Adaptacja poddasza - jak uzyskać zgodę i jakich formalności dopełnić

Każda przebudowa, w tym poddasza, wiąże się z robotami budowlanymi. W związku z tym takie prace należy poprzedzić otrzymaniem wymaganych prawem pozwoleń. Zanim jednak potencjalny inwestor uruchomi procedurę, powinien wynająć eksperta, który oceni, czy taki remont się w ogóle opłaca. Fachowiec dokona oględzin i w oparciu o dokumenty sprawdzi, czy np. strop na poddaszu jest na tyle wytrzymały, że udźwignie też kolejne obciążenia od posadzek, ścianek działowych i całego dodatkowego wyposażenia poddasza. 

Przepisy prawa a warunki na poddaszu

Trzeba także pamiętać o tym, że aby poddasze pełniło funkcje użytkowe na stały pobyt osób, jego średnia wysokość powinna wynosić 2,2 metra. Tak wynika z przepisów Prawa budowlanego. Kolejny zapis to ten dotyczący okien. Aby można było na poddaszu zrobić pokoje, konieczne jest zapewnienie odpowiedniej liczby okien dających dostęp światła dziennego. Ich powierzchnia w każdym pokoju powinna stanowić przynajmniej jedną ósmą powierzchni podłogi. 

Przeczytaj: Pokój na poddaszu 

Aby wyodrębnić lokal powstały na częściach wspólnych, czyli tutaj: zaadaptować poddasze na mieszkanie – potrzebne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości. Tymi współwłaścicielami są właściciele indywidualni (prywatni) mieszkań oraz też najczęściej gmina, która występuje w roli właściciela lokali niewyodrębnionych.

Pierwszy etap przygotowań to zebranie współwłaścicieli. To wtedy zostanie omówiona sprawa wniosku inwestora, który planuje zaadaptować poddasze na cele mieszkaniowe. Samo zebranie opinii nie wystarcza. Trzeba je zaprotokołować – to w razie późniejszych ewentualnych oczekiwań współwłaścicieli od inwestora lub nieporozumień na linii inwestor – pozostali lokatorzy budynku. Załóżmy, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem i nowy właściciel strychu wszelkie wymagane zgody od współwłaścicieli uzyskał.

Formalności załatwiane w starostwie powiatowym

W starostwie powiatowym składa się zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania obiektu. W tym samym miejscu uzyskuje się zgodę na przeprowadzenie prac. Jeśli poddasze już w projekcie domu było określone jako użytkowe, a teraz inwestor zamierza zmienić jego funkcjonalność, nie ma obowiązku wnioskować o zmianę sposobu użytkowania. Natomiast w dalszym ciągu musi zgłosić roboty budowlane lub uzyskać na nie zgodę. 

Zakres prac dotyczących adaptacji poddasza uzależniony jest od specyfiki budowy i wieku budynku oraz od tego, w jakim stopniu właściciel strychu zamierza ingerować w obecny stan tego pomieszczenia. Inaczej procedura wygląda, gdy budynek liczy kilka lat. Inaczej, gdy jest to 100-letnia kamienica, nad którą czuwa konserwator zabytków.

Zobacz też: Dom z poddaszem użytkowym 

W niektórych przypadkach (gdy chodzi o mniejszy remont) wymaga się jedynie zgłoszenia do urzędu planowanego rozpoczęcia takich robót. Gdy jednak lokatorzy zamierzają prawie całkowicie przebudować poddasze, ważne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Te pozwolenia są wymagane przede wszystkim tam, gdzie następuje sposób użytkowania domu albo części budynku, a zmiany te powodują wyraźne różnice w układzie instalacji i wszystkich innych systemów. Chodzi więc o rozwiązania związane z zabezpieczeniem przeciwpożarowym, przeciwpowodziowym, a także z układami sanitarnymi. Szczegóły można znaleźć w przepisach Prawa budowlanego (art. 71).

Projekt przebudowy poddasza a długość procedury

Jeśli właściciel nieruchomości dysponuje projektem przebudowy poddasza, procedura zakończy się znacznie szybciej niż gdyby właściciel takiego projektu nie posiadał. W przypadku, kiedy projektu brakuje, procedurę należy zacząć od ubiegania się o decyzję dotyczącej warunków zabudowy. Prace trzeba podjąć w ciągu 3 trzech lat od dnia wejścia w życie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W przeciwnej sytuacji pozwolenie stanie się nieważne i trzeba będzie ponownie uruchomić całą procedurę.

Te dokumenty są potrzebne

Jeśli właściciel zamierza przeprowadzić tylko remont poddasza (tzn. chodzi jedynie o odtworzenie stanu pierwotnego, a nie wprowadzanie wielkich modyfikacji), procedura administracyjna przeważnie kończy się na samym zgłoszeniu tego typu prac w starostwie. Do dokumentu należy dołączyć informację o tym, że właściciel posiada prawo dysponowania wspomnianą nieruchomością także w zakresie prac budowlanych. Trzeba również dostarczyć opis aktualnego stanu poddasza i tego, jak ma ono wyglądać po remoncie. Istotne jest podanie zakresu i rodzaju prac, a także rozpoczęcia, terminów kolejnych etapów robót oraz zakończenia prac budowlanych na poddaszu.

Dobrze wiedzieć: Mieszkanie na poddaszu 

W dokumentacji powinien znaleźć się dodatkowo szkic nieruchomości wraz z opisem jego lokalizacji i jego położenia względem innych budynków na tej samej działce. Opis techniczny budynku, w jakim znajduje się poddasze, to następny wymagany dokument. Trzeba też uwzględnić możliwość podłączenia poddasza do istniejących przyłączeń wody, gazu, energii, kanalizacji oraz przewodów kominowych.

Dokumenty dodatkowe

W niektórych przypadkach potrzebne jest podanie takich informacji, jak: godziny prowadzenia prac, miejsce składowania materiałów budowlanych na czas remontu oraz utrudnienia (np. hałas, pylenie), jakich mogą spodziewać się właściciele sąsiednich lokali, a które wynikać będą z prowadzonej inwestycji.

Warto wiedzieć: Jak montować płyty gipsowo-kartonowe przy ocieplaniu poddasza 

Rozpoczęcie prac na poddaszu

Od złożenia pliku dokumentów, urząd ma 30 dni na zaopiniowanie i zatwierdzenie planowanych przez właściciela robót na poddaszu. Jeżeli dokumentacja będzie kompletna, a zawarte w niej plany zostaną zaakceptowane, właściciel będzie już mógł rozpocząć prace na poddaszu. Powinien je zacząć w ciągu dwóch lat od uzyskania zgody.