Zakup mieszkania na kredyt - co osłabia naszą zdolność kredytową

Zarabiając miesięcznie nawet 10 tysięcy złotych na rękę, i tak możesz spotkać się z sytuacją, że bank odmówi ci udzielenia kredytu na mieszkanie. To dlatego, że bank bierze pod uwagę również inne czynniki i okoliczności. Wyjaśniamy, kiedy nasza zdolność kredytowa może się pogorszyć.

Dowiedz się: Na czym ma polegać program dopłat Mieszkanie Plus

– Mówiąc o zdolności kredytowej, mamy na myśli kwotę, którą bank może nam pożyczyć – zaznacza Lech Swędrak, niezależny doradca kredytowy z Gdyni. – Bank, zanim podejmie decyzję odnośnie przyznania kredytu bądź jego odmowy, oszacuje, ile rat będzie mógł spłacać potencjalny kredytobiorca oraz w jakiej wysokości one będą.

Wysokość pensji stanowi decydujący czynnik w staraniach o kredyt. – Idealnym klientem dla banku byłby ten, który na miesiąc zarabiałby 100 tysięcy złotych netto – kontynuuje Swędrak. – Oczywiście dla większości z nas to marzenie. Nie oznacza to natomiast, że nasze marzenie dotyczące zakupu mieszkania na kredyt się nie spełni. Bank w swojej analizie pomniejsza podaną przez nas kwotę wynagrodzenia i innych dochodów o tzw. wydatki na życie. Odlicza zatem, ile moglibyśmy co miesiąc przeznaczyć np. na jedzenie, czynsz, media, wydatki związane z dojazdami do szkoły czy pracy.

Dowiedz się więcej: Do czego potrzebna nam historia kredytowa

Jeżeli wnioskodawca zadeklaruje, że miesięcznie wydaje na te rzeczy np. 200 złotych (a niektórzy tak robią, żeby dochód brany pod uwagę przez bank był jak największy), to bank i tak obliczy tę kwotę po swojemu, według swoich wzorów. Uzna przykładowo, że osoba samotna wydaje każdego miesiąca 1000 złotych na życie, a rodzina – po 700 złotych na osobę.

Do stałych obciążeń możemy zaliczyć inne pożyczki i kredyty, już zaciągnięte, oraz alimenty na dzieci. – Przypuśćmy, że mężczyzna jest po rozwodzie, zarabia 2000 złotych i sąd zasądził od niego 500 złotych alimentów na dziecko – dodaje Lech Swędrak. – Wówczas bank potraktuje takiego wnioskodawcę, jakby ten zarabiał 1500 złotych, a nie wspomniane 2000.

Inne stałe obciążenia to choćby wydatki związane z edukacją dzieci (np. czesne za szkołę, opłata za internat czy miejsce w akademiku).

– Banki z reguły przyznają kredyty mieszkaniowe osobom, które nie mają więcej niż 55 lat – informuje doradca. – Jeśli wnioskodawca, przypuśćmy, skończył 60 lat, chciałby otrzymać kredyt, który miałby potem spłacać przez 20 czy 25 lat, ma marne szanse na to, że bank się zgodzi.

Nie oznacza to natomiast, że starsi kredytobiorcy są zupełnie skreśleni przez bank. – Teoretycznie wybrane baki udzielają kredytów hipotecznych na maksymalnie 40 lat, ale częściej na 30 lat – wyjaśnia dalej nasz rozmówca. – Gdy osoba ukończyła 55. czy 60. rok życia, nadal może liczyć na kredyt, pod warunkiem, że ma wysokie stałe dochody. Musimy pamiętać, że zdolność kredytowa obniża się, gdy rośnie wiek zainteresowanego otrzymaniem kredytu. W skrócie mówiąc: młodym jest łatwiej zaciągnąć kredyt.

Przeczytaj również: Obalamy mity związane z kredytem hipotecznym 

Przykład: 55-latek dostanie kredyt mieszkaniowy rozłożony na raty na 20 lat, ale 65-latek będzie musiał spłacić go wraz z odsetkami w ciągu 10 czy 15 lat. Obaj panowie będą spłacali takie same kwoty, ale pierwszy będzie regulował niższe raty od drugiego.

Karta kredytowa to niby dobre rozwiązanie. Kto jednak pozbędzie się swojej karty kredytowej i spłaci wszystkie zobowiązania, automatycznie podwyższa zdolność kredytową. Istnieją jednak banki, które są w stanie pożyczyć klientowi nawet kilkanaście tysięcy złotych, jeśli ten zdecyduje się na kartę kredytową. To dlatego, że bank traktuje tę decyzję niczym zakup produktów typu dwa w jednym.

To inaczej ocena punktowa nadawana przez bank. Bierze on pod uwagę wysokość dochodów kredytobiorcy (jego rodziny), wiek, wykształcenie, liczbę dzieci. Nawet to, jakie nieruchomości i ruchomości (np. samochód) wnioskodawca posiada. Zawód również ma znaczenie. - Przykładowo prawnik, który jest szanowanym zawodem, może otrzymać w ocenie 10 punktów od banku, a szewc, czyli zawód, który cieszy się coraz mniejszym zainteresowaniem na rynku, dostanie zaledwie 2 punkty – tłumaczy Swędrak.

Bank przed wydaniem decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu sprawdzi sytuację potencjalnego kredytobiorcy w BIK-u (Biuro Informacji Kredytowej), BIG (Biuro Informacji Gospodarczej), a nawet w ZBP (Związek Banków Polskich). Z tego swoistego wywiadu dowie się, z jakim klientem ma do czynienia: czy ten spłacił lub regularnie spłaca raty kredytów, w jakiej one były/są wysokości, a jeśli wystąpiły opóźnienia, to jakie długie.

Szansę na kredyt ma osoba, której zdarzyło się spóźnić z ratą o maksymalnie 30 dni. Gdy zalega jednak np. ponad 90 dni, a jeszcze widnieje niekorzystna informacja w danych ZBP, klient na 99 procent kredytu raczej nie dostanie. Są sytuacje, że nawet w ten sposób zagrożona osoba kredyt otrzyma. Wszystko zależy od sytuacji. Może być np. tak, że zadłużenie powyżej 90 dni wynikało z tego, że operator telefonii komórkowej błędnie naliczyć kwotę do zapłaty. Jeżeli klient udowodni swoją niewinność, ma szansę na kredyt.