Czy taniej będzie kupić mieszkanie niż je wynająć

W Warszawie za najem przeciętnego dwupokojowego mieszkania (o pow. 45 mkw.) trzeba zapłacić niespełna 2,1 tys. zł miesięcznie – wg danymi firm Lion's House i Home Broker. Gdyby taką samą nieruchomość kupić na kredyt hipoteczny, to w pierwszym roku część odsetkowa raty wyniosłaby niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie.

– Aby obliczyć łączny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości – dodaje Bartosz Turek, analityk Lion's House. – Łącznie z odsetkami kredytu dałoby to w pierwszym roku posiadania nieruchomości przeciętny koszt na poziomie niespełna 1,7 tys. zł miesięcznie. To o ok. 290 zł mniej niż wynajem.

Podobna sytuacja do warszawskiej ma miejsce we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Lublinie, Katowicach i Łodzi. Szacunki Home Broker pokazują, że w 8 z 15 badanych miast zakup jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż najem.

Odmienna sytuacja ma miejsce w Gdyni, Poznaniu, Białymstoku, Olsztynie, Toruniu, Bydgoszczy czy Zielonej Górze. Tu bardziej opłaca się wynająć mieszkanie niż kupić.
– Należy jednak podkreślić, że w kolejnych latach część odsetkowa raty kredytowej maleje, a więc w zaproponowanym podejściu wraz z postępem czasu zakup staje się coraz bardziej opłacalny – wyjaśnia B. Turek.

Porównanie kosztów zakupu i najmu nieruchomości 

Część kapitałowa buduje majątek

Gdyby w comiesięcznych wydatkach uwzględnić też część kapitałową raty kredytu, to w każdym z badanych miast więcej wydać muszą osoby, które zdecydowały się zostać właścicielem swojego „M", a nie najemcą. Biorąc pod uwagę wartości uśrednione dla wszystkich miast, najem pochłonąłby miesięcznie 1245 zł, a zakup (wraz z utrzymaniem) o 318 zł więcej – 1563 zł miesięcznie. Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność.

– Trzeba zauważyć, że część spłacanych co miesiąc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku – dodaje Turek.

Zakup mieszkania będzie rozwiązaniem coraz tańszym

Jeśli Rada Polityki Pieniężnej w dalszym ciągu będzie obniżać stopy procentowe, to z miesiąca na miesiąc coraz tańszy będzie zakup w porównaniu z najmem mieszkania. Przykładem może być Warszawa.

– Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 9 miesięcy spaść z obecnego poziomu 4,13% do 3,03% – prognozuje Turek. – W efekcie założone dziś oprocentowanie na poziomie 5,7%, może spaść do 4,6%. Przy realizacji takiego scenariusza, za 9 miesięcy rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 1830 zł jak dziś, ale 1640 zł miesięcznie. Z tego 530 zł to część kapitałowa.

Nawet dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 9 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 50 zł więcej niż zakup.

Potencjalny koszt najmu został oszacowany dla mieszkań dwupokojowych o powierzchni 40–50 mkw. poprzez obniżenie o 10% stawek ofertowych.

Potencjalny koszt zakupu został oszacowany w dwóch wariantach. Jeden uwzględnia w miesięcznym koszcie koszt średni utrzymania nieruchomości oraz koszty odsetkowe kredytu zaciągniętego na zakup lokalu o powierzchni 45 m kw. (mediana cen transakcyjnych). Drugi wariant uwzględnia ponadto część kapitałową raty kredytowej. Pod uwagę wzięto jedynie raty płacone w pierwszym roku. W kolejnych okresach kosztem raty odsetkowej powiększać się będzie część kapitałowa raty. Do obliczeń przyjęto, że kredytobiorca nie ma wkładu własnego, zadłuża się w PLN na 25 lat przy oprocentowaniu 5,7% w skali roku. 

Koszt zakupu przeciętnej nieruchomości o powierzchni 45 metrów kwadratowych 

Uwaga! Przedstawione powyżej obliczenia oparte zostały o wielkości średnie dla danych rynków, aby przedstawić ogólne mechanizmy.