Mieszkań w Polsce brakuje już od 100 lat. Czym jest luka mieszkaniowa, jak ją zasypać i jak wpłyną na nią uchodźcy z Ukrainy?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Choć deweloperzy budują tysiące mieszkań, większość Polaków nie może sobie pozwolić na zakup.
Choć deweloperzy budują tysiące mieszkań, większość Polaków nie może sobie pozwolić na zakup. Jakub Steinborn/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Niedobór mieszkań po raz pierwszy zdiagnozowano w Polsce już ponad wiek temu i od tamtej pory wciąż się z nim zmagamy. Według ekspertów nie wystarczy jednak samo zwiększenie liczby budowanych lokali – głównym problemem jest dostępność mieszkań. Większości społeczeństwa nie stać bowiem na zakup nieruchomości, wynajem jest drogi, a mieszkań komunalnych praktycznie się nie buduje. Sytuacji tej bynajmniej nie poprawi napływ uchodźców z Ukrainy.

Spis treści

Ilu mieszkań brakuje w Polsce? Może 3,3 mln, a może żadnego

„W kraju mówiono powszechnie o nędzy mieszkaniowej” – tak sytuację w przedwojennej Polsce opisują badacze Leszek Kałkowski i Wanda Stanisławska. To wtedy, w czasach II RP, po raz pierwszy zdiagnozowano w naszym kraju tzw. głód mieszkań, którego mimo prób do dziś nie udało się nasycić. Oszacowanie, jak duża może być luka na rynku, nie jest jednak łatwe.

Trudno jednoznacznie określić, ilu mieszkań brakuje. Każde z opracowań różni się przyjmowaną metodologią i wynikiem. Według raportu HRE (XI 2018) w zależności od przyjętych założeń w Polsce brakuje między 2,1 a 3,3 mln mieszkań. (…) W 2019 r. prezes PFR Nieruchomości stwierdził, że potrzebny jest jeszcze milion nieruchomości – podaje raport Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego.

Pewien obraz sytuacji daje sprawdzenie, ile mieszkań przypada na 1000 mieszkańców. Pod tym względem, jak pokazuje najnowszy raport Deloitte, Polska znajduje się w ogonie Europy. Spośród wszystkich analizowanych krajów tylko dwa mają wynik gorszy niż my – Słowacja i Wielka Brytania. Dla porównania:

  • w Polsce na 1000 mieszkańców przypadają 392 mieszkania i domy,
  • w Czechach jest to 468 mieszkań i domów na 1000 mieszkańców,
  • w Bułgarii przypada 575 nieruchomości mieszkalnych na 1000 mieszkańców,
  • w Portugalii są to 582 mieszkania i domy na 1000 mieszkańców.

Pojawiają się też jednak wyliczenia, zgodnie z którymi luki mieszkaniowej nie ma w Polsce wcale. Jak podaje businessinsider.com.pl, w listopadzie 2021 r. na ok. 14,62 mln gospodarstw domowych w naszym kraju przypadało 15,22 mln mieszkań i domów, a zatem mamy nawet nadwyżkę w wysokości 606 tys. lokali. Jak oceniają eksperci, ta nadwyżka to najprawdopodobniej głównie mieszkania na wynajem.

W głodzie mieszkań nie chodzi tylko o liczbę lokali

Jak zwraca uwagę Kosma Nykiel, ekspert Centrum Analiz KJ, błędem jest skupianie się wyłącznie na liczbie nieruchomości. Problem głodu mieszkań jest bowiem głębszy i bardziej złożony – nawet gdyby rynek pękał w szwach od mieszkań, znaczna część społeczeństwa i tak nie mogłaby sobie pozwolić na zakup lokum z powodu wysokich cen mieszkań.

– Obecny model podaży mieszkań w Polsce jest wadliwy. Absolutna większość dostarczanych mieszkań zaspokaja potrzeby 30 proc. populacji kraju, która posiada zdolność kredytową – zauważa Nykiel.

Ci, których nie stać na kredyt – a stanowią oni większość społeczeństwa – mają ograniczone możliwości. Budowa domu dla większości Polaków nie wchodzi w grę z przyczyn finansowych, a na ewentualne odziedziczenie nieruchomości – o ile ktoś w ogóle ma na to szansę – czeka się latami. Można oczywiście wynajmować, jednak wynajem po cenach rynkowych jest drogi i bardzo utrudnia odłożenie pieniędzy na przyszły zakup lokum. Można także starać się o mieszkanie komunalne, ale tych jest bardzo mało, a kolejki po lokale są bardzo długie. Jeszcze mniej jest lokali zakładowych, wojskowych czy społecznych, a w dodatku nie każdy może się o nie starać.

W ocenie ekspertów Habitat for Humanity nawet 40. proc. Polaków wpada w tzw. lukę czynszową – zarabiają za mało, by kupić nieruchomość albo wynająć po cenach rynkowych, a jednocześnie za dużo, żeby mieć szansę na mieszkanie komunalne czy TBS.

– Istnieją gospodarstwa domowe, które nie kwalifikują się na mieszkanie w TBS, bo przekraczają pułap dochodowy (...), a jednocześnie nie stać ich na wynajem mieszkania na wolnym rynku z przyczyn oczywistych: czynsz rynkowy jest poza zasięgiem dochodu rozporządzalnego – wyjaśnia dr Radosław Cyran z Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach cytowany przez senat.gov.pl.

Co w tej sytuacji można zrobić? Dla coraz większej liczby młodych Polaków jedyną możliwością jest pozostanie w domu rodzinnym. Jak pokazują najnowsze dostępne dane Eurostatu, w 2020 r. z rodzicami mieszkało 47,5 proc. Polaków w wieku 25–34 lata – o 172 tys. więcej osób niż rok wcześniej. Nawet jeśli dane te są nieco zawyżone, dobrze pokazują skalę problemu, jakim jest niska dostępność mieszkań.

Mieszkania „przystępne cenowo” zlokalizowane są głównie na zachodzie i północy kraju, (...) jednak ich rozmieszczenie jest dość punktowe i niewystarczające w porównaniu do potrzeb. W niemal połowie powiatów nie istnieje ani jedno mieszkanie społeczne czynszowe. Zasób innych alternatyw dla mieszkań rynkowych – lokale komunalne i zakładowe – topnieje z każdym rokiem – podsumowuje raport Centrum Analiz KJ.

Na poprawę warunków życia brakuje pieniędzy

Mówiąc o głodzie mieszkań w Polsce, trzeba też wspomnieć o warunkach mieszkaniowych i jakości życia. Problem nie polega bowiem na tym, że ludziom brakuje dachu nad głową – takich osób jest garstka – ale dla tysięcy Polaków poprawa swoich warunków bytowych jest bardzo trudna lub wręcz niemożliwa. Jak wykazało badanie „Barometr Oszczędności”, blisko 1/4 Polaków nie ma żadnych oszczędności, a jako powód większość z nich podaje zbyt niskie dochody. W tej sytuacji zakup mieszkania czy budowa domu to kompletna mrzonka. Tymczasem:

  • według Eurostatu aż 37,6 proc. Polaków mieszka w przeludnionych nieruchomościach (jeden z najgorszych wyników w Europie),
  • według GUS między 2009 a 2020 rokiem średni metraż mieszkania w miastach wojewódzkich skurczył się z 65 m kw. do 56 m kw.,
  • według NIK w latach 2016–2019 kolejki po mieszkania komunalne wydłużyły się o 30 proc., a liczba dostępnych lokali malała zamiast rosnąć.

Jak wskazuje ekspert Centrum Analiz KJ, w najbliższych latach coraz więcej Polaków będzie musiało wynajmować mieszkania. Potrzeba więc lokali na wynajem dostosowanych cenowo do możliwości najemców. Miał je zapewnić m.in. rządowy program Mieszkanie Plus, jednak nie spełnił on pokładanych w nim oczekiwań.

W takiej sytuacji tym istotniejsze jest stworzenie konkurencji dla najmu instytucjonalnego oraz prywatnego w postaci mieszkań społecznych czynszowych, a także reformy funkcjonowania TBS-ów/SIM-ów – (...) wymaganie kilkudziesięciotysięcznego wkładu własnego znacząco ogranicza dostęp wielu osobom znajdującym się w luce czynszowej – czytamy w raporcie.

Uchodźcy z Ukrainy też nie mają gdzie mieszkać

Tymczasem w ostatnich tygodniach rynek najmu wywróciła do góry nogami wojna na Ukrainie. Do Polski już przybyło ponad 2,3 mln uchodźców, którzy tak samo jak Polacy muszą przecież gdzieś zamieszkać. W rezultacie czynsze najmu w największych miastach wystrzeliły w górę, a pula dostępnych na wynajem mieszkań bardzo się skurczyła. To oczywiście sytuacja tymczasowa – trudno dziś przewidzieć, ilu uchodźców pozostanie w Polsce i na jak długo. Wraz z zakończeniem działań wojennych większość Ukraińców będzie zapewne chciała wrócić do swoich domów. Póki co jednak problem niedoboru mieszkań, przynajmniej na rynku najmu, tylko się zaostrzył.

Czy podobnie będzie z mieszkaniami na sprzedaż? W taki scenariusz trudno uwierzyć. Należy bowiem zadać sobie pytanie, ilu Ukraińców przybywających obecnie do Polski dysponuje środkami pozwalającymi na zakup mieszkania. Nawet osoby, które postanowią zostać tu na stałe, musiałyby najpierw znaleźć pracę i zgromadzić oszczędności na wkład własny, a następnie uzyskać w banku kredyt hipoteczny. To zaś nie będzie łatwe dla przybyszów z innego kraju, nieznających języka ani polskich realiów. Nie ma więc raczej ryzyka, że z powodu wojny na Ukrainie na rynku zabraknie lokali.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

KE akceptuje Krajowy Plan Odbudowy - wizyta Ursuli von der Leyen

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej RegioDom
Dodaj ogłoszenie