– Dla wynajmujących mieszkanie ważna jest infrastruktura – zaznacza Grażyna Mikołajczyk, agentka z biura Rent Nieruchomości. – Wielu z nich chce, żeby w pobliżu mieszkań były knajpki, w których można coś szybko i niezbyt drogo zjeść. Coraz częściej wymogiem jest to, aby w mieszkaniach była lodówka, pralka.
Wynajmujący coraz częściej rezerwują sobie mieszkanie na pół roku naprzód. Wtedy najczęściej podpisywana jest umowa przedwstępna, często przez te sześć miesięcy oczekiwania wynajmujący płacą połowę czynszu. – W ten sposób rezerwują sobie lokal, a dla właściciela mieszkania jest to gwarancja, że od konkretnego dnia będzie miał już stałego najemcę – tłumaczy Grażyna Mikołajczyk.
– W tej cenie mieści się przeważnie czynsz, ale za wszystkie media najemca musi płacić oddzielnie – zaznacza Grażyna Mikołajczak i dodaje, że wszystkie te reguły płatności muszą być bardzo szczegółowo zapisane w umowie między wynajmującym mieszkanie (właścicielem) a najemcą (tym, który chce zamieszkać w lokalu).
Wygląd i formę umowy na wynajem mieszkania regulują przepisy kodeksu, ale zdaniem agentki obie strony powinny przede wszystkim zwrócić uwagę na:
- czas trwania umowy
- okresy wypowiedzenia,
- zasady i terminy płatności,
- stan w jakim mieszkanie jest oddawane do użytku,
- kaucje,
- zasady korzystania z urządzeń,
- zasady płatności za media,
- zasady płatności za dodatkowe usługi (na przykład za korzystanie z garażu lub miejsca parkingowego)
Umowy najmu są bardzo istotne, bo regulują najważniejsze i najczęściej spotykane sprawy, które mogą być sporne. Im bardziej szczegółowo skonstruowana jest umowa między wynajmującym a najemcą, tym mniej później sporów i niejasności.
Gdy z jakiegoś punktu w umowie nie możemy się wywiązać, np. z terminu płatności, lepiej od razu powiadomić o tym stronę przeciwną.
– Zawsze można przecież się dogadać, że zapłacimy za wynajęcie dwa, czy trzy dni później. Ale zupełnie inaczej to wygląda, jak o zwłoce sami powiadomimy, a inaczej, jak wynajmujący po dwóch dniach zniecierpliwiony zapyta nas o zaległości – podpowiada przedstawiciela biura.
Zdaniem agentki w umowie warto też zaznaczyć takie kwestie jak:
- czy z mieszkania będą korzystały osoby trzecie,
- czy w lokalu będą przebywały dzieci,
- czy wynajmujący godzi się na obecność zwierząt,
- kiedy wynajmujący może przyjść do mieszkania.
Odwiedziny właściciela mieszkaniu to często bardzo krępująca sytuacja dla obu stron. – Ale warto wiedzieć, że właściciel mieszkania nie ma prawa wchodzić do swojego lokalu, kiedy tylko chce, jak go wynajmuje. Musi o swojej wizycie powiadomić telefonicznie lub w inny sposób osobę, która w nim mieszka. Wspólnie ustalają termin wizyty. Najczęściej takie odwiedziny właściciela są raz w miesiącu, bardzo często w dniu, w którym mija termin płatności. Ale z drugiej strony najemca mieszkania nie może w ogóle odmówić wizyty właściciela, dlatego najlepiej, jeśli te sprawy reguluje umowa najmu.
Co mówią przepisy
W przypadku najmu mieszkania z ustawy o ochronie praw lokatorów zastosowanie mają wyłącznie następujące regulacje:
- o obowiązkach lokatora w razie awarii, możliwości wejścia do mieszkania pod jego nieobecność, a także dotyczące udostępniania lokalu w związku z naprawami i przeglądami,
- o wypowiadaniu najmu, jego terminach i niektórych przyczynach,
- o eksmisji w razie rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego,
- o obowiązku płacenia właścicielowi odszkodowania w razie zajmowania lokum po wygaśnięciu najmu.
Prawo o wynajmowaniu mieszkań
Najem lokali mieszkalnych normują przede wszystkim przepisy ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (ujednolicony tekst ustawy - str. 2-5), gwarantujące najemcom szczególną ochronę (głównie przed wypowiedzeniem umowy). Wiele z nich dotyczy także najmu okazjonalnego. Ustawa ta w pełni odnosi się także do najmu pojedynczych mieszkań, kupionych przez właścicieli z przeznaczeniem na wynajem, w tym z wykorzystaniem ulgi podatkowej dla budujących na wynajem.
Zobacz również: Rynek najmu w Polsce na tle innych krajów europejskich
Przepisy kodeksu cywilnego o najmie (art. 659–692 k.c.) odnoszą się również do dzierżawy, jednak z uwzględnieniem licznych odrębności właściwych dla dzierżawy (art. 693–709 k.c.).
