Rekordowa liczba mieszkań na rynku pierwotnym
Między dweloperami jest coraz większa konkurencja. Tak dużo mieszkań dostępnych do sprzedaży cieszy nabywców, którzy mają duży wybór i mocną pozycję negocjacyjną przy ustalaniu ostatecznych cen lokali.
Niestety coraz częściej pojawiają się na rynku obawy o wystąpienie nadpodaży skutkującej wystąpieniem problemów finansowych deweloperów. Przez to rośnie ryzyko wzrostu liczby upadłości firm budowlanych, co do tej pory było na rodzimym rynku zjawiskiem incydentalnym. Dodatkowo rodzimi deweloperzy nie zawsze poprzedzają rozpoczęcie inwestycji odpowiednimi analizami rynku i potrzeb popytu.
Do takich wniosków doszli pracownicy Home Broker na podstawie analizy rynku w: Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Warszawie i Wrocławiu.
Wielkość podaży oszacowano biorąc pod uwagę liczbę dużych inwestycji zlokalizowanych na terenie poszczególnych dzielnic. Wielkość popytu wynika natomiast z badań preferencji nabywców zarejestrowanych w ostatnim roku. Bazą było więc blisko 46 tys. ankiet.
Katowice: mało inwestycji i duże niedopasowanie
Największe różnice między liczbą mieszkań a zainteresowaniem kupujących można zaobserwować w Katowicach. Przykładowo na terenie zespołu dzielnic śródmiejskich chciałoby kupić mieszkanie 27,5% nabywców, deweloperzy nie budują tam obecnie żadnej znaczącej inwestycji. Odmienna sytuacja ma miejsce na terenie zespołu dzielnic zachodnich. Obszar ten cieszy się największą popularnością wśród nabywców – wybiera go blisko 29% z nich – ale aż połowa inwestycji deweloperskich zlokalizowana jest na tym terenie. Wskazywałoby to na znaczącą nadpodaż. Dane te trzeba jednak rozważać w kontekście specyfiki rynku pierwotnego w stolicy województwa śląskiego. Jego cechą szczególną jest niewielka skala działalności deweloperów. Podczas gdy w 2010 roku w stolicy oddali oni do użytkowania aż 10,6 tys. mieszkań, w Katowicach było to tylko 0,9 tys. sztuk.
Białystok: z niezagospodarowanym centrum miasta
W Białymstoku sytuacja wygląda trochę lepiej. Co może być wynikiem większej skali działalności deweloperów. Wciąż jednak widoczne są tu duże dysproporcje między podażą na rynku pierwotnym i popytem w poszczególnych dzielnicach. W centrum umiejscowionych jest 12,5% inwestycji, a lokalizacją zainteresowanych jest aż 32,1% nabywców. Takie zjawisko może jednak znajdować częściowe uzasadnienie w możliwościach finansowych nabywców. Często bywają one niewystarczające, aby kupić mieszkanie w preferowanej lokalizacji, przez co zakup dokonywany jest w tańszej dzielnicy miasta.
Lublin: lepsze dopasowanie do potrzeb rynku
Podobna sytuacja ma miejsce w Lublinie. Dzielnica Śródmieście jest na drugim miejscu wśród preferencji nabywców. Przeszło 18% z nich chciałoby zamieszkać właśnie w tej okolicy. Transakcji zawieranych jest tam mniej, bo blisko 16%. Rejonami, które cieszą się dużym zainteresowaniem osób chcących kupić mieszkanie są również Czuby i Czechów. Tam również buduje się zbyt mało inwestycji.
Warto jednak zauważyć, że w stolicy województwa lubelskiego niedopasowanie podaży do popytu jest znacznie mniejsze niż w Białymstoki i Katowicach. Różnica między ich wielkością nie przekracza kilkunastu punktów procentowych. Wciąż jest to jednak spory wynik.
| Miasto | Wybrane dzielnice | Liczba inwestycji w dzielnicy (% ogólnej liczby w mieście) | Wielkość popytu (% nabywców wskazujących daną dzielnicę) | Różnica [pp.]* |
| Białystok | Centrum | 12,5% | 32,1% | -19,6% |
| L.Dolina/N.Miasto/Piaski/ Przydworcowe /Słoneczny St./Z.Wzgórza | 18,8% | 31,9% | -13,1% | |
| Bojary/Piasta/Skorupy | 18,8% | 14,5% | 4,2% | |
| Antoniuk/Białostoczek/Dziesięciny | 31,3% | 10,7% | 20,5% | |
| Mickiewicza/Sienkiewicza | 12,5% | 5,9% | 6,6% | |
| Katowice | Zespół dzielnic zachodnich | 50,0% | 28,9% | 21,1% |
| Zespół dzielnic śródmiejskich | 0,0% | 27,5% | -27,5% | |
| Zespół dzielnic północnych | 25,0% | 21,8% | 3,2% | |
| Zespół dzielnic południowych | 25,0% | 13,9% | 11,1% | |
| Zespół dzielnic wschodnich | 0,0% | 7,8% | -7,8% | |
| Lublin | Czuby | 11,4% | 18,3% | -6,9% |
| Śródmieście | 5,7% | 18,3% | -12,6% | |
| Czechów | 5,7% | 18,2% | -12,5% | |
| LSM | 8,6% | 17,0% | -8,4% | |
| Sławin/Sławinek | 11,4% | 6,4% | 5,1% | |
| Kalinowszczyzna | 2,9% | 6,2% | -3,4% | |
| Bronowice | 14,3% | 4,2% | 10,0% | |
| Wieniawa | 0,0% | 3,3% | -3,3% | |
| Ponikwoda | 14,3% | 2,3% | 11,9% | |
| Warszawa | Mokotów | 12,6% | 15,0% | -2,4% |
| Ursynów | 9,2% | 9,8% | -0,6% | |
| Praga Południe | 8,2% | 9,5% | -1,3% | |
| Wola | 5,4% | 8,7% | -3,3% | |
| Bemowo | 9,2% | 7,6% | 1,6% | |
| Ochota | 1,8% | 7,5% | -5,8% | |
| Bielany | 5,1% | 7,0% | -1,9% | |
| Białołęka | 7,7% | 6,5% | 1,2% | |
| Żoliborz | 2,3% | 6,2% | -3,9% | |
| Śródmieście | 5,9% | 5,8% | 0,1% | |
| Targówek | 4,4% | 3,8% | 0,5% | |
| Ursus | 3,8% | 3,2% | 0,6% | |
| Wilanów | 4,9% | 2,6% | 2,3% | |
| Praga Północ | 1,5% | 2,5% | -0,9% | |
| Wawer | 5,9% | 1,3% | 4,6% | |
| Rembertów | 4,6% | 0,5% | 4,1% | |
| Wrocław | Krzyki | 41,2% | 39,6% | 1,6% |
| Fabryczna | 34,1% | 22,2% | 11,9% | |
| Śródmieście | 5,9% | 20,1% | -14,2% | |
| Psie Pole | 11,8% | 12,5% | -0,8% | |
| Stare Miasto | 7,1% | 5,6% | 1,5% |
* Wartości ujemne wskazują na niedobór, a dodatnie na nadmiar inwestycji
Wpływ konkurencji między deweloperami na rynek mieszkań
W dwóch miastach: Wrocławiu i Warszawie sytuacja wygląd inaczej, ponieważ liczba mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów jest od kilku do kilkunastu razy większa niż we wspomnianych wcześniej ośrodkach. W trzech dzielnicach Wrocławia nie przekracza ona 2 pp. Zbyt dużą liczbę nowych mieszkań widać w dzielnicy Fabryczna, gdzie chce mieszkań 22% nabywców, a budowanych jest 34% inwestycji. Na niedobór lokali wskazują natomiast wyniki dla Śródmieścia.
Na tym tle różnice w wielkości popytu i podaży na rynku pierwotnym Warszawy wydają się bardzo małe. Największa nadpodaż występuje w Wilanowie, Wawrze i Rembertowie i nie przekracza kilku punktów procentowych. Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku Ochoty i Żoliborza, gdzie inwestycji jest za mało w stosunku do zainteresowania inwestorów.
