nieruchomości. W efekcie osoby i firmy zarabiające na wynajmie mieszkań będą musiały od 2023 r. płacić wyższy niż przedtem podatek (wcześniej w niektórych przypadkach możliwe było nawet całkowite ominięcie opłaty). PZFD domaga się przywrócenia poprzednich zasad.

– Zmiana ta ma wpływ (...) na rentowność projektów typu PRS (Private Rental Sector) – czyli najmu instytucjonalnego – wskazują deweloperzy. – Dlatego w celu wsparcia rozwoju tego sektora, który profesjonalizuje rynek najmu i zapewnia podaż mieszkań na wynajem wnosimy o przywrócenie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Polski Ład oznacza także inną zmianę dla osób rozliczających przychody z najmu. Od 2023 r. podmioty zarabiające na mieszkaniach nie będą już mogły zdecydować, czy rozliczają się według skali podatkowej, czy ryczałtem, bowiem ta pierwsza możliwość zostanie zlikwidowana. PZFD domaga się pozostawienia obu możliwości.

– W praktyce na rozliczenie skalą podatkową decydowali się najczęściej podatnicy, którzy rozważali remonty wynajmowanych lokali, a taki sposób rozliczenia dawał możliwość podatkowego aktywowania wydatków na ten cel – uważają deweloperzy. – Ponowne umożliwienie rozliczania dochodów z najmu w ramach skali podatkowej wprowadziłoby zachętę dla właścicieli mieszkań na wynajem do dokonywania remontów, co pozytywnie wpłynęłoby na stan wynajmowanych lokali.