Analitycy: ceny mieszkań znowu rosną

Indeks cen transakcyjnych (ICT) utrzymuje się w silnym, trwającym niemal nieprzerwanie od początku tego roku, trendzie wzrostowym. Wskaźnik, liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów Home Broker i Open Finance, w sierpniu spadł wprawdzie o 7,75 pkt (0,95 proc.), ale rok do roku rośnie o 39,65 pkt (5,16 proc.). Sierpniowe notowanie ICT to 807,35 pkt.

Od początku roku Indeks Cen Transakcyjnych zyskał już 11,25 proc., w ujęciu rok do roku mamy drugi miesiąc z rzędu wzrost o ponad 5 proc. To najsilniejsza dynamika rocznego wzrostu cen transakcyjnych w jego prawie sześcioletniej historii.

Indeks cen transakcyjnych mieszkań

Źródło: Home Broker, Open Finance

Wśród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej wzrosły w Białymstoku (ponad 14 proc.), a także w Katowicach i Krakowie (6-8 proc.). Znaczne spadki zanotowaliśmy w Gdyni (15 proc.). Na minusie są też Bielsko-Biała, Bydgoszcz, Łódź i Olsztyn, warto jednak zauważyć, że poza Bydgoszczą i Łodzią są to lokalizacje, w których dokonano raczej mniej niż więcej transakcji, co oznacza, że wpływ jednej tańszej inwestycji na całościowy wygląd rynku mógł być znaczny. W ujęciu miesięcznym największy wzrost był w Białymstoku (3,9 proc.), a spadek w Zielonej Górze (6,4 proc.).

Na wykresie Indeksu Cen Transakcyjnych wyraźnie widać koniec trendu spadkowego, od początku roku ICT zyskał już ponad 11 proc., wzrosty nie są więc statystycznie nieistotne. Z ośmiu tegorocznych odczytów sześć było dodatnich w ujęciu miesięcznym. Oprócz dodatniej dynamiki cen, zaobserwowaliśmy także, drugi miesiąc z rzędu, wzrost liczby dokonanych transakcji. Łącznie w sierpniu br. dokonano o prawie 20 proc. więcej transakcji niż w czerwcu. Informacje o ożywieniu płyną także z Narodowego Banku Polskiego. Z jego danych wynika, że w lipcu saldo kredytów mieszkaniowych powiększyło się o niemal 2,3 mld zł, to najlepszy wynik od wielu kwartałów. 

Zmiana cen transakcyjnych metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm

Poprawa sytuacji na rynku nieruchomości to efekt kilku czynników. Przede wszystkim zawdzięczamy ją Radzie Polityki Pieniężnej, która ośmiokrotnie w tym cyklu obniżyła stopy procentowe, łącznie o 225 punktów bazowych. Cięcia te bezpośrednio przekładają się na wysokość rat kredytowych, a niższa rata zachęca do zakupu mieszkania. Z drugiej strony te same niskie stopy oznaczają spadek oprocentowania bankowych depozytów i zamożniejsi klienci zamiast przedłużać zapadające lokaty na 2-3 proc., przenoszą część kapitału na rynek nieruchomości, licząc na wyższe stopy zwrotu.

Nie bez wpływu na średnie ceny na rynku jest także zakończenie programu Rodzina na Swoim, z którego w 2012 i na początku 2013 r. skorzystało ponad 55 tys. gospodarstw domowych. RnS był istotnym elementem na rynku nieruchomości (średnio co czwarta transakcja w 2012 r.), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się więcej tanich mieszkań. Teraz ich udział w rynku zmalał (klienci oczekują na następcę RnS, czyli program Mieszkanie dla Młodych, który na rynku ma pojawić się na początku przyszłego roku), co przełożyło się na wzrost średnich cen transakcyjnych.

Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości będzie trwać jeszcze kilka miesięcy. Od nowego roku czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz pojawienia się programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych, warto pamiętać o wchodzącej w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadzi obowiązkowy 5-proc. wkład własny do każdego kredytu. To może spowodować zastój na rynku i spadek cen zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku.