Zmiany w programie dopłat Mieszkanie dla Młodych. Czy się opłacą?

Ustawodawca chce w większym stopniu wesprzeć rodziny wielodzietne planujące zakup pierwszego mieszkania. Dlaczego? Ponieważ do tej pory z dopłat w ramach MdM skorzystało jedynie 17 rodzin z trojgiem dzieci. Jednak skala zaproponowanych w programie dopłat zmian, wciąż wydaje się niewystarczająca.

Przeczytaj również: Pierwszy bonus za trzecie dziecko wypłacony 

W 2014 roku na dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych zarezerwowano w budżecie 600 mln złotych. Przez 7 miesięcy wykorzystano z tej puli tylko 165,4 mln, czyli 27,6 proc. Gdyby sytuacja rozwijała się dalej w takim tempie, to ponad połowa puli środków zostałaby niewykorzystana, a więc wróciłaby do budżetu. Z punktu widzenia beneficjentów pieniądze te przepadłyby, bo kwoty niewykorzystane w danym roku nie mogą być wydane w latach kolejnych.

Popularność dopłat jest więc do tej pory o ponad połowę niższa, niż zakładał ustawodawca. Dlatego przyszedł czas na zmiany w zasadach udzielania dofinansowania. Niestety większość z propozycji to zmiany kosmetyczne. A te mogą polepszyć wykorzystanie dofinansowania o co najwyżej kilka czy kilkanaście procent. Minusem jest też to, że komplikują one i tak już zawiły program dopłat.

Głośno mówi się na przykład o zmianie, która zakłada, że dopłata będzie tym większa im liczniejsza jest rodzina. Premiowani mają być ci, którzy mają przynajmniej dwójkę dzieci. Dziś mogą oni liczyć na dopłatę w wysokości 15 proc. kosztów odtworzenia nieruchomości w danej lokalizacji (średnia cena szacowana przez Wojewodów – nie mylić z ceną transakcyjną, która w wielu miastach jest wyższa). Po zmianach ma to być 20 proc. w przypadku rodzin z dwójką dzieci oraz 25 proc. – z trójką dzieci.
Problem w tym, że mniej niż 4% osób, które przez 7 miesięcy 2014 roku skorzystały z dopłaty, miały przynajmniej dwójkę dzieci – wynika z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Dopłaty są też uzależnione od metrażu nieruchomości. Dziś każdy z beneficjentów może kupić mieszkanie o maksymalnej powierzchni 75 metrów kwadratowych. Jednak dopłatę dostanie maksymalnie do 50 metrów kwadratowych. Po zmianach rodziny z trojgiem dzieci będą mogły otrzymać dopłaty do większej powierzchni niż dziś – maksymalnie do 65 mkw. Problem w tym, że trzy pociechy miało tylko 17 rodzin, które do tej pory skorzystało z dopłat w ramach MdM. Dlaczego? Powód jest prosty – wielodzietne rodziny mają przeważnie problem w postaci braku zdolności kredytowej.

Pomóc w tym ma kolejna zmiana, która w ubieganiu się o kredyt pozwoli na wsparcie ze strony osób spoza najbliższej rodziny (jak dotychczas). Będzie więc można poprosić o wsparcie („podżyrowanie") przy ubieganiu się o kredyt wśród znajomych. Mało prawdopodobne jest jednak, aby takie działanie mogło znacznie ułatwić rodzinie dostęp do kredytowania. Żyrowanie komuś kredytu jest bowiem ryzykowne, a jeśli bank uznał że rodzina nie posiada zdolności kredytowej, to oznacza to przecież, że w ocenie banku rodziny takiej nie stać na spłatę comiesięcznych rat.

Jest też propozycja, zgodnie z którą będzie można korzystać z dopłat ubiegając się o kredyt walutowy. Ten w związku z rekomendacjami KNF jest obecnie możliwy do zaciągnięcia jedynie przez osoby zarabiające w obcej walucie np. euro, franku szwajcarskim czy funcie. W efekcie jedynie 0,5 proc. kredytów jest udzielanych w walucie obcej (dane AMRON-SARFiN za I kw. 2014 r.).

Zmiana może więc pozwolić na zaciąganie z dopłatą kredytu na zakup nieruchomości osobom pracującym poza granicami kraju.Nie oznacza to jednak, że emigranci zarobkowi będą mogli kupić mieszkanie i potem je wynajmować – to jest zabronione w programie Mieszkanie dla Młodych. Z dużym prawdopodobieństwem efekt tej zmiany pozostanie więc także niewielki.

Dwie propozycje mają za zadanie poszerzenie oferty mieszkań, z których nabywcy będą mogli wybierać lokale. Po pierwsze chodzi tu o ułatwienia, które pozwolą na zakup mieszkania od spółdzielni. Do tej pory z oferty tych podmiotów można było skorzystać tylko wtedy, gdy znana była ostateczna cena nieruchomości. Problem w tym, że Spółdzielnie, które budują nieruchomości nie jak deweloperzy, ale na zasadzie „non profit", rozliczają faktycznie poniesione koszty dopiero po zakończeniu budowy. Teraz także takie inwestycje mają zostać dopuszczone do programu dopłat. Niestety wybór z tego tytułu mocno nie wzrośnie, bo spółdzielnie budują niewiele mieszkań. Zgodnie z danymi GUS przez 7 miesięcy br. wszyscy gracze z sektora budownictwa mieszkaniowego rozpoczęli budowę 85,5 tys. mieszkań. Na tym tle wynik spółdzielni na poziomie 660 sztuk jest mało imponujący.

Podaż ma też zostać powiększona dzięki zmianie, która pozwoli na zakup z dopłatą mieszkania nie tylko w nowym budynku (jak dotychczas), ale też w budynku przebudowanym. Dopuszczone mają więc być np. mieszkania poddanej renowacji kamienicy lub lofcie (fabryce przerobionej na budynek mieszkalny).

Zaproponowane przez ustawodawcę zmiany dodatkowo komplikują zasady programu i tylko w ograniczonym stopniu przyczynią się do poprawy jego wykorzystania. Trzeba więc zastanowić się, czy programowi temu niezbędna jest tego rodzaju ewolucja, czy raczej rewolucja. Podobnym kosztem (jak w przypadku Mieszkania dla Młodych) można bowiem wesprzeć znacznie więcej rodzin rezygnując z bezpośrednich dopłat na rzecz:

1. wsparcia przy długoterminowym oszczędzaniu,
2. udzielania nieoprocentowanych lub niskooprocentowanych pożyczek zastępujących wkład własny kredytobiorcy,
3. wprowadzenia systemu gwarancji rządowych dla osób kupujących mieszkanie na kredyt.