Budowa domu – jakie formalności załatwić zimą, by wiosną ruszyć z budową

Dla spokoju ducha, ten etap w zasadzie powinno się zaliczyć przed zakupem działki. Jeśli jednak dotąd nie było okazji, bo np. działka od lat należy do rodziny, została odziedziczona itp., kompletując dokumentację do wniosku o pozwolenie na budowę, musimy się upewnić, że na danym terenie w ogóle możliwa jest zabudowa mieszkaniowa. Taką informację zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnosząc o wypis z niego, uiścimy opłatę skarbową w wysokości minimum 30 zł (za wypis do 5 stron). I poczekamy nawet do dwóch miesięcy.

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został opracowany, należy zwrócić się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest ona wydawana bezpłatnie. Obie sprawy załatwia się w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu gminy.

Stamtąd podrepczemy do starostwa po mapę geodezyjną w skali 1:500, a następnie zlecamy jej aktualizację geodecie z uprawnieniami. Upraszczając sprawę – zlecimy całość geodecie, nie zawracając sobie głowy osobistymi spacerami do starostwa, a i tak na gotową mapkę poczekamy kolejne dwa tygodnie. Koszt wynosi 500–1200 złotych.

Sprawa komplikuje się dodatkowo, jeśli chcemy budować na terenach objętych kuratelą konserwatora zabytków. Takie miejsca, jak rejony starego miasta, czy dzielnice historyczne rządzą się swoimi prawami. W skrajnych przypadkach może się okazać, że na działce nie można wybudować nawet psiej budy. W innych konserwator może narzucić dostosowanie projektu do istniejącej zabudowy.
Dodatkowe formalności trzeba załatwić, jeśli posiadana działka jest działką rolną. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej załatwimy w starostwie.

Przeczytaj również: Przed budową domu – jakich formalności musimy dopełnić

Kolejny etap to pielgrzymka po lokalnych przedsiębiorstwach: energetycznym, gazowym, wodno-kanalizacyjnym w sprawie wydania zaświadczeń o technicznych warunkach przyłączenia do sieci.
Ta przyjemność może być bezpłatna albo kosztować – w zależności od polityki i cennika poszczególnych operatorów. Pozyskane zaświadczenia będą niezbędne do wykonania projektu budowlanego i na etapie załatwiania pozwolenia na budowę.

Architekt za swoje dzieło zainkasuje od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Wykonany przez niego - na wykreślonej przez geodetę mapie – projekt budowlany określi odtąd większość spraw związanych z budową: załączymy go do wniosku o pozwolenie na budowę, na jego podstawie wykonane zostaną kosztorysy, ustalony harmonogram prac, projekt ogrodu, zakupione materiały. Dobrze i starannie wykonany usprawni pracę, zminimalizuje koszta.

Przeczytaj również: Lepszy projekt domu z katalogu, czy indywidualny

Można zakupić projekt gotowy, ale nawet wówczas często zdarza się, że wymagać on będzie interwencji architekta, by dostosować go do specyfiki działki z uwzględnieniem budowy geologicznej gruntu, położenia wobec słońca, najbliższej drogi dojazdowej, warunków przyłączenia mediów. Najtańsze, również w wykonaniu, są projekty proste: ze standardowymi oknami, klasycznym dwuspadowym dachem, bez wielu dodatkowych ozdobników. Budynek wedle takiego projektu buduje się też najszybciej. Warto jednak pamiętać, że dom to inwestycja na długie lata i powinien odpowiadać gustom i potrzebom rodziny w chwili budowy, ale też w przyszłości, gdy np. dzieci dorosną i zapragną osobnych pokojów.

Szukasz projektu? Obejrzyj te w naszej bazie: Gotowe projekty domów

Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączamy:

• oświadczenie o prawie do nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania lub decyzję o warunkach zabudowy,
• projekt budowlany wraz z potwierdzeniem uprawnień i zaświadczeniem o przynależności projektanta do izby zawodowej,
• mapę do celów projektowych,
• badania geologiczne,
• zapewnienia dostawy i odbioru mediów,
• zaświadczenia o dostępie działki do drogi publicznej.

Całość składamy w wydziale urbanistyki lub architektury starostwa i czekamy kolejne 8-10 tygodni. Jeśli odpowiedź będzie negatywna, pozostaje nam odwołanie od niej do wojewody.

Podstawą do obliczenia kosztów inwestycji jest projekt. Nie da się jednak przygotować kosztorysu w oderwaniu od ustaleń z wykonawcami. Nie tylko ze względu na koszt robocizny. Większość z nich współpracuje z hurtowniami budowlanymi lub producentami, u których ma wypracowane nieraz bardzo wysokie rabaty. Warto z nich skorzystać. Może się okazać, że nawet uwzględniając marżę wykonawcy, nigdzie nie kupimy materiałów taniej. Choć oczywiście warto sprawdzić różne możliwości. Po wykonaniu wstępnego kosztorysu opartego na średnich cenach rynkowych (nigdy najniższych)... należy do niego dodać 10%. Przy dobrych wiatrach w takiej właśnie kwocie uda nam się zmieścić.

Przykrą niespodzianką dla przyszłych kredytobiorców kredytów hipotecznych jest brak możliwości zaciągnięcia pożyczki na pełną wartość mieszkania. Już od stycznia 2014 roku musimy wnieść wkład własny, na razie w wysokości 5%, ale sukcesywnie będzie rosnąć, by w 2017 roku osiągnąć aż 20% wartości zobowiązania.

Przed 35 urodzinami młodszego z kredytobiorców (małżonków) możemy liczyć na nowy rządowy program MdM, czyli Mieszkanie dla Młodych. W ramach programu można otrzymać dopłatę do wkładu własnego, pod warunkiem jednak, że spełnimy szereg kryteriów, o których więcej przeczytacie tutaj
Oferty kredytów hipotecznych warto również bardzo uważnie analizować, by na pewno wybrać tę najbardziej korzystną.

Spontaniczność w życiu jest piękna i ważna, ale... może nie na budowie. Dość szczegółowy harmonogram prac przyda się szczególnie wówczas, gdy prace chcemy zlecić nie całościowo jednej firmie, ale kilku pracującym po sobie ekipom. Wówczas kilka dni poślizgu jednej z nich, może sprawić, że stracimy kolejną: jeśli murarze nie wyrobią się z wznoszeniem ścian, dekarze mogą nie podjąć się naszego zlecenia, bo przecież i oni mają kolejnych klientów. Harmonogram należy ustalić z wykonawcami, a następnie na jego podstawie podpisać umowy z wykonawcami, zawierając w nich konkretne terminy, ale też kary umowne, motywujące do terminowości.

To Ci się przyda: Jak reklamować nieprawidłowo wykonane usługi budowlane