Ceny mieszkań na rynku wtórnym. Oczekiwania swoje, rzeczywistość swoje. Do tego rekordowe spadki jeżeli chodzi o naszą zdolność kredytową

– W I kw. 2022 r. średnie oczekiwania sprzedających najmocniej rozmijały się z rzeczywistością w pod postacią średnich stawek transakcyjnych w Poznaniu. Średnia cena ofertowa zanotowana w stolicy Wielkopolski (9402 zł/mkw.) była średnio o 23,3 proc. wyższa od średniej kwoty, jaką płacono tam za mieszkania (średnio 7622 zł/mkw.). Nominalnie różnica wyniosła blisko 1800 zł/mkw. Oznaczało to wzrost o 2,7 pp. w skali kwartału oraz o 13,7 pp. w skali roku – podaje portal Bankier.pl powołując się na dane NBP.

Jednocześnie zaznaczono, że część mieszkań, które trafiły do oferty w I kw. 2022 r., nie zostały sprzedane w tym czasie, co oznacza, że "nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za I kw. 2022 r.".

W związku z niską dostępnością kredytów, odpłynąć może z niego połowa, a nawet 2/3 chętnych do zakupu lokum przy wsparciu banku. Jednocześnie rekordowo wysokie koszty związane z budową nie pozwalają deweloperom na obniżki. Mniejszy popyt będą równoważyć wysokością podaży. Na rynku pierwotnym i wtórnym, częściej niż w ubiegłych latach, mogą się za to zdarzać okazje cenowe.

Jak wynika z raportu Evaluer Index 2022 przygotowany przez Emmerson Evaluation, w którym przeanalizowano ceny transakcyjne mieszkań na 21 najważniejszych rynkach mieszkaniowych w Polsce, okazuje się, że w żadnej z opisywanych w raporcie lokalizacji nie były one mniejsze niż 12 proc.

Autorzy raportu wskazują, że najwyższy ich skok widoczny był w Sopocie (26 proc.). O ponad 1/5 wzrosły też stawki we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi, bliskie przekroczenia tego progu były też Katowice i Kraków. Najwięcej za mkw. kupujący płacili za sopockie mieszkania (mediana ceny niemal 13 tys. zł).

Podobnie, jak na rynku pierwotnym druga była stolica (11,4 tys. zł mkw). Po nich na zbliżonym poziomie ukształtowały się mediany cen mkw. dla Gdańska i Krakowa (po niemal 9,6 tys. zł). Najtaniej wyceniali swoje dotychczasowe mieszkania sprzedający z miast w obrębie Aglomeracji Śląskiej oraz Gorzowa Wielkopolskiego (dla obu 4,5 tys. zł/mkw.).

– Przy obserwowanym wzroście kosztów kredytu należy liczyć się z tym, że z rynku może potencjalnie wyparować w porównaniu z rokiem ubiegłym ponad połowa, a nawet dwie trzecie zakupów wspieranych kredytem hipotecznym. Można powiedzieć, że o realnym popycie i kondycji rynku będą decydować nabywcy gotówkowi. Spodziewamy się, że w obecnej sytuacji dominować będą inwestorzy kupujący mieszkania z własnych środków, z przeznaczeniem na wynajem. Rosnąć będzie też rola funduszy PRS, które przy dobrej koniunkturze na rynku najmu będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów. Spodziewać się zatem należy kolejnych zakupów pakietowych dokonywanych przez te fundusze. W perspektywie najbliższych kilku lat przewidujemy więc zauważany wzrost udziału PRS w rynku mieszkaniowym – wskazuje Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evalaution.

Prawdopodobne jest pojawienie się na przełomie roku okazji cenowych na rynku wtórnym, gdyż część osób, która zaciągnęła kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi i zdecyduje się na sprzedaż kupionych wcześniej mieszkań, dodaje ekspert.

Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass średnia zdolność kredytowa rodziny z dwójką dzieci spadła w pierwszym kwartale o 56 proc. w ujęciu rocznym. Natomiast w przypadku singli spadek zdolności kredytowej wyniósł 44 proc.

– Jest to niewątpliwie największy spadek zdolności kredytowej, z jakim mieliśmy do czynienia na rynku – komentuje Katarzyna Głogowska z Credipass. – Patrząc na aktualne ceny nieruchomości, oznacza to, że Polacy, którzy chcą nabyć mieszkania, muszą posiłkować się gotówką, szukać tańszych mieszkań, na przykład na obrzeżach miast lub wstrzymać się z zakupem – dodaje.