Ceny mieszkań wzrosły w 6 z 7 największych miast. Deweloperzy budują głównie dla bogatych?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Ceny mieszkań szły w kwietniu w górę, choć nie wszędzie w takim samym tempie.
Ceny mieszkań szły w kwietniu w górę, choć nie wszędzie w takim samym tempie. Robert Woźniak/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Ceny mieszkań w największych miastach Polski wzrosły w kwietniu o 1-5 proc. Wyjątek stanowiła jedynie stabilna cenowo aglomeracja katowicka. Analizując z osobna każdy rynek pierwotny, łatwo zauważyć, że w wielu lokalizacjach deweloperzy celują głównie w zamożniejszych klientów, wprowadzając do sprzedaży drogie nieruchomości.

Spis treści

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego poszły w górę. Najsilniej w Trójmieście

Najnowszy raport GetHome.pl – opisujący sytuację na rynku pierwotnym w kwietniu – wyraźnie pokazuje, że w największych miastach mieszkania stale drożeją. Choć wzrosty średnich cen często były delikatne, o zaledwie 1 proc. w skali miesiąca, to np. w Łodzi nieruchomości podrożały o 3 proc., w Krakowie – o 4 proc., a w Trójmieście – aż o 5 proc.

– Najwyraźniej trójmiejscy deweloperzy wciąż budują mieszkania głównie z myślą o zamożnych klientach. Jeden z gdańskich deweloperów wprowadził w kwietniu do sprzedaży pulę mieszkań ze średnią ceną ok. 30 tys. zł za m kw., a więc przeszło dwukrotnie wyższą od średniej w tym mieście, która wynosiła w kwietniu niespełna 12,9 tys. zł – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Średnie ceny mieszkań deweloperskich w największych miastach
Średnie ceny mieszkań deweloperskich w największych miastach GetHome.pl

Wysoka pozycja Trójmiasta to żadne zaskoczenie, gdyż średnie ceny rosną tu od dawna. Tylko w ciągu ostatnich czterech miesięcy mieszkania nad Bałtykiem podrożały o 9 proc., co oznacza, że ceny rosną dziś ponad dwa razy szybciej niż w analogicznym okresie 2022 r. Trójmiasto od dawna słynie z dużej liczby powstających tu luksusowych inwestycji, skierowanych do zamożnego klienta szukającego lokum pod inwestycję albo na własne potrzeby, w charakterze domu wakacyjnego.

Rynek trójmiejski był też niezwykle dynamiczny i nieprzewidywalny, jeśli chodzi o ofertę deweloperów. Na początku roku tanich lokali (do 9000 zł/m kw.) było nawet sporo, ale wyprzedały się błyskawicznie – jeszcze w styczniu stanowiły one 24 proc. całej oferty, a w kwietniu już tylko 16 proc. Odwrotnie było z najdroższymi mieszkaniami (powyżej 15 tys. zł/ m kw.) – ich udział w ofercie wzrósł z 17 do 26 proc. To kolejny dowód na to, że na tym rynku firmy deweloperskie liczą głównie na bogatszych kupujących.

Mieszkania nie podrożały tylko w Katowicach. Przybywa nieruchomości ze średniej półki cenowej

Nabywcy mieszkań mieli w kwietniu najwięcej szczęścia w aglomeracji katowickiej. To jedyne z 7 analizowanych miast, gdzie ceny w skali miesiąca nie wzrosły w ogóle. Nie znaczy to oczywiście, że jest tanio. Na obszarze Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny mieszkań z rynku pierwotnego oscylują w tym roku wokół 9000 zł/m kw.

– Średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów nie zmienia się tu już czwarty miesiąc z rzędu. Może to trochę dziwić, bo w ubiegłym roku mieszkania (...) drożały w tempie zbliżonym do tempa w pozostałych największych miastach – zauważa ekspert GetHome.pl. – Oczywiście było to efektem galopującego wzrostu kosztów budowy, ale nie tylko. Ponieważ podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących mieszkania za kredyt, deweloperzy starali się spełniać oczekiwania głównie zamożnych klientów. Np. w Katowicach średnia cena metra kwadratowego mieszkań przekroczyła w październiku ubiegłego roku pułap 10 tys. zł. Szczyt cenowy – ok. 10,3 tys. zł za m kw. – osiągnęła miesiąc później. Jednak w kolejnych miesiącach średnia osunęła się w dół o blisko 2 proc.

Średnia cena mieszkania od dewelopera w 2023 r.
Średnia cena mieszkania od dewelopera w 2023 r. GetHome.pl

Choć w aglomeracji katowickiej w zeszłym roku deweloperzy budowali głównie pod zamożnych klientów, w tym roku najwyraźniej sytuacja się zmieniła. Od czasu górki cenowej w listopadzie 2022 r. średnie ceny spadają tu lub stoją w miejscu, co pokazuje, że sprzedający muszą dostosować ofertę do ograniczonych możliwości finansowych kupujących. To dobra wiadomość dla osób szukających tańszych nieruchomości – w kwietniu przeciętne mieszkanie wprowadzane na rynek kosztowało niecałe 8,8 tys. zł/m kw., czyli poniżej średniej. Osoby chcące kupić jeszcze taniej muszą się jednak spieszyć, gdyż lokale kosztujące poniżej 8 tys. zł/m kw. znikają z rynku bardzo szybko.

– Wygląda na to, że w tym roku deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży więcej mieszkań ze średniej półki – zauważa ekspert.

Ceny mieszkań rosną obecnie szybciej niż przed rokiem

Coraz wyższe ceny mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży oraz wyprzedawanie się mieszkań najtańszych można było zaobserwować także w pozostałych metropoliach. Co prawda w Warszawie średnia metra kwadratowego wzrosła w kwietniu tylko o 1 proc., jednak ceny rosły tam także w poprzednich miesiącach. W efekcie od grudnia nowe mieszkania w stolicy podrożały średnio na metrze aż o 7 proc. Warto dodać, że przed rokiem w analogicznym okresie podwyżka wynosiła 8 proc.

Natomiast wyższą od ubiegłorocznej podwyżkę w okresie czterech miesięcy eksperci GetHome.pl obserwowali nie tylko w Trójmieście, ale także w Krakowie i Wrocławiu. Z kolei w Łodzi kwiecień przyniósł 3 proc. wzrost średniej ceny metra kwadratowego, co wywindowało ją w tym roku na poziom o 5 proc. wyższy. W analogicznym okresie przed rokiem było to 8 proc.

Za to na rynku mieszkaniowym w Poznaniu panuje względny spokój, choć i tu na obniżki cen raczej się nie zanosi. W kwietniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym mieście o symboliczny 1 proc., a od grudnia ubiegłego roku – o 2 proc. Rok temu po czterech miesiącach wzrost średniej wynosił 7 proc.

I właśnie w stolicy Wielkopolski najmniej zmieniła się struktura cenowa oferty firm deweloperskich. W okresie czterech miesięcy 2023 r. udział mieszkań z ceną nieprzekraczającą 9 tys. zł za m kw. skurczył się tam nieznacznie. Nie było też spektakularnego wzrostu odsetka drogich i bardzo drogich lokali. Co innego w Warszawie, gdzie nie tylko ubyło mieszkań w segmencie niskich cen, ale też znacząco wzrosła ich oferta w segmencie premium. Wysyp drogich mieszkań zaczął się tu w lutym. Jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw.

Wyjątkowe komody

Materiały promocyjne partnera
Polecjaka Google News - RegioDom
od 7 lat
Wideo

Wyniki II tury wyborów samorządowych

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na regiodom.pl RegioDom