Przebudowa i rozbudowa domu – jakich procedur trzeba dopełnić. Na jakie problemy możemy natrafić

Przebudowa oznacza wykonanie robót budowlanych, które powodują, że zmieniają się parametry użytkowe albo techniczne danej nieruchomości. Z tym, że dotychczasowe charakterystyczne dla domu parametry, jak np. jego powierzchnia czy liczba pięter w budynku, pozostają takie same.

W przypadku rozbudowy nieruchomości, zmianie ulegają i jej parametry użytkowe czy techniczne, i jednocześnie zmieniają się charakterystyczne parametry budynku, np. jego powierzchnia zabudowy, kubatura, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji itp.

Zanim zaczniesz rozbudowę lub przebudowę

O pozwolenie na budowę trzeba się postarać, gdy planujemy zmianę konstrukcji dachu (np. jego podwyższenie, inny kąt nachylenia), konstrukcji ścian budowli (choćby ścian wewnętrznych), konstrukcji samego budynku (dobudowa kolejnego pomieszczenia albo podwyższenie budynku), zmiany dotyczące umieszczenia okien i drzwi (m.in. zmniejszenie lub zwiększenie liczby i powierzchni otworów okiennych, nowy otwór okienny lub zamurowanie otworu okiennego).

Adaptacja poddasza a procedury

Takie pozwolenie jest wymagane również wtedy, gdy planuje się adaptację poddasza nieużytkowego na mieszkanie, o ile wiąże się z tym ingerencja w konstrukcję budowlaną nieruchomości. Jeżeli jednak zamierzamy przystosować poddasze nieużytkowe do celów mieszkaniowych, ale bez przeprowadzania
robót powodujących zmiany w konstrukcji budowli, urzędnikom w starostwie wystarczy zgłoszenie o zamiarze przeprowadzenia prac, konieczny jest również wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dobrze wiedzieć: Budowa domu przed uprawomocnieniem się pozwolenia na budowę 

Jakie prace budowlane podlegają zgłoszeniu

Zmiana pokrycia dachu (bez zmian w konstrukcji więźby dachowej), okna połaciowe wykonane w dachu, docieplenie posesji, remont elewacji czy wymiana okien i drzwi w istniejących już otworach okiennych i drzwiowych to zmiany budynku podlegające zgłoszeniu.

Gdy pojawiają się wątpliwości, czy dana budowla i planowane w związku z nią prace wymagają pozwolenia na budowę czy samego zgłoszenia, można zwrócić się o odpowiedź do urzędników w starostwie.

Przebudowa domu zgodnie z przepisami

Przebudowa domu wiąże się z otrzymaniem pozwolenia na budowę, ponieważ tak stanowi Prawo budowlane. Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie w wydziale administracji budowlanej lub jego odpowiedniku, ewentualnie w urzędzie miasta na prawach powiatu.

Do dokumentu należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego z załączonymi wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i zezwoleniami. Osoba, która przygotowała projekt, musi także dostarczyć potwierdzenie o swojej przynależności do izby samorządu zawodowego projektantów. Potrzebne jest też oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a także – gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - decyzja o warunkach zabudowy. Starosta albo prezydent miasta ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dziennik budowy dla przebudowy

Dziennik budowy, podobnie jak w przypadku budowy, to następna formalność w przypadku przebudowy nieruchomości. Zakupiony dziennik budowy należy zarejestrować, a także opieczętować w urzędzie, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę.

Warto poczytać: Jakie zmiany właściciel mieszkania może robić bez pozwolenia 

Przynajmniej na tydzień przed rozpoczęciem robót budowlanych, trzeba powiadomić o nich nadzór budowlany. W dokumentacji dla nadzoru musi znaleźć się oświadczenie od kierownika budowy, że ten przejmuje obowiązki. Po ukończeniu prac związanych z przebudową, należy o tym również powiadomić nadzór.

Roboty budowlane prowadzone bez pozwolenia a konsekwencje

Roboty budowlane wykonane niezgodnie z prawem, czyli te, które zostały lub są realizowane bez zachowania procedur administracyjnych, są uznawane jako samowola budowlana. Legalizacja jest możliwa, ale czasem trwa latami, a poza tym jest kosztowna. Może wyjść nawet kilkakrotnie drożej niż gdyby te same prace wykonywane były po wcześniejszym otrzymaniu zgody i dopełnieniu wszystkich formalności.