Zakup działki pod budowę domu. Poradnik

Poszukując działki najczęściej zależy nam na kupnie jak najtańszego gruntu. Staramy się, by wydatek ten miał rozsądne proporcje w całości inwestycji budowy wymarzonego domu. Jednak nie tylko cena powinna determinować nasz zakup.

Zobacz: Działki na sprzedaż – ogłoszenia

Kształt, wielkość i nachylenie działki – ważne parametry

Ważne jest, by działka miała odpowiednią wielkość. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia to co najmniej 700 metrów kwadratowych. Taka powierzchnia gwarantuje brak problemów z zaprojektowaniem domu. Musimy jednak zwróćmy też uwagę na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty – trapezy, trójkąty – mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu.

Radzimy również:Lepszy gotowy projekt domu, czy indywidualny? 

Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, znalezienie odpowiedniego projektu będzie nie lada sztuką. W takiej sytuacji możemy być zmuszeni do zamówienia znacznie droższego, projektu indywidualnego. Większość osób poszukujących działek budowlanych wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia.

Zwróćmy uwagę na wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta sporym wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w jego otoczenie ogrodu. Pamiętaj, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.

Dojazd

Działka musi mieć drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu, jeżeli jest to droga publiczna. W przypadku, gdy do posesji konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z doświadczenia doradców Metrohouse wynika, że zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafimy na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki. 

Ważne jest również określenie, kto odpowiada za działkę w sezonie zimowym, czy jest ona odśnieżana i naprawiana. Ponadto, jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu, by mieszkanie w nim nie było uciążliwe. 

Polecamy: Gotowe PROJEKTY DOMÓW

Grunt to podstawa pod mocny fundament

Jeżeli nie mamy pewności, co kryje w sobie ziemia, warto zlecić badania gruntu. Jest to zazwyczaj wykonanie serii odwiertów. Dzięki temu lepiej dobierzemy strukturę fundamentów pod dom. Warto mieć wiedzę o rodzaju gruntu i poziomie wód gruntowych. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko, czy też pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu (co znacznie podwyższa koszt budowy domu). Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych.

Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu naszej działki znajduje się wał przeciwpowodziowy budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.

Przeczytaj również: Jakie pułapki czyhają na kupujących działkę budowlaną 

Media na działce budowlanej

Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe.

Okolica

Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim kupimy daną działkę, warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do szkoły lub przedszkola nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu naszej rodziny.

Warto przeanalizować system komunikacji publicznej. Dodajmy, że działki położone w bliskiej odległości do stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Proponujemy choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie? Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale i pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy przeważającą substancją jest mieszkaniowa, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny, czy warsztat warto dokładnie prześledzić, czy oby działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort naszego zamieszkania.

Warto przeczytać: Dom za miastem może odbić się czkawką 

Stan prawny działki budowlanej pod nasz dom

W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możemy samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie. Księgę wieczystą sprawdzimy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Przeznaczenie działki

Bardzo często zdarza się sytuacja, że działka figuruje w ofertach działek budowlanych. Niestety po wglądzie w dokumentację wyraźnie widać, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi, których proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny, albo działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe – co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy.

Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiemy się, jakie są parametry techniczne budynku – m.in. wielkość zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu, itp. W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z materiałów tych materiałów dowiemy się także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Niekiedy zbyt mała działka może powodować brak możliwość wzniesienia domu. Można także wystąpić o warunki zabudowy, które określają m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli nam zorientować się, czy wielkość naszych planowanych zabudowań pokrywa się z prawem miejscowym.