Ceny mieszkań w największych miastach praktycznie się nie zmieniają

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym od kilku miesięcy jest stabilna. Może to być związane z okresem wakacyjnym. Do małego ożywienia może dojść pod koniec roku. W poszczególnych miastach dochodzi do zmian cen mieszkań, ale w tych największych są one niewielkie.

Tutaj ceny najbardziej się zmieniły

Przez ostatni rok ceny mieszkań najbardziej wzrosły w Białymstoku (o 4,8 proc.) i Lublinie (4,4 proc.), a spadły w Bydgoszczy (o 6,2 proc.). Zanotowana w tym ostatnim mieście obniżka sprawia, że drugi miesiąc z rzędu mediana ceny jest tam niższa niż 4 tysiące złotych za metr kwadratowy, co poprzednio zdarzyło się na przełomie wiosny i lata 2014 roku.

Ceny mieszkań w największych miastach Polski

Z największych miast Polski jedynie w Gdańsku zmiana cen mieszkań przekroczyła 2 proc. (wzrost cen o 2,5 proc.). W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu przez rok ceny nie zmieniły się więcej niż o 1 proc. W największych aglomeracjach jest najwięcej transakcji, więc statystyka cen jest najbardziej obiektywna. W niedużym mieście wystarczy duża inwestycja deweloperska, żeby zachwiać średnią ceną w całym mieście.

Takie są rynki mieszkaniowe dużych miast w Polsce

Największym rynkiem mieszkaniowym jest Warszawa. Stolica jest biznesowym, akademickim i kulturalnym centrum kraju, więc mieszkaniami handluje się tutaj najwięcej. Pod koniec trzeciego kwartału bieżącego roku w ofercie deweloperów było ok. 20 tys. mieszkań. Do tego dochodzi bardzo duży rynek wtórny. Stołeczny rynek mieszkaniowy jest bardzo zróżnicowany, można na rynku wtórnym znaleźć mieszkanie za 3,5 tys. zł za mkw., ale także apartamenty za kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Porównaj ceny sprzed roku: Jak kształtowały się ceny mieszkań w ciągu 12 miesięcy 

Zresztą, w innych miastach jest podobnie. Choćby w Trójmieście. Tutaj bliskość morza winduje ceny do warszawskich poziomów. Przykładowo w Sopocie zakup na rynku pierwotnym w cenie poniżej 10 tys. zł za m kw. jest wyjątkowo trudny, ale oddalając się od najpopularniejszych lokalizacji, można znaleźć mieszkania dużo tańsze, a średnia cena dla Gdańska i Gdyni wynosi 5 tys. zł za metr.

Rynek mieszkań deweloperskich

Szczególną uwagę warto zwracać na deweloperów. We wrześniu br. otrzymali ponad 10 tys. pozwoleń na budowę. To o 45 proc. więcej niż we wrześniu rok wcześniej, a jednocześnie najwięcej od lata 2008 roku. Z tym, że pozytywne dane z GUS-u płyną już od dłuższego czasu. W ciągu roku rozpoczęto budowę 81,8 tys. mieszkań (wzrost o 24 proc. rok do roku), a do tego dochodzi 88,2 tys. pozwoleń na budowę kolejnych mieszkań (wzrost o 20 proc. w ciągu roku).

Działalność deweloperów nakręca rekordowa sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym. W trzecim kwartale deweloperzy sprzedali ponad 13 tys. mieszkań w sześciu największych miastach, bijąc rekord. Wysoka sprzedaż wpływa na strukturę mieszkań. Efekt jest taki, że coraz trudniej kupić mieszkanie w budynku oddanym do użytku.

Rynek najmu

Rynek mieszkaniowy, szczególnie w dużych miastach, wciąż stymulowany jest przez inwestorów. Ci często kupują mieszkania za gotówkę lub z niewielkim kredytem. Lokale trafiają potem głównie na rynek najmu. Ten ma przed sobą bardzo dobre perspektywy.

Tak już było: Ceny transakcyjne mieszkań 

Mieszkania na wynajem kupują nie tylko inwestorzy indywidualni, których nie zadowala 2 proc. zysku rocznie oferowane na lokatach w banku. Bank Gospodarstwa Krajowego rozkręca Fundusz Mieszkań na Wynajem. Kupuje on mieszkania od deweloperów i wprowadza na rynek najmu. Za tym mogą wkrótce pójść inni inwestorzy instytucjonalni, np. zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Koniunktura na rynku mieszkaniowym zmieni się

Oczywiście dobra koniunktura nie będzie trwała wiecznie. Wzrost stóp procentowych i spadek dostępności kredytów hipotecznych to czynniki, które studzą zapał kupujących. Jeśli dojdzie wówczas do nadwyżki podaży nad popytem, deweloperzy mogą zostać zmuszeni do obniżek stawek za mieszkania. Powinni więc zachować ostrożność i dokładnie obserwować rynek.